京高档住宅入市价低于预期 沪标杆楼盘齐降价

房天下综合整理  2010-07-29 14:31

[摘要] 新政百日，房地产市场相比调控之初更趋明朗，迫于全年销售业绩压力，北京近期有多个高档住宅欲近期已或将进入市场。“合理价位”也在部分开发商达成共识，新入市的楼盘多低于原先预期。今年4月中旬成为沪上二手房市场上半年走势的分水岭，量价水平双双进入下跌通道，政策调控初见成效。

北京高档住宅欲集中入市价格低于预期

（来源：地产中国网）新政百日，房地产市场相比调控之初更趋明朗，迫于全年销售业绩压力，北京近期有多个高档住宅欲近期已或将进入市场。

“合理价位”也在部分开发商达成共识，新入市的楼盘多低于原先预期。

报价多低于预期

北京市房地产交易管理网显示，5月开始，北京超过4万元的楼盘则极少获得预售许可证，而7月底则有富力十号、融盛家园两个楼盘同时获得批准。

此外，世茂北京项目“世茂宫园”也于7月19日亮相，预计将于8月份正式开盘；而位于宣武区、定位中高档住宅的凯迪•尚府目前也正在申请预售许可，期望8月份推盘。

就售价来看，多数楼盘负责人表达了无法达到调控前的预期。其中，凯迪•尚府负责人料调控前均价应该能超过4万元/平米，如今料无法实现。

世茂项目负责人则公开表示，报价为65000元/平，首推特价房优惠价为45000元/平；项目定价充分考虑到当前新政的背景，如果没有调控的因素，售价会达到80000元/平以上。

而一直被关注的富力十号前身为地王“广渠门10号地”，此前有报道其料价格超过5万元，目前A1、A2住宅均价分别44177、46522万元/平。富力地产北方区总经理张辉的解释则是“不排除富力面对当下楼市大环境做倾向性考虑，项目将对得起集团和股民。但没有被迫压价的成分。”

高档盘或将放量

经历三个月，北京楼市已相对明朗，下半年或将迎来中高档盘的集中放量。多位市场人士接受本网采访时表达了这样的看法。

北京东北三环某项目负责人认为，调控后的三个月，房地产市场买卖双方都在观望，原先准备推盘的项目也推迟了，这期间项目便与客户接洽，就是希望试探出能让市场接受的价格，目前也该推出了。

上述人士还透露，调控后北京办理销售许可证的时间拉长，更繁杂，这期间也包括开发商和政府方面的磨合，该报多少价格，过高也可能无法被批复。

凯迪•尚府负责人凌澜雨告诉地产中国网，开发商也需要有向股东交代，特别是上市公司，上班年未完成的任务，则需要依赖下半年冲刺。

老项目定价是难题

北京某高档住宅于去年有推售项目，原计划在5月份推出，目标价格超过5万元。但遭遇调控后，后期的预售许可证办理也自动延期。知情人士透露，是否能在8月份推出仍是难题，主要是定价遭遇到难题。

而目前市场这样的项目并不在少数。另一种情况是，在2009年到2010年季度房价高涨时，部分品质一般的楼盘价格也冲进到中高档住宅的行列，但如今的价格则让其销售停滞。它们不敢降价，因为担心前期业主不满。

中原地产华北区域董事总经理李文杰也表示，开发商在降不降价、降价多少幅度等面临两难选择。如果开发商降价，可能面临售楼处被冲击、大面积退房、各种诉讼无法顺利交房入住等问题。他表示，政府也应营造舆论及法律制度保障，为开发商创造一个宽松的降价外部环境，让房企能够尽快安心、顺利降价为上。

（来源：解放日报）今年4月中旬成为沪上二手房市场上半年走势的分水岭，量价水平双双进入下跌通道，政策调控初见成效。成交量方面，5月和6月连续出现月成交低于7000套的历史低位；成交均价方面，同样出现环比回落现象。

上半年二手房成交6.91万套，同比下降50%。21世纪不动产数据监测中心统计数据显示，6月，本市二手房成交6500套，环比下降4.6%；整个上半年共成交6.91万套，同比下降50%，环比下降57%。成交均价方面，6月，本市二手房成交均价为每平方米1.66万元，环比下跌1.26%，同比则上涨34%。考虑到交易数据与市场真实成交之间存在约一个月的时间延迟，预计7月成交均价将有更大幅度下跌。在全市18个区县中，上半年二手房成交套数环比降幅都超过50%，普遍在55%至60%。与去年下半年高峰期相比，由于受到信贷政策收紧影响，各片区成交均受到抑制。

部分房源价格回到今年春节前后水平。新政颁布两个月后，二手房实际成交价格开始出现大范围回落。21世纪不动产数据监测中心对16个遍及内、中、外环区域的典型热点板块标杆楼盘进行的价格监测发现，近七成楼盘二手房成交价出现不同幅度回落。与新政前的高点相比，目前有近20%的标杆楼盘价格降幅超过10%，有38%的楼盘价格降幅在3%至10%。但与去年同期相比，此类楼盘价格仍高出22%至56%不等。以徐家汇板块的东方曼哈顿为例，目前96平方米的两房主流成交价在每平方米4.2万元左右，同比上涨20%，与今年4月时每平方米4.8万元的高点相比，下降12.5%，基本回到今年春节前的价格水平。据统计，目前市场上有三成左右的标杆楼盘价格已回落到今年春节前后的水平。

外省市人群购房套数降幅。从上半年前四个月和后两个月的平均成交量分析来看，外省市来沪置业人群受新政影响显著，5月和6月的月平均成交套数较前四个月下降55%，降幅居于各人群之首。其次为上海本地置业者，降幅为50%。外籍人士和港澳台置业者受到的影响相对较小，分别下降32%和39%。外省市置业者5月和6月总交易套数占比较前四个月下降2.16%；上海本地、外籍人士和港澳台置业者的占比则分别上升1.14%、0.37%和0.3%。 21世纪不动产统计数据同时显示，5月和6月，90平方米以下户型交易占比比今年前四个月上升2.1%，90至140平方米户型占比降幅较大，140至300平方米及300平方米以上大户型占比则几乎持平。