编者按：自国家对部分城市房价过快上涨“遏制”以来，二三线城市就成为众多房企“盯梢”的对象，再加上国家加大对城镇化的支持，二三线城市自然成为“香饽饽”。目前许多开发商已经嗅到在城镇化进程中二三线城市的开发潜力，继而涌入小城市掘金。有资料证明，上市房企的战略重心已经或正在向二三线城市转移。那么，哪些二三线城市已经或将要被开发商“圈定”，开发商又将如何对二三线城市“围猎”？
二三线城市
成房企未来发展关键
根据中原地产报告，2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达81%。
其中，绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重，达到了95%，而行业老大万科，其去年新获项目44个，规划建面约1036万平方米，其中二三线城市占比超90%，今年新增项目8个，全部都在二三线城市，其中6个在珠三角的佛山、中山等地。
并且今年以来，这十家开发商86%的土地储备选择了二三线城市，其中招商地产、雅居乐和金地集团拿地区域全部在二三线城市。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示：“一线城市的拿地成本太高，所以开发商选择二三线城市作为今后发展的主要方向是很正常的。毕竟，一线城市的北京、上海，城镇化水平已经达到70%左右，而二三线城市的平均城镇化率只有40%，且自住仍然需求庞大，所以还是很有发展空间的。现在的地产公司，尤其是上市地产公司，其经营策略就是靠以前在一线城市拿下的土地赚取的利润，在二、三线城市多盖房多销售加大自己的市场占有率，在地价非常便宜的三、四线城市积极扩大土地储备，为今后做长远打算。”
而中国房地产测评中心共同发布的《2010年中国房地产企业季度销售20排行榜》也显示，在一线城市房价泡沫越来越明显的情况下，二、三线城市的已经成为大型房企的重要战场。
一季度排行榜数据显示，20企业在二、三线的销售金额占比达到64%，比2009年高出6个百分点，而销售面积占比也从2009年的74%增长到78%。尤其是房价相对没有遭到爆炒的三线城市，销售金额占比从2009年的10%一跃上升到17%。
而受二、三线城市一季度的销售带动，以这些城市为战略核心的企业业绩增长明显，其中最为突出的就是两家香港上市公司恒大地产和碧桂园。
以恒大为例，一季度销售面积与销售金额分列与第二位，大有赶超行业老大万科之趋势，而其靠的就是在二三线城市的超前布局。在已进入的27个城市中，其绝大多数项目都位于二三线城市，作为专注于二三线城市的地产发展商，今年季度恒大二线城市销售额已占90%以上。
此外，碧桂园凭借2009在多个二三线城市增加的项目投资，尽管其2009年的销售业绩增长没有其他企业强劲，但今年一季度出现了“补涨”势头，销售面积一跃进入三甲。而万科、金地等传统几强，虽然增长速度不及恒大、碧桂园等新贵，但也依靠在二三线城市的提前布局，在今年一季度巩固了其市场地位。这就说明，二、三线城市对于企业的业绩增长贡献度正越来越大，对企业的发展也将起到更为重要的作用。
另外值得注意的是，许多“新面孔”也加入一季度销售20强，如越秀地产、重庆金科、首都开发、保利香港以及大连万达都是首次上榜，而这些以往区域性房企的崛起也表示，占领二三线城市的房地产业务已经是成为众多房企今后发展的关键。
房价复制“北上广深”
小县城房价半年翻番
在土地市场，4月2日长春土地拍卖中心的一幕很可能成为今年剩下时间内，二三线土地拍卖市场的一个缩影。在当天的国有土地出让拍卖会上，有国企背景的永辉房地产公司与民企龙创地产上演了一场争地大战，就连主持拍卖会的拍卖师也一再提醒竞拍者“举牌要理性”。但是两方仍然互不相让，最终经过241轮激烈争夺，龙创以7亿元摘下长春市净月樱花地块，溢价率高达287%，“成功”的将“地王”传导给了二、三线城市。
