[摘要] 上周国务院连发房产新政，被业内称为“前所未有的严厉”，新浪财经对上海楼市调查发现，沪一手房上周量价齐升，均价突破两万三关口，再涨4.8%；上周二手房挂牌总数环比下降8%，买卖双方都陷入观望。
上周国务院连发房产新政，被业内称为“前所未有的严厉”，新浪财经对上海楼市调查发现，沪一手房上周量价齐升，均价突破两万三关口，再涨4.8%；上周二手房挂牌总数环比下降8%，买卖双方都陷入观望。
上周接连的针对楼市政策之后，有报道称在深圳和北京，都已出现“卖方降价、买方观望、炒家抛售”现象，如深圳有投资客一次性挂出上百套房源出售，北京原领涨的通州新盘就爆出直降3000。但新浪财经观察，相对来说上海似乎并不明显，二手房买卖双方同时陷入观望。
沪一手房上周量价齐升 均价再涨4.8%
业内普遍认为，房地产调控政策的“严厉程度”前所未有。但新浪财经从网上房地产汇总一手房成交数据时发现，似乎房产新政对一手房成交影响并不大，甚至上周楼市量价齐升，出现抢搭“末班车”现象。
以发布“差别化住房信贷政策”的14号为界限，后6天(14日-19日)每日成交分别为： 743套，842套，921套，754套，457套，641套；前六天(8日-13日)号成交数据分别为778套，975套，771套，476套，691套，780套。前后6天对比并无明显下降趋势。
据数据显示，上周(4月12至18日)共有22个项目推出41.48万平方米的房源，是前一周推盘量的2.5倍。受到高供应的带动，上周商品住宅的成交量大幅上升了34.6%，达到34.71万平方米。商品住宅成交均价在历史水平上再涨4.8%，突破了2.3万关口，达到23305元/平米，与上周环比增长近12%。
对于成交量不降反升，业内分析认为，因对通胀存在预期导致部分资金流入房地产以期保值甚至增值。据上周公布一季度经济数据显示，国内生产总值大幅增长达11.9%。
分析师薛建雄认为，在目前过热经济的带动下，房地产购买力和投资保值需求大幅上升，给已经处在高位的房价带来巨大的泡沫化压力。“这便有了政府一周之内连下猛药大幅提高贷房贷门槛，以抑制过盛的投资需求。”
也有观点认为这有可能是市场对政策解读的消化延迟反映。王永平认为，房子买卖并不是股票市场，并不能快速做出决定。“不仅是买房，卖方同样需要经过谨慎考虑做出决定，有关市场反应还有待进一步观察。”
沪二手房上周挂牌总数环比下降8% 出现区域分化
如果说一手房受信贷政策影响尚需时日，那么二手房挂牌量是投机客去向的“风向标”。而与北京、深圳等一线城市得“立竿见影”相比，上海市场观望情绪尤为浓厚。据中原房地产监测数据，上周北京二手房挂牌量增加23%，上海新增挂牌房源反而下降8%，但总体仍维持高位。
同时，中原门店的客户到访量与上上周也基本持平。“政策才出来几天，有些购房者上个周末还在继续看房，顺便了解下政策出来，是否有人愿意降价，同时卖房者也为自己是否出手收集些资料，这些天到中介门店的人还是挺多的。”中原地产二手房分析师瞿安新表示。
实际上，上海上周二手房挂牌开始出现区域分化。据21世纪不动产分析报告显示，目前在黄浦、卢湾等中心城区，房东心态仍然较稳，挂牌量仍与上月持平。但在宝山顾村、松江泗泾、闵行七宝等外环区域，房东心态则开始松动，不仅挂牌量较上月同期有1-2成增加，并有少部分开始提供议价。
21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示，4月1日到14日，全市二手房成交再次放量，部分板块较上月同期甚至增长2倍以上；但从4月15日起，有些板块如松江泗泾、闵行七宝等单日成交套数开始下滑，且位于4月份日均成交套数的水平线以下。
