[摘要] 李斌最近可谓又喜又忧。喜的是,他刚刚升任汉宇地产闸北及普陀区域董事;忧的是,他参与销售代理的上海部分一手新盘客户房贷违约案例频发。
（据《财经日报》）李斌最近可谓又喜又忧。喜的是,他刚刚升任汉宇地产闸北及普陀区域董事;忧的是,他参与销售代理的上海部分一手新盘客户房贷违约案例频发。
“认房又认贷”双重标准出台之后,业内人士预计,近两周为上海部分新盘退房频现之际。
“现在问题开始冒出来了。”昨天,他在电话里告诉《财经日报》记者,位于上海宝山区杨行板块的某住宅项目是上海知名的“日光盘”之一。该项目的价格从去年的10000元/平方米,暴涨至今年3月的18000元/平方米。新“国10条”之前的一次开盘,当日售出大批新房。而3月售出的70多套新房目前大部分都面临着退房的情况。
李斌说,“认房又认贷”的双重认定标准在上海不少银行被火速执行。一些拥有二套以上房子的买家难以凑足高额的首付款项而被迫提出违约。
“该楼盘的开发商对此也有所防范。假如买家在缴纳定金之后无法如期支付首付款,开发商有权对该买家收取10%~20%不等的罚金。”但收受罚金显然是开放商最后的无奈之举,目前,该开发商还是希望给买家足够的时间去准备首付款,还没有采取这项激烈的手段。
房贷调控的每个细枝末节都能触动市场各方敏感的神经。李斌坦言,这段时间,“认房又认贷”双重认定标准直接导致的一手新盘、二手房买卖房贷违约案例很多。
无独有偶,华燕集团经济金融事业部一位管理层人士告诉《财经日报》记者,新政出台之后,因申报条件不符合新房贷要求而被退单的房贷案例不胜枚举,“个别新盘被银行一次性退单案例可以达到100个。”但是该人士不愿透露上述新盘名称。
上海中原地产粗略统计显示,在一手房购买人群中,八成以上需贷款。中原地产研究咨询部总监宋会雍分析认为,从草签协议到申请贷款,中间有时间差,现在正处于贷款申请过程中的购房人可能会因此要求退房,认房又认贷开始执行之后,这两周可能会出现一轮退房潮。
对于即将发售的新盘来说,部分楼盘正在采取“事前贷款审核”来避免出现更多问题。位于松江九杜路的新盘“新虹桥首府”率先在上海楼市推出大幅优惠举措——“拿号后即打8.8折”。当问及“认房又认贷”双重认定标准对于销售的影响时,该楼盘一位高层告诉《财经日报》,他们的现行策略是,开发商将需要贷款的购房者资料送达一家银行审核,如果不符合新标准,再送第二家银行。假如还是不行,就只能放弃该客户。
火速执行的银行
汉宇地产交易按揭部高级经理倪岱尔表示,公司已收到邮政储蓄银行上海分行的口头通知,从即日起对二套房执行“既认房又认贷”的认定标准。邮储银行是他们公司收到通知的家银行。目前,一些中资银行尚未通知二套房新认定标准的具体执行日期。在外资银行中,渣打银行要求对二套房贷执行“既认房又认贷”的新标准。
日前,本报记者以购房者的身份逐一电话咨询6家银行网点。其中两家银行工作人员的答复是认贷不认房,而其余四家的答复则是认房又认贷。
房贷中介凯盛经略（上海）投资管理有限公司（下称“凯盛”）表示,凯盛已收到部分银行的口头通知,对于那些审批通过且已过户的单子仍按老政策执行,而在审批中的单子按各银行新政执行。
凯盛总经理苏晓江在接受记者采访时表示,“认房又认贷”的双重审核标准已经出台,但是,对于买房人身份和购买资格的认定,由于房管部门、金融部门等几个部门信息的不兼容,这可能是今后需要重点统筹解决的问题。
（据《中国证券报》）房地产市场在严厉调控政策的威慑下开始调整，多家房企打出降价大旗，楼市拐点是否已经来临？在对“六月份统一降价”传闻进行否认后，备受瞩目的万科真实的想法是什么？政策调控会不会改变地产行业的运行轨道，又将给房地产企业带来哪些考验？万科总裁郁亮近日接受了中国证券报记者专访，阐述了对地产行业发展趋势的解读，以及万科应对市场变化的真实策略。
定价不会“一刀切”
郁亮：大家都说今年的调控是史上最严厉的，立竿见影，一个月就开始显现效果。但我认为这不是房地产市场的拐点，而是整个行业健康发展的新开端。
追溯到1998年房地产货币化改革，起初的规划较为完善，包括商品房、保障房和经适房等，后因种种原因当初很多规划没有落实，现在几乎变成了纯商品房市场，积累了一些问题。今天，我们的行业需要回到1998年货币化改革的初衷，建立更加完整的住宅体系，满足城镇居民住房需求。
这次调控不是严厉打击的开始，而是重新建设的开始，市场格局重新变化，行业发展趋势也将发生变化，发展商必须主动配合这种趋势。我们认为未来住宅体系必须包括两大部分：政策性住房和商品房，政策性住房会有一个可观的比例，发展商必须主动参与这两大块的建设发展。
万科在策略上仍坚持：一、稳健经营和高速周转，始终坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”；二、寻找机会和领跑，与城市共同发展，与行业共同进步；三、回归基本商业逻辑：以客户为导向，提升专业能力和产品性价比。
中国证券报：有媒体报道称“万科六月份将统一降价”，万科随后进行了否认，请问万科真正的想法是什么？据说万科今年60%的可售房源集中在宏观环境更不确定的下半年上市，在这种背景下，如何将上市的房源销售出去？
郁亮：近期有传闻称“万科6月份将在各地统一降价”，这种说法不准确，不符合万科的管理逻辑。这一点我们也曾多次对外解释过，万科总部不搞“一刀切”，从来不会向各地公司下达统一的价格调整指令，因为各地的情况存在差异，而总部不可能比各地公司更了解当地的情况。
万科的策略并不是在4月中旬调控政策出台后才进行调整的，而是一直在贯彻2007年之后的“不当地王，不囤地，不捂盘”原则。市场随时在变动，我们力图把握的是销售速度，比较理想的速度，是新盘开盘一个月内，能卖掉60%。
万科2009年下半年的开工节奏和今年的新房上市节奏略快于行业整体水平，但差别并不大。目前万科的可售资源存量很低，5月份新盘当月认购率在前5个月中处于中等偏上，存货水平尚未出现明显回升。万科一贯坚持“不捂盘”的基本原则，按照购房者愿意接受的价格售出房屋，相信我们与自住购房者之间能够达成共识。
销售目标在跑赢大市
中国证券报：万科今年800亿元的销售目标能完成吗？今年的开工和竣工计划会不会进行相应调整？
郁亮：万科的目标是跑赢大市，不会在年初设定一个固定的全年销售目标。一家公司全年销售额的多少，很大程度上取决于市场情况。无论是从“不捂盘”的原则出发，还是从实现增长、回报股东的需要出发，我们都始终会尽可能多卖楼。
我们在2009年下半年已经对部分热点城市房价上涨过快提出预警，2010年的开工计划比较保守，已经考虑到部分城市市场调整的可能性。万科的产品结构中，大部分为90平方米以下住宅。今年5月，万科新推盘认购率高于4月，说明在合理价格下，自住需求依然强劲。因此，我们暂不考虑调整开工计划，公司将按原计划推进竣工计划。
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