而房价的上涨更是来势汹汹，二线城市中，除了被岩浆般烘烤的杭州楼市外，与其相距不远的南京房价涨幅也已经远远超过50%，武汉、合肥、长沙、西安、济南等城市的房价在近期更是纷纷达到或创造历史房价。
三线城市如广西北海，2004年几家楼盘是每平方米1000元至1300元，2009年的新开楼盘则为每平方米4500元至5000元，甚至在位于北京周边的河北省大厂县，这个以牛羊肉闻名的小县城，2009年10月底，其楼盘价格平局价格还是2600元/平方米，但是到今年3月底，其平局房价已经飙升至5000元，不到半年的时间涨幅将近100%。
对于地价与房价的如此上涨，贾玉鹏表示：“中国几线城市的房地产市场就是一个梯队的情况，一线城市在基本开发完毕后，二线城市就会跟随一线城市的道路发展，所以说对于前期不是特别疯狂的二、三城市，其房价在这一两年内还要继续增长，就是杭州，其房价预计也会有小幅攀升，但是毕竟涨的太多，再这么大幅度的涨下去也不太可能。可以说二、三线城市在最近这一两年内还是会继续复制‘北上广深’这些一线城市地产行业发展的进程。”
不过，对于地产商与投资客携巨资前往二、三线城市拉动当地房价与地价的同时，其管理者也应当注意，毕竟其需求人群不像一线城市来自甚至世界，其对于高房价高地价的承受能力要弱小许多。尤其是一些房价疯涨严重的地区，只有充分考虑自己的情况，保持应有的理性，及时出台相应措施控制住，控制住房地产这把“双刃剑”才可能把今后或许到来的“房产泡沫”消灭于无形。
“一线城市已经烧煳了；二线城市水刚开，所有的开发商正赶去添火；三线城市，地方政府拼命招商引资拉高房价。”一位业内人士如此评价时下疯狂的房价。
不久之前，在北京、上海、广州等一线城市的一些白领，面对高昂的房价和生活成本的上升，不得已逃离“北广上”，选择到二三线城市定居和工作。那么，他们以及原住民该如何面对旋即而来的二三线城市日渐疯涨的房价？
二三线城市政策宽松
两会过后，一线城市仍是房价调控的重点，相比之下二线城市房价受到的政策压力较小，这成为引爆二线城市房价行情的导火索。
不久前，国土资源部部长徐绍史曾表示，未来土地审批将偏向二三线城市。在这样的现实语境下，更多的投资商和房地产开发商涌向二三线城市。
据统计，2009年下半年一线城市房价出现较为明显上涨的同时，部分二三线城市涨价幅度甚至超过一线城市，后劲十足。兰州房价相比5年前上涨约两倍。武汉、合肥、长沙、西安、济南等城市，近期纷纷达到或创造历史房价。而成都、合肥等城市楼市火热，大有“万元领导二线城市房价”之势。
而单从房价收入比上看，二三线城市房价似乎也有较广的房价上涨空间。据中指数研究院统计数字显示：从房价收入比来看，中部、西部和东北地区低于和东部地区。2009年中部、西部和东北地区房价收入比分别为6.1、6.3和8.1，低于同期(8.4)和东部地区(10.8)。与2008年相比，2009年东部地区房价收入比提高了0.9；房价收入比提高0.8，中部和西部分别提高0.2和0.3，东北地区保持不变。
目前，已经进入“万元时代”的二线城市还为数不多，大多数城市的商品房销售均价为5000元/平方米左右，但各地房价依然都保持上涨态势。有人大胆预测，未来5-10年间，的中等城市将陆续迈向万元大关。
大开发商“大小兼顾”
涌入二三线城市拿地
同为地产巨头的上海绿地集团，目前也已经进入了36个城市，其中二线城市获益颇丰，未来两三年，绿地同样也要扩及到50多个城市。
在河北石家庄恒大、万达已经有项目开工，万科也正在加紧进入的步伐。开发商大量增加在二二线城市土地储备，则是不争的事实。在一线城市拿地成本不断飙升的助推下，开发商纷纷转战二三线城市的趋势已越加清晰，长三角、珠三角、环渤海地区，是他们部署土地储备与人员团队之重点区域。
二线城市土地供应充足
期待新政给楼市降温
