[摘要] 自今年6月住建部、国家发改委、国土部等七部门联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》后，长三角掀起了一股公租房建设的热潮。
作为“夹心层”救星的公租房备受人们的关注。自今年6月住建部、国家发改委、国土部等七部门联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》后，长三角掀起了一股公租房建设的热潮。7月28日，江苏省省长罗志军在相关会议上再次强调，“大力发展公共租赁住房，是完善住房保障体系、加快实现‘住有所居’的必然要求，是引导合理住房消费、促进房地产市场平稳健康发展的重要举措，也是加快城市化进程、促进经济发展方式转变的现实需要。”
热潮掀起
不止如此，在公租房建设方面，江苏省已把公共租赁住房定位为“突出解决买不起经济适用住房的城市中等偏下收入家庭和新就业人员、外来务工人员的住房困难”。南京市相关部门负责人此前表示，南京正在加快研究公共租赁房制度，今年公租房数量有望新增1.5万套。
长三角龙头城市上海，关于公租房的建设更是早就进入了“文件”层面。今年6月3日，上海住房保障和房屋管理局公布《发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》，首次将外地人士正式纳入相关的范畴，符合条件的申请者也可以用公积金支付租金，租期最长5年，暂不设收入门槛等。
浙江省同样不甘人后。浙江省相关部门日前发布了关于加快发展公租房实施意见的通知，首次明确了公租房建设运营的方式、租金标准及退出机制，并要求商品住房价格较高、住房供应紧张及住房困难问题突出的大中城市，大幅增加公租房供应。该文件明确，“公租房是由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持、其他各类主体投资建设、纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，租赁给符合条件的城市住房困难家庭的政策性住房。”
问题多多
尽管长三角各地热火朝天地进行公租房的规划，但在复旦大学房地产研究中心主任尹伯成看来，长三角地区的公租房推广建设仍存在一些问题。
“首先，从目前的数量上看，地方政府是不是有这个能力或愿不愿意建造这么多公租房，毕竟公租房需要花费地方政府大量的财力和物力。其次，公租房因为是出租，而不像经适房是用来买卖的，只能通过租金慢慢回收成本，因此是否能可持续建设公租房是所必须正视的问题。”尹伯成对《国际金融报》表示，“在市场，到底按什么比例来征金，尤其是长三角部分地区房租相对较高的情况下。假如租金差不多或是稍微有些差距，抑或租金跟着商品房的租金一同上涨，那公租房就失去意义了。而目前比较合理的比例应该是对折或六折，封顶不能超过七折的水平，但这又将在一定程度上影响到地方政府的财力。此外，一旦公租房的建设远离市区，出行成本又将提高，这又该怎么办？”
“这并不单指一个上海地区，长三角地区乃至的大中城市，大多面临这样的难题。”尹伯成说，这需要政府相关部门进行谨慎地考虑，且尽力为民生着想。
引入民资
事实上，相关省市似乎也注意到了类似问题。上海市市长韩正日前就表示，上海市正在研究推进公租房的建设和运营，“目前研究的方案有两个。一是上海的每个区都建立公租房运营公司，市、区各级政府都出资，然后从银行贷款，之后购买享受了优惠政策、价格低廉的房屋进行出租，用租金来付息还本。另外一个方案是运用非财政预算资金，例如保险资金、年金等这些低成本资金。”
另据媒体称，未来公租房上市后，上海不排除发起REITs(房地产投资信托基金)到资本市场去融资。
“解决公租房存在的问题，就长三角地区来说，首先可以在相关规划下，实施公租房、经适房并举的方案。”尹伯成指出，相比公租房，毕竟，经适房可以收回成本，并能一定程度上分流申请公租房的困难家庭，且要摒弃用公租房取代经适房的思想。同时，在加大公租房开发力度的同时，国家或地方相关部门可以加大财政上的支持力度。
“积极开展引导工作，让国有房地产企业加入到公租房的开发中。”尹伯成认为，在处理土地拍卖过程中，也可把公租房开发的面积、地块与商品房的面积、地块捆绑在一起。
有业内人士对记者说，为缓解地方政府的出资压力，可以积极引导民资进入到这个领域，“比如，可以将项目变成资产，以债券或融资的形式在资本市场进行相关的操作”。
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