长三角楼市：“价涨量跌”之后“有价无市”？

房天下综合整理  2009-10-29 00:05

[摘要] 近期，在全国楼市版图中一直相当活跃的长三角房地产市场吹起“凉风”：市场出现“价涨量跌”态势，政策层面释放“从紧”信号。长三角楼市将如何演变？四季度会不会遭遇“有价无市”的尴尬？如何打破僵局以建立新的供求平衡？

近期，在楼市版图中一直相当活跃的长三角房地产市场吹起“凉风”：市场出现“价涨量跌”态势，政策层面释放“从紧”信号。长三角楼市将如何演变？四季度会不会遭遇“有价无市”的尴尬？如何打破僵局以建立新的供求平衡？

市场和政策层面双双“遇凉”

   高歌猛进了半年多之后，长三角楼市近期有些“着凉”。数据显示，9月上海新建商品住宅成交量为509.8万平方米，比二季度下滑17.6%。南京“网上房地产”公布的官方数据显示，9月南京新建商品住房(不含高淳、溧水)成交了6432套，较8月减少18.3%，比7月下降更高达28.7%。

此外，长三角不少城市房价涨幅有所缩小。比如，根据国家统计局发布的数据，9月南京住宅销售均价比8月上涨了0.7%，但涨幅缩小0.4个百分点；其中，新建住宅均价环比虽上涨0.8%，但涨幅缩小0.2个百分点；二手房环比上涨0.4%，但涨幅缩小0.9个百分点。

在政策方面，长三角也出现疑似“收紧”的迹象。比如，从10月10日开始，南京市执行新政策，全面收紧住房公积金政策：个人还贷能力系数由0.45下调至0.3；同时，对所购房屋建筑面积为144平方米以上的，以及夫妻双方任何一方再次申请公积金贷款的，其贷款额度降低为可贷额度的50%。公积金新政首先影响的是人均公积金贷款在20万元以上的购房者，这约占到市场总量的50%。

上海市银监局则在近日下发的《关于进一步维护上海银行业良好竞争秩序的通知》中再度强调，各行“特别要严格执行二套房贷的相关监管要求”。上海中原地产七区门店的业务员告诉记者，近来二手房贷款明显收紧了，“以前两三天就能办下来，现在一般需要六七天，银行对材料的要求也更严格，7折优惠利率已很难申请到”。记者从杭州不少地产中介处也了解到相似情况。（经济参考报）

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居高房价未现松动迹象

不过，开发商似乎不担心眼下长三角地区成交量的下滑，甚至“反其道而行”。记者在国庆期间“2009上海房地产秋季展示会”上采访发现，此次房展会未见往昔“家电送旅游”等促销招数，且开发商给出的真正折扣优惠也不多，有些还附加了相对“苛刻”的条件。比如，有个别楼盘打出一些现场优惠大都在一万元或“总房价的1%”以内，且前提是“国庆期间签约”；有楼盘宣称可打9.8折，但要符合“现场认购、三天内签约、首付40%”等要求。在总计约220个楼盘中，近一半楼盘“只展不售”，这其中包含不少来自苏州、嘉兴等地的楼盘。一些售楼人员对看房者不冷不热地介绍，具体开盘时间和销售价格还没有确定，目前只是作些“形象宣传”。据主办方介绍，此次参展楼盘的均价在2万元/平方米左右，远高于以往假日房展会的价格水平。

   虽然涨幅有所缩小，但长三角地区城市的房价依然居高不下。根据国家统计局发布的数据，9月上海、南京、杭州、宁波等城市的住宅及新建商品住宅价格的同比、环比均出现上涨。尤其是同比方面，沪、宁、杭、甬四城市的涨幅分别为2.3%、3.4%、4.9%和4.9%，均在70个城市中位列前茅。

统计显示，南京9月份成交的1万元/平方米以上的房源有1814套，成交面积占总数的32.28%，而8月“万元房”成交面积为22.85%。南京市房管部门人士分析：“每平方米1万元以上的房源成交比例在扩大，说明高房价的趋势在放大”。而在上海，第三季度均价4万元以上的房源共成交24.82万平方米，比二季度上涨126%。虽然“高价房”的标准彼此有别，但长三角不少城市房价却均在“高台”上继续“摸高”。

而且，长三角的高房价没有明显的松动迹象。戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏认为，通过快速的去化、回笼资金，目前开发商已没有资金压力，要做的就是在销售量和房价之间实现平衡，而没有调价的必要。一些开发商更是直言：即使接下来一栋房都不买，撑一年都没有问题。