“如果是老城区，成熟社区周边交通发达配套设施齐全，市场预期不错抛售可能性较小，或转售为租，不大会着急出手，除非家里急用钱。”一位中介公司负责人分析。
相比老城区，部分外环区域挂牌增多，虽有让价却并不普遍。在宝山顾村板块，受投资客及置换型房东放盘影响，4月以来挂牌量已有10%左右增多。据21世纪不动产上海锐丰顾村分行负责人介绍，房东出售诚意度也有所提升，跳价现象已基本绝迹，并有少数愿意提供议价。
“在分行附近的世纪非凡锦城小区，1名投资客房东从上月起便开始挂牌出售其面积在98平米的2房房源。在之前的成交回暖期，房东报价一直在15000元/平米，且抱着可卖可不卖的心态；调控政策出台后3天，房东立即降价500元/平米，希望能在高位及时抛盘。”上述人士透露。
但她同时强调，目前房东中提供让价者仅为极少数，“但看跌房价者已有20%，不排除让价现象会在短期内继续蔓延”
“从我手边掌握的信息来看，政策的效果还并没有完全显现出来。”瞿安新直言，他预计观望情绪会在4月下旬蔓延开来，首当其冲便是交易量大幅下降。
一位不愿具名的开发商表示，“国家的这些政策执行是否到位还有待观察，但未来一段时间内观望都将是主力。或许随着时间推移，人们开始心里对高房价逐渐适应，房地产市场趋于平稳发展。而平稳才是国家要的结果，不可能持续打压到一蹶不振。”
沪楼市陷观望 业内认为房价持稳是基调
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，国务院此次连续出炉的“国四条”及“国十条”政策，通过信贷收紧的方式，来抑制投资和投机性购房甚至改善性需求，达到稳定房价、为市场降温的效果。
这些政策组合拳联合出台将使市场交易量有所下降，这一点已经达成共识，而是否会进一步遏制房价涨势甚至引起房价下降，却观点不一。
有人提出，一系列的政策势必带来楼市成交量的急剧下降，“在开发商扛不住的情况下，房价不可避免的将下降。”对此，王永平表示，房价上涨趋势将得到有效遏制，但下降的可能性比较小。“有报道说房价将因为这些政策下降两成，我认为可能性比较小。”
另一位中介负责人直言：“经过2005年，2008年两次市场低谷，多数人的心态较为成熟。要想房地产市场出现颠覆性变化，房价大幅度下降似乎不大可能，你能指望上家给下家让利吗？”
交银国际房地产行业分析师何志忠表示，政策短期内有机会对市场成交量造成少量的负面影响，资金不够的二套房购买者可能受到影响，“但我们对这政策能否有效打击房价表示疑问，我们认为对房价的影响很有限。”
江南证券分析师张绍坤认为，长期来看，政策首先将影响二套房和大户型商品房价格，然后逐步传导至中小户型普通商品房；短期内，由于开发商财务状况较好，商品房价格粘性较大，由于需求受首付提高影响下降，销量将继续萎缩，市场格局将继续维持价稳量跌格局。
业内人士分析认为，未来不排除价格波动的可能性，新房降价由市场判断及开发商的资金链决定，房价持稳是基调。
也有观点认为，从长远来看，房价的稳定还要看新增供应是否能得到增长。叶厚彪认为，目前的主要措施，集中在抑制需求上，倘若供应水平不增加，在信贷松绑、需求释放之时，房价水平很可能继续上涨。
“在突出保障性住房地位的同时，增加商业住宅土地供应，加快新房开发、上市节奏，才是达到房价稳定的效果。”叶厚彪此言直指开发商“慢慢盖慢慢卖”等捂盘行为。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，政府仅从单方面的打压需求；对于稳定房价单方面的需求的打压是不能长期维持的。“周末出台的停止发放第三套房贷款建议，并非强制性政策，地方政府也没有打压房价的动力，因此这条政策能否真的实施有待后续房价走势。”
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