地产收益惊人 黑牡丹欲打造成常州城市名片

21CN财经  2010-04-01 09:39

[摘要] 2009年度,黑牡丹实现营业收入23.95 亿元,同比增长1.6%;归属于母公司所有者净利润3.65 亿元,同比增长117.32%;基本每股收益0.46 元。分配预案为每10 股派发现金股利1.5 元(税前)。

2009年度,黑牡丹实现营业收入23.95 亿元,同比增长1.6%;归属于母公司所有者净利润3.65 亿元,同比增长117.32%;基本每股0.46 元。分配预案为每10 股派发现金股利1.5 元(税前)。

重组完成,公司转变为城市资源综合功能开发平台。09 年公司向大股东常州高新定向增发完成,战略定位为常州新区并延伸至常州市全面建设和发展的资本平台和开发城市资源的平台。未来业务主要包括两个模块:一

是城市资源开发业务,由土地一级开发、城市基础设施建设、安置房建设和商品房开发等组成,公司拟发展成为新区主要的土地一级开发商,并以此为基础为商品房开发储备优质项目,基建和安置房业务稳步发展;二是包括原有纺织产业在内的产业升级和投资。

净利润大幅增长主要来源于安置房业务,09 年结算的安置房业务中商业营业用房面积较多,安置房业务毛利率同比上升23 个百分点至39%。资产重组后,公司主营业务向城市基础设施建设和安置房业务等城市资源开发转变,09 年该类收入15 亿元,占营业收入比重为63%,但占营业利润比重近80%。纺织业务收入为8.53 亿元,营业利润率为14.62%。

基础设施建设和安置房业务将保持稳定发展,政府分别承诺10%和15%的毛利率。业务量方面,随着常州北部新城战略的启动和京沪高铁的建设,城市基建和安置房业务近几年可保持稳步发展。预计2010 年开始基建业务和安置房业务年贡献净利润分别可达5000 万元和1 亿元。

以飞龙地块为主的商品房开发从2010 年开始贡献主要利润。公司现有项目储备约200 万平米。飞龙地块规划建面约180 万平米,公司占51%权益,楼面地价约900 元/平米,预计售价在6000 元/平米以上,毛利率近50%,预计2010 年4 月开工,今年就可开始贡献。公司与合作方合同约定,2010-2013 年,每年向公司优先分配净利润不超过1.875 亿元。另外,公司2010-2011 年可结算“东城名居”和“南博湾”项目共计约15 万平米,今明两年预计分别贡献净利润1 亿元和5000 万元,EPS 0.13 元和0.07 元。预计商品房业务2010 年和2011 年贡献EPS 分别为0.30 元和0.45 元。

一级开发业务开始启动,公司作为城投公司的角色定位更加明朗。公司于2010 年3 月8 日发布增发公告,拟非公开发行不超过3 亿股,发行价不低于12.11 元/股,募集资金主要用于常州北部新城土地一级开发项目和万顷良田建设工程。其中,北部新城一级开发项目指常州北部新城中的高铁场站配套片区17.6 平方公里的土地一级开发工程,项目方式为除获得合理的工程利润率外,与政府土地出让分成方式初步意向是前三年全额返还,其后按照5/5 比例分成。万顷良田建设工程作为政府支持的项目,政府应该会承诺合理的利润率水平,同时,该项目也能为土地一级开发项目增加建设用地指标。

大股东常高新实力雄厚,并对上市公司预计有实质性较大支持。公司是大股东常高新旗下上市公司,公司曾出台“2009 年-2014 年”发展纲要,着力把黑牡丹打造成常州的城市名片,并规划2014 年上市公司利润总额达到15-20 亿元。若公司发展符合其预期,则公司年度利润复合增长率将不低于30%。

盈利预测及评级。暂不考虑未来公司可能开展的土地一级开发业务和规划尚未完成的新龙地块等新项目开发,我们预计公司2010 年和2011年EPS 分别为0.59 元和0.73 元,对应于目前股价的市盈率分别为25倍和20 倍。鉴于公司稳定的业绩增长前景和大股东较大的支持态度和力度,首次给予公司“增持”的评级。（研究机构：太平洋证券 分析师： 太平洋证券研究所）