新建商品房整体销量下滑 豪宅市场销售依然良好

房天下综合整理  2010-01-13 09:31

[摘要] 最新公布的券商调研报告显示，元旦后一周(1月4日-10日)，重点城市新建商品房整体销量下滑明显，不过，豪宅市场销售依然保持良好，预计本轮楼市调整不会回到2008年的水平。

公布的券商调研报告显示，元旦后一周(1月4日-10日)，重点城市新建商品房整体销量下滑明显，不过，豪宅市场销售依然保持良好，预计本轮楼市调整不会回到2008年的水平。

1月份是传统的销售淡季，但是从同比角度看，15座重点城市中已有7座城市出现不同程度的同比下滑。元旦后一周，成都新房销量同比下滑幅度达69%。从环比角度上看，各城市销量下跌趋势未改，75%的城市出现环比下滑。其主要原因是地方性优惠政策到期退出，大量需求在去年12月份提前集中释放，透支了未来的购房需求。

   在价格方面，各地新房成交均价并未随销量的下滑而下降，60%的城市价格环比依旧上涨，其中，天津上周成交均价达到8736元/平方米，创2007年以来的新高，苏州、厦门、重庆、上海等地成交均价也在历史高位盘整。

联合证券近期对深圳豪宅和普通住宅市场进行的调研显示，两类市场都出现咨询量和认筹量的缩减，但实际成交状态出现分化，豪宅仍然保持较好的整体销售率，部分项目销售率达95%，而普通型住宅成交则萎缩明显，市场调整成交压力主要由外围普通住宅承担。从价格方面看，联合证券调研的楼盘没有向下调整的打算，仍处于试探博弈期。

在购买豪宅的群体中，目前仍比较活跃的分为两类，一类主要为资产配置型的高端客户，这类客户对首付、利率及政策都不敏感，主要考虑项目的资源和未来潜力，他们在多个豪宅项目中均有置业；另一类则主要为早年已置业的高端客户，出于改善型的需求对现有房屋进行置换，此类客户对首付比例敏感性也不高，主要考虑因素为利率的调整。

业内预测，普通型住宅市场会在政策调控和成交量调整中进入价格调整，原因是2010年这类住宅的供给压力较大且客户对政策反应敏感。而豪宅市场，由于需求端相对稳定而供给量过低，如果后续政策调控不存在超预期因素，此轮调控影响将不会像2008年那样波及到豪宅市场，豪宅价格仍然会维持高位运转。（中国证券报）

日前，国办下发的“国十一条”成为了业内普遍关注的焦点。其中条就明确要求，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。这与去年遭到松绑的“70/90”政策不谋而合。对此，业内人士表示，目前各地正在抓紧编制2010-2012年的住房建设规划，政策向中小套型普通住宅倾斜，将使未来商品房供应结构发生改变。 

中小套型供求紧张

   实际上，国家对于中小套型的支持由来已久。2006年就曾鼓励发展中低价位、中小套型的普通商品住房。当时推出了被业内称为“70/90”的政策，要求凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

一直以来，市场上中小户型供不应求的矛盾十分突出。统计显示，2007年40个重点城市中，新建90平米以下商品房的批准预售面积、月末累计可售面积和登记销售面积占比均不到三成，难以满足市场需求。从2008年开始这一情况得到了一定的缓解。到了2009年，国家推出的一系列税收、利率优惠政策使得大量改善型和投资投机型需求入市，市场对于大户型的需求开始上升，从而也引发了取消“70/90”政策的呼声。

“市场低迷的时候，中小户型需求量大，市场转好后，大户型产品的机会也增加了。”一位房地产中介坦言，对于首次置业的刚性需求者来说，90平米左右的中小户型通常功能齐全，而且总价也可以承受，所以需求量很大。“但是当楼市价格过快上涨后，刚性需求逐渐被挤出市场。在改善型需求和投资型需求活跃的市场中，大户型产品更受到关注。”

北京某房地产开发公司的负责人告诉中国证券报记者，在销售中，90平米以下的小户型实际占比很小，90-120平米的销售比例是的。“去年很多150平米以上的大户型销售十分火爆，反映出市场需求的变化。但实际上，中小户型的供求依然十分紧张。”

“70/90政策从诞生到松绑映射出我国房地产市场的变迁。”分析人士指出，去年楼市从低迷逐渐复苏，市场希望通过修改这一政策来迎合改善型需求，从而提振楼市。不过，目前房地产市场已经由复苏走向过热，房价过快上场，市场供需不匹配等问题已经摆在面前。尤其是大量中低收入群体以及夹心层的购房需求被抑制，影响了行业的健康发展。“此次行业政策开始向中小套型普通住宅倾斜，意味着未来商品房供应结构将发生改变，中小套型的供应量将得到逐步提升。”（中国证券报）

加紧规划落实

此次国办通知中，除了明确加快中低价位、中小套型普通商品住房建设外，还要求各地抓紧编制2010-2012年的住房建设规划，把中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租房的建设规模落实到地块。

2006年年底，北京市公布了2006-2010年北京住房建设规划，其中要求到2010年，城镇人口人均住房建筑面积达到30平方米左右，住房总建筑面积达到约4.2亿平方米。2007年北京市又公布了“十一五”保障性住房及两限房用地规划，计划在2008-2010年三年内建设保障性住房及两限房约1800万平方米。

业内人士指出，增加保障性住房供应一直是政策导向，今年又到了住房建设新规划的编制期。在确定规划的同时，如何把计划的供应贯彻到实处仍是各地需要解决的问题。目前推出的一系列政策都体现出国家对于解决中低收入家庭购房需求的决心。对于普通商品房这种市场化的产品，仅仅通过行政手段难以控制其供给，应该通过立法、监管等多种手段引导市场健康发展。（中国证券报）