[摘要] ）“专家称统计局数据不完整 楼市抄底为时尚早一线城市应单列统计报告” 专家称数据不能完整反映北京房价，楼市抄底为时尚早。
专家称统计局数据不完整 楼市抄底为时尚早
（新京报）“专家称统计局数据不完整 楼市抄底为时尚早一线城市应单列统计报告”专家称数据不能完整反映北京房价，楼市抄底为时尚早
专家说法
北京中原地产市场部总监张大伟昨日表示，除了70个城市的报告，应该还有一个一线城市的报告，作为后期政策制定的准则，否则容易对政策导向有误导。
张大伟介绍说，统计局这一数据，并不能完全反映北京等一线城市的情况。在中央出台了系列政策之后，主要是几个一线城市发布了各自的细则，政策主要针对这些一线城市。现在北京只有局部出现了一些促销行为，还没有形成普遍的现象，价格还没有全面的松动。
北京房地产业协会副秘书长陈志也表示，北京房价变动和的这一数据表现得不一致，不具可比性。因为在70个大中城市中，还有很多中型城市在低位并持续上涨。
张大伟表示，现在很多消费者处于观望的态度，认为还可能有新的调控政策。从当前市场情况来看，想全面抄底还不是时机。
房地产行业：1-5月房地产运行情况点评
1．事件
6月10日，统计局公布了1-5月份房地产运行情况相关数据。
2．我们的分析与判断
1）房地产开发投资完成额累计同比创新高
2）房屋新开工面积同比增速创新高
1-5月，房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米，同比增长30.5%；房屋新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.4%，创历史新高。我们认为房屋施工及新开工面积保持高速增长的原因是：2009年上半年的同指标处于历史低点，随着09年3月开始的地产行业量价齐升使得去库存速度迅速上升，地产行业迅速从去库存进入到补库存的需求周期，这期间伴随着开发商拿地的热情提高。2010年1-5月新开工面积不断提升，这反映了行业从低谷到逐渐过热的过程，1-5月份房屋新开工面积创新高也预示着2010年下半年市场的供给会开始迅速扩大。
不仅是新开工和施工面积保持高增长，土地购置面积和费用也表现出同样的趋势。1-5月，房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米，同比增长31.1%，土地购置费2931亿元，同比增长89.7%。土地购置费用同比增长率更是创历史新高，这与2009年的基数低有一定的关系，但更多的是开发商拿地热情不减以及土地价格的不断攀升带来的结果。当前的政策调控使得成交量在逐步萎缩，随着供给的进一步提高，下半年的市场或出现降价潮。
3）商品房销售面积同比增速持续下滑
1-5月，商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点。5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。
2009年行业由低谷迅速转向过热，成交量创历史新高，2010年超越2009年的可能性很小；4月份国家出台政策调控地产市场之后，以一线城市为代表的交易量萎缩幅度超过50%，去化速度上升，这更决定了2010年的销量将会是整体环比下降的。
4）房价指数同比上涨12.4%，增速比4月有所降低
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年5月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。房价同比继续攀升，09年基数低是原因之一，另一方面，当前涨幅比4月收窄，涨速已经开始回落，但价格仍在上升，政策的效果开始显现，但是要看到房价的真正企稳或者下跌还需要一定的观察期，我们预计三季度房价将继成交量萎缩之后有所松动。
分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.4%；商品住宅销售价格上涨16.9%，其中普通住宅销售价格上涨16.3%，高档住宅销售价格上涨19.1%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨0.4%，其中普通住宅销售价格上涨0.5%，高档住宅销售价格上涨0.2%。
1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%。其中，国内贷款5550亿元，增长43.6%；利用外资169亿元，下降24.8%;企业自筹资金9541亿元，增长54.3%；其他资金12029亿元，增长69.8%。在其他资金中，定金及预收款6697亿元，增长61.1%；个人按揭贷款3744亿元，增长88.8%。
3．投资建议
1-5月地产运行数据表明，地产投资和新开工仍保持上升势态，而销售同比增速则持续下滑，房价仍同比上涨，涨幅趋缓。我们认为，这表明新政作用在逐渐显现，预计三季度，随着新增供给的不断上升，市场去库存压力的提升，房子价格会松动，开发商也有较强的动机降价销售以回笼资金。如果随着价格的下降，成交量能出现稳定增长，则行业将进入一个新的平衡。
从当前重点城市的成交情况来看，以北京、上海、深圳、广州一线城市为代表的房价前期涨幅较高的城市，在调控政策的影响下，成交量已经开始萎缩，我们判断接下来将会出现价格调整。与2007年-2009年的平均水平相比，5月1日-14日，11个可比城市中，北京、上海、广州等7个城市日均成交水平低于2008年全年平均水平且降幅均超过30%，仅天津、武汉、重庆、长沙4个城市高于2008年，其中长沙更是高于2009年。部分市场已经进入了行业调整的阶段——量的萎缩。
我们判断接下来第二阶段将会出现价格调整。我们建议投资者对地产股暂时采取观望的态度。我们维持房地产行业评级为“谨慎推荐”。此外由于北京、上海、深圳、等一线城市异地投机性和投资性购房比例较高，受影响更大，同时国土资源部再次发文规范土地增值税细则，全面清理土地增值税等的实施可能性增强，建议暂时回避一线城市和产品结构以高档住宅为主的房地产上市公司本月投资组合的选择，我们选择了公司产品开发能力强，规模适中的金地集团、商业地产位于一线城市核心地段的金融街以及业绩有望快速增长，并且所处的区域珠海地区房价稳定，2011年业绩锁定较多的格力地产。（顶点财经）
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