政策监管严格，土地供应趋紧，房价基数已经过高，这是许多大城市房地产市场的一般状态。而相比大城市而言，自2008年以来，众多二三线城市均不同程度地启动了新城建设，包括天津滨海新区、石家庄城中村改造、昆明旧城区改造、厦门岛外新城、杭州沿江十座新城等。充足的土地供应，给胃口庞大的开发商提供了机会。
根据中原地产报告，2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达81%。今年以来，这十家开发商86%的土地储备选择了二三线城市，其中招商地产、雅居乐和金地集团拿地区域全部在二三线城市。
开发商的大举涌入，直接拉升了这些城市的房价地价。
面对二三线城市房价的新一轮上涨，专家认为制度性因素是关键，如果土地出让方式不改进，住房保障体制不完善，财税体制不改变，其他政策对解决高房价无济于事。
3月22日，国土部在加强房地产用地供应和监管工作视频会议上再次提出，“要求各地从今年3月开始到7月底，开展清理查处房地产开发中闲置土地、囤地炒地、向别墅供地等各种违法违规用地的专项整治行动。”这一新政能否给有些发烧迹象的市场浇上一盆冷水，需要经过一段时间市场的考验。
市场连线
二三线地产股闻风而动 二三线地产股表现抢眼
基本面向好已从近期地产股的表现中彰显出来。在区域性地产公司中，中天城投、苏宁环球、名流置业、云南城投、荣盛发展、合肥城建等热门地产股涨幅都超过了10%，以“云天星球”为代表的二三线地产股PNAV折价率进一步缩小，截至3月30日，分别为21%、-25%、-6.5%和4%，很多公司都出现了溢价。从近期市场表现看，中小地产股回升较快。
大智慧数据显示，上周以来地产指数上涨超过5%。相关个股涨幅惊人：滨江集团上涨18%；信达地产上涨14%；嘉凯城上涨13%等等。
值得注意的是，4月1日滨江集团上涨8%，成交量17万手，成交额2.47亿元。前五家买入的席位全被机构占据，合计买入超过1.36亿元。其中买入的席位动用资金高达7517万元，占当日成交总量的三分之一。以当日均价14.70元计算，约买入511万股。相比巨大的买入量，卖出的量不值一提，五大机构卖出合计仅2500万元左右。显然，机构现在开始逐渐关注房地产股票了。
□二三线地产潜力股可关注
从目前地产行业的发展趋势来看，各大地产商开始转向二三线城市。同时，由于前期房地产股经历了持续几个月的下跌。再度深跌的可能性极小。二三线城市为主的地产股，或者有重组或资产注入题材的个股可重点关注。
□短评
开发商疯狂二三线城市需冷静
布局二三线城市，已经成为地产界新的趋势。在经济发达的长三角，例如苏南等地，由于二三线城市的房价尚未形成大泡沫，已经成为诸多地产商逐鹿的新战场。有些地区，目前房价已经过万。
开发商将今后的战场瞄准二三线城市，并不出人意料。随着国家宏观调控政策的密集出台，像过去那样“疯狂飙升”的一线城市房价有望缓解，再加上国企进军一线城市房地产对民企开发商的利润“挤压”，疯狂的开发们转而进入二三线城市房地产市场，实是必然。然而，在资本和开发商们为了逐利而逐利的不理性之下，二三线城市的管理者们犹需冷静。
资本大举进入二三线城市，是一把“双刃剑”，既能带动地方经济的发展，也能给当地带动虚高的危险泡沫。一方面或者可以给地方政府卖高地价带来契机，但另一方面却会给城市长远发展埋下祸根。最终吞下苦果的还是地方政府和当地百姓，尤其是在这种众多开发商蜂拥而来的情况下，二三线城市房价已呈畸形推高之势。
因此，二三线城市面对有可能要到来的“开发商进军二三线城市”之举，需要保持充分的理性，更有必要尽快出台相应政策及举措。将开发商的牟利冲动控制在一个合理的范围之内，要充分发挥资本的社会作用，而绝不应重蹈让投机资本变“魔鬼”的覆辙。（燕赵都市报）
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