“价涨量跌”会否转为“有价无市”？

供应量是判断楼市走势的另一个重要指标。记者整理数据：6-9月杭州商品住宅供应量分别为40.55万、23.04万、28.91万和56.41万平方米，上海的供应量分别为127.24万、126.83万、145.32万和149.78万平方米，南京在8月的供应量为创纪录的84.23万平方米。可见，长三角各地的供应量大致呈逐渐增加的趋势。根据各地新房源预告来看，预计第四季度不少城市商品住宅供应量也保持在相对充裕的水平。

分析师薛建雄认为，四季度长三角的房价不太可能出现明显下滑，加上主力需求释放、信贷收紧等因素，不排除出现“有价无市”的可能性。搜房网在国庆期间进行的一项调查显示，有67%的人最关注的是房地产“价格走势”；有9%的人选择在“1个月内”买房，而多达56%的人购房时间将在“6个月及以上”。

“有价无市”对买卖双方都是一种尴尬：一方面，购房者想买房但是无力承受高房价；另一方面，房子明明卖不动了，开发商却不降价、甚至逆市涨价。如此一来，楼市又将陷入僵局。这种僵局如何打破、新的平衡如何建构，是依靠市场“内力”还是政策“外力”？一切还有待观察。（经济参考报）

各种数据表明，2009年9月至今，房地产市场观望氛围又起，金九银十略显逊色。然而房地产企业依然高度活跃，企业热火朝天地演绎着融资-圈地的模式。因此，中原地产研究中心预计，在企业资金尚无压力、消费者购买力下降的情况下，注定在这个多事之秋，房地产市场将在僵持中继续前行。

信贷收紧民企扎堆上市

   2009年，在中国土地市场上一掷千金的企业主要包括两大类，一是资金实力雄厚的国资背景企业，如中建、中冶地产。在母公司的资金资助下，屡创地王，无不令业界称羡。还有一类是上市的大型企业，如中海、招商、万科等企业。而众多中小民企迫于资金的压力，却难有作为，因此，为了企业的长远发展，越来越多的中小民企谋求上市。如恒盛地产、宝龙地产已在香港挂牌上市。

尽管一些新上市企业如恒盛地产上市即遭破发，但依然阻挡不了民企谋求上市的热情。2007年谋求上市未遂的企业再次卷土重来，9月底，恒大地产、花样年华、明发集团、卓越集团以及禹州地产在香港联交所聆讯，此外还有更多的企业如中信地产、龙湖地产等已经酝酿并在排队中，未来一段时间将是内地房企谋求上市的密集期。

平抑地价政府密集推地

在刚刚过去的2009年9月堪称地王月，各地地王争奇斗艳，各地地王屡被刷新。9月10日，中海地产以70亿摘得上海长风公园地块，荣获今年总价地王；其后不久的9月29日该地王即被刷新，绿地集团在上海以72.45亿元斩获龙华地块。与此同时，二三线城市土地市场也是热闹非凡。9月25日，华润子公司金絮丰以22.2亿元竞得南京7号地，一个月内第三次刷新南京地王纪录；26日，龙湖地产、保利地产分别夺得重庆江北区大石坝组团B宗地、E宗地，两地块溢价率均超过150%。

在地王不断出现的情况下，9月26日国务院发布《关于集约用地的通知》，该通知针对开发商首次明确规定了相对严格的“闲置”费用标准。同时，政府也积极加大对土地市场的供应。中原土地监测系统数据显示，9月30日上海推出40幅预出让地块，将在10月份集中上市。10月初，天津和沈阳推出大量居住用地，沈阳一举推出两幅今年的居住用地，占地面积分别达75.55公顷和51.87公顷。

房价高企市场重现观望

在房价高企及政策微调的影响下，9月份以来，各地住宅继续呈现量缩价涨。据中原地产监测，广州、深圳、上海、杭州的住宅成交量和高峰相比回落幅度较大，但仍远高于2008年低迷时期的水平；而北京、天津、成都、重庆虽有所回落，也仍处历史高位。近期各地房价依然上涨，但上涨幅度已逐渐放缓。

随着9月的市场在量缩价涨的态势中谢幕，备受关注的黄金周“曲终人散”，各地楼市表现均未如预期火爆，成交情况仿佛进入“休假”状态。尤其是北京、广州、深圳等多个一线城市，假日楼市成交惨淡。随着房价的一路高企，观望氛围再次弥漫市场。（经济参考报）