[摘要] 6月11日，由世联地产主办的“迎接新政，布局未来”的楼市高层论坛在南京举行，作为官员代表的住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹，作为学者代表的著名经济学家赵晓，以及作为业内资深人士的世联地产董事长陈劲松，分别对楼市未来走势进行了预测。
6月11日，由世联地产主办的“迎接新政，布局未来”的楼市高层论坛在南京举行，作为官员代表的住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹，作为学者代表的著名经济学家赵晓，以及作为业内资深人士的世联地产董事长陈劲松，分别对楼市未来走势进行了预测。
房价何时可以降到位？第四季度或将迎来一波降价潮
国家统计局刚刚公布的70城市5月房价显示，南京房价与4月环比只降了0.5%，这也让不少市民感觉新政带来的降价效果“太不过瘾”。对于房价的走势，陈劲松认为，“趋势已经非常明显了，成交量和价格的增速已经大幅下滑。”至于变化的具体时间，“降价会出现在今年的下半年，尤其是第四季度。”
陈劲松指出，随着新货上市量越来越大，开发商资金回笼压力也就越大。“如果此次调控真正到位，预售资金实施有效监管的话，我们预计没有一个开发商资金是完全宽裕的。”陈劲松揭出了房企的“底牌”：目前开发商的资金全面紧缩，五分之四的资金渠道已经被堵，开发商自有资金能维持多久，将决定这场博弈何时结束。“目前短暂的均衡不会超过两个季度，不迟于今年第四季度，开发商的资金链将会极度恶化。而博弈均衡状况改变后，必然会出现房价较大的降幅。”
秦虹认为，新政最主要的作用，莫过于改变市场原有的期望，这也将促使开发商主动降价。“新政出台之后，短期内会形成供求关系和房价、地价预期的转变，这点很重要，政策要引导预期的转变。”秦虹举例，地王的出现，曾带动全社会对房价上涨预期；而当前新政一个最重要效果，就是产生“对冲性力量”，使市场趋向于理性。
下半年楼市会不会回暖？供求失衡加剧，形势只会更严峻
国家对楼市的宏观调控不断深入，接下来市场将如何发展？有些开发商乐观地认为，调控带来的观望阴云有望在两三个月后散去，下半年能否真的实现回暖？三位专家观点一致，都指出了本轮调控的特殊性以及楼市将面临前所未有的考验，下半年形势甚至将更加严峻。
“我个人认为对房地产企业而言，今年注定是挑战大于机遇。”秦虹的论据首先指向了下半年可能出现的房源“供应大潮”，由于2009年10月份新开工面积增长速度由负转正，导致了2010年一季度开发量特别巨大，“今年一季度，甚至今年1到5月份，新开工面积实际上一直处于历史的位。”随着这些开工量在下半年转为上市量，再加上新政带来的大量楼盘延迟开盘，秦虹判断，楼市在下半年将会面临巨大供应压力。
“过去正常情况是，上半年成交面积占全年成交面积的比例一般在1/4到1/5，大量供应还是在下半年，今年这个特点尤其明显，市场供应前低后高的特点更突出，”秦虹说道。而供应出现剧增的同时，需求却可能面临一定幅度的下降，楼市新政“在增加购房贷款成本的同时，客观上必将延迟部分改善性需求的实现”。
与秦虹用数据的方式稍有不同，赵晓用了一个经典的“三碗饭”做比喻，来印证了当前房地产市场所面临的巨大挑战。他将改革开放以来中国经济持续增长的原因，归结为人口红利、强劲的出口和沸腾的楼市泡沫。赵晓认为，当前楼市遇到的问题，归根结底是这“三碗饭”吃完之后吃什么的问题。人口红利到了一个转折点，目前出口形势也没有根本改观，去年靠财政刺激带来的楼市泡沫更是靠不住了。“三碗好饭”都没得吃，三大动力降温，“意味着中国搞不好会进入到增长的黄昏，我们以前常说狼来了，这次搞不好可能真的狼来了。”
赵晓劝告开发商们，“该降价就降价，该跑就跑，千万别以为还会像以前那样‘钟摆’。别再梦想了，别再等待了。有一首歌是《等待是一生中最初的苍老》，而我告诉你，等待是慢性的死亡。”（来源：扬子晚报）
房价拐点出现的三个信号
房市调控雷声不断，房价下跌看似雨点不大，实则暗潮涌动。近期出现的一系列信息尤其让房价拐点显现，房价大规模调整的步伐近了。
首先是房价先行指标纷纷回落。尽管表面上看，房价下降仍不明显，统计局数据显示，5月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%。但房价的几个敏感的先行指标已经出现了明显回落。
例如住房成交量一般领先于房价6个月左右。5月份，商品房销售面积回落至2009年5月份的水平，同比下降3%，环比降16%。70个大中城市房价同比涨12.4%，拐点可能出现；环比涨0.2%，是去年4月来涨幅。成交量在去年底已出现拐点，并且5月下降加快，呈现同比负增长，这导致房价拐点或已悄然降临，也就是房地产下行周期开始。
再如二手房价格表现一般领先于一手房一到三个月的时间，甚至更长。公布的5月份北京二手房运行数据，5月二手住宅成交均价为12661元/平方米，比4月下降2577元/平方米，为去年以来降幅。二手房对市场的反应更加敏感，会提前反映市场的冷暖，因此一手房也将进入大规模降价周期。
其次，政策方仍有弹药。近日住建部官员王珏林表示，“本次调控不同于以往的几次调控，不会半途而废”。他称，“中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备。今年GDP的目标是8%，一季度GDP已达到11.9%。4万亿的投资是分两年进行的，去年投了一半，今年还有一半，投资和消费的带动效应今年将继续发挥作用。从这能看出，中央已经为调控预留了很大的空间。”从这里可以看出的是，上方为房价的下跌同样准备了足够空间。
第三，开发商护盘行为开始松动。寒流初来的时候，开发商往往是政策目标的“反方”，他们往往进行集体性的政策博弈，例如暂时结成同盟“生扛”，不降房价。但随着成交萎缩，“生扛”的代价会越来越大。目前一线城市的“库存住房”指标再度突破20万套“大关”，据统计2008年市场大规模的价格调整恰恰发生在一线城市库存总量在28万-30万套的区间。生扛的结果意味着现金流断流和房子窝在手里的风险，与其被动降价，不如争取主动，开发商多头联盟的松动，会使开发商也反过来变成降价的推动者。有意思的是，一向主张高房价是大势所趋的“任大炮”开始建议开发商控制房价了。任志强透露他不久前在中城联盟内部建议房企“响应政府调控政策的号召倡议，在房价上涨过快、房价过高的城市适度地控制房价”。微观层的转向再次证明拐点出现。（来源：京华时报）
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