[摘要] 国家楼市新政的实施,毋庸置疑对住宅市场的影响相当大,在楼市新政中,调控剑指的目标都是“商品住房”。于是,一些投资客开始转而把目光投向了商业地产,在北京,近期商业地产的交易就日渐活跃,有的投资客在短短一两周时间内,就花重金购入了几处商业房产。
投资客弃住宅楼盘 豪掷上千万出手北京商业地产
国家楼市新政的实施,毋庸置疑对住宅市场的影响相当大,在楼市新政中,调控剑指的目标都是“商品住房”。于是,一些投资客开始转而把目光投向了商业地产,在北京,近期商业地产的交易就日渐活跃,有的投资客在短短一两周时间内,就花重金购入了几处商业房产,一起来看记者在北京的调查。
位于北京五环外紧邻机场高速的这个商业地产楼盘,是在去年下半年开的盘,由于当初规划的是21栋独立办公楼,买房者要想购买这里的楼盘必须一栋一栋的买。从最初开盘报价每平方米11000元左右,到现在报价每平方米14000元左右,这个商业项目的价格,没有像周边住宅那样爆炸式的增长,但即便这样,目前每栋楼的价格也已 过了2300万元。记者了解到,从去年开盘到今年三月份,这个项目每个月的销售量差不多维持在1到2栋楼,但是,从今年四月中旬到现在,这个楼盘的成交量一下子增加了不少,短短一个多月时间先后成交了五栋楼,其中有两栋被证明是投资客购入的。
北京中原商业楼宇部总经理 坤:“这里面至少有一栋到两栋的客户,是在这个新政出台之后,它的购买动机,因为我们会有一个客户购买动机的调查,在客户签约之后,他的购买动机是决定投资办公类产品。”
记者试图联系采访这两位投资买家,但遭到了拒绝。而记者在和代理这个楼盘销售的地产中介人员交流中了解到,这两位买家原本在北京市区投资住宅楼盘,四月初他们看到严控住宅高房价的呼声越来越高,就抛掉了这些住宅楼盘。
北京中小套型商用楼受投资客追捧
能一次拿出两三千万元购买商业地产的投资客,毕竟还是少数,而更多的投资客,是把目光投向了北京核心商区的一些中小套型商业地产,目前,位于北京东二环、朝阳门、金融街(000402,股吧)等商圈内,这样的商业地产,都成了投资客频繁出手的目标。
这里是位于北京朝阳区东三环外的一处商务楼盘集中区,从今年3月份以来,这里写字楼的出租率从去年同期的50%多,上升到了现在的九成左右,而随着写字楼出租率的提高,写字楼内一些商用房源的买卖成交量也开始增加。
北京某商业楼盘租售部负责人李小姐:“之前整个A栋楼我们全部都出售了,这些客户全部是在去年年底到今年的时候拿到了房产证,有一些客户就把商业房产放到了大的中介公司,他们会有客户来看这些楼,最近据我了解成交了十套左右。”
记者了解到,这个楼盘二手商用楼房的价格在每平方米4万元左右,而中小套型户型一般在150平方米左右,总价算下来超过600万元,而同地段的住宅均价都在5万到8万元左右,随着楼市新政对住宅市场的调控,这种商住价格倒挂的情况,让这些中小套型的商业楼盘受到了投资者的青睐。
北京中原工商铺总监蔡慧健:“在我们成交数据来看,我们环比是增长了有50%,一个是在租赁买卖单量方面,另外是在成交金额方面,还有一个客户来访量方面都有一个明显的增加。”
来自中指研究院的统计数据显示,从4月中旬楼市新政实施一个月时间来,北京的商业地产,包括期房和现房的成交套数达到了5304套,环比新政实施前一个月增长了8.2%,其中,写字楼成交套数1043套,环比增长了4.5%,商铺成交套数984套,环比增长了2.5%（央视）
楼市新政促商业地产升温 租金或超住宅
随着“4·15”新政的推出，个人第二套住宅的按揭首付比例上调至5成，贷款利率也上调至基准利率的1.1倍，购买第二套住宅的首付款和利率已经等同于买商铺。据权威研究机构调查数据显示，在北京、上海、广州、成都等城市一手住宅市场成交持续萎缩的背景下，中高端商铺的空置率却出现空前下降。
近期，楼市调控政策的出台使住宅市场引起了剧烈反响，那么，这对商业地产来说，是否意味着将迎来一个新的发展机会呢?
“新政主要是针对住宅，对商业地产没有太多涉及，这对商业地产项目而言或许是一个利好。”国内著名商业地产专家、厦门明发集团副总裁李美全在接受记者采访时表达了他对新一轮房地产调控政策的独特视角，他指出，一方面，因其特有的属性，商业地产价格并未像住宅市场那样疯涨，商住倒挂的现状也为商业地产项目的增值提供了广阔的空间;另一方面则是，和商业地产相比，之前住宅投资的门槛比较低，在银行贷款的首付比例低，利率也有优惠。“现在进入门槛被提高之后，同区域价格更低的商铺和写字楼自然会更有市场了。”李美全说。
商业地产地位正提升
上周末，宜昌万达广场11栋高楼全面封顶。至此，以宜昌万达广场为核心项目的九码头商圈、以解放路商业步行街为核心项目的解放路商圈和以宜昌CBD中心商务区、卓悦广场等为核心项目的夷陵广场商圈，加之以锦绣天下为核心项目的葛洲坝商圈，还有五一广场商圈和即将形成的火车东站商圈构成了宜昌商业地产百花齐放的物业形态。
在这些大型商圈的带动下宜昌商业布局逐步明朗、商业形态正逐步完善，作为商圈的核心这些商业地产项目的价值也随之提升。
高促升温
此外，“初始成本”是左右投资者选择的重要因素，新一轮的房地产调控政策发布以前，投入住宅时可达2成，不到商务首付的一半，即使每一个月的成本高一点，但毕竟开始的成本要低得多。但是现在如果两者都一样了，可能就要考虑是否选择平时成本更低的商务写字楼了。
同时，“以租养贷”的投资格局也是推动商业地产热销的重要因素。在宜昌以租金抵扣月供的商铺投资者比比皆是，但租金可以抵扣月供的住宅却不是很多，既然新政的出台让住宅投资和商业地产投资的首付站到了同一起跑线，投资者自然会选择租金高出许多的商业地产进行投资（三峡商报）
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