[摘要] “东马路商圈非毛坯两居室、能看海河，价格低于售楼处。”“售楼处15000元/平方米，此房11000元/平方米、临河东公园，可以改底档。”近日，记者走访发现，不少热卖中的期房出现在二手房市场，“炒楼花”再现楼市。业内人士分析，近期市场上“楼花”(期楼)增多，主要缘于投资客对楼市走向预期的改变，开始急于出货。
房价走势不明投资客炒期楼 业内：购买风险大
（来源：城市快报）“东马路商圈非毛坯两居室、能看海河，价格低于售楼处。”“售楼处15000元/平方米，此房11000元/平方米、临河东公园，可以改底档。”近日，记者走访发现，不少热卖中的期房出现在二手房市场，“炒楼花”再现楼市。业内人士分析，近期市场上“楼花”(期楼)增多，主要缘于投资客对楼市走向预期的改变，开始急于出货。
私企老板史先生打算购买东马路附近一个非毛坯楼盘的房子，无意间在二手房交易网站上看到了该楼盘的房源信息。“这个房子还没入住，房产证肯定没下来，怎么能当成二手房卖呢？”史先生非常疑惑。
昨日下午，史先生与记者共同致电发布该房源的中介公司经纪人卜先生，“这套房子117平方米、232万元，单价比售楼处低几千元。”卜先生表示，这个房子的所有者是一名投资客，购买的话可以随时改底档，不会产生营业税等二手房买卖税费。
而在河东区津滨大道附近某中介门店，经纪人小谢极力向记者推荐一套周边在售新房项目的房源。“这套136平方米的房子才153万元，单价11000元/平方米，比售楼处每平方米低了4000元。”小谢说，该房源房主是一名投资客，与售楼处合作已久，改底档基本不需要费用。
房价走势不明 投资客抛售
据了解，8月以来，越来越多的投资者将去年或者今年年初购买的新房挂牌。据链家地产市场研究部统计数据显示，8月上旬，建筑年代为2010年的新楼盘在二手房市场放量明显增加，较新政前增加了近50%。
纵横地产总经理张良表示，新盘业主刚买入就急于放入二手房市场可能有两个原因，一方面是随着“国十条”调控政策效果的不断显现，楼市降价预期逐渐增强，已经获取到一定的投资客“见好就收”。另一方面，信贷政策等门槛提高，投资客资金链吃紧，很多已无力持有新房，只好在二手房市场挂牌，伺机转售。
价低要求高 问的多买的少
在这些“二手楼花”中，大多数房源会比开发商推出的价格低10%至20%。老城厢某新盘近期开盘价已经达到26000元/平方米左右，而中介提供的二手期房价格只有20000元-22000元/平方米，甚至比新开盘价低了23%左右。
尽管如此，这些二手期房的成交情况并不太好。黑牛城道附近某二手房中介门店店长小周说：“这种房子基本都要求买家一次性付款，不能全款支付的买家只能去做抵押贷款，流程繁琐；此外，不能改底档的‘楼花’暂时不能过户，多数房主出手时，都是和买房人签订自拟的买卖合同，拿到房产证后再过户，买房人不敢贸然轻信。所以打听的人多，买的人少。”
业内提醒
买“楼花”风险大
业内人士表示，投资客出售“楼花”，一般都会委托中介进行买卖，由于没有取得房产证，购房者无法获得贷款，因此以全款买卖居多。先由购房者支付一定比例的房款，双方签订买卖合同，并注明房产证下发后多久之内过户，过户后再付清余款。
“期房转让从签协议到实际过户可能间隔较长时间，这期间变数很大，一些卖房人因为房价上涨，甘愿承担违约责任毁约，给买房人造成损失。房主如果将房产抵押或者再变卖，买方的利益同样很难保障。”中伦文德律师事务所天津分所马晖律师提醒，期房转让，虽然买卖双方可以签署转让合同，但受让方承受的风险非常大，建议购房人不要贪便宜，谨慎出手。
投机购房收敛 房价涨幅回落
（来源：山西新闻网-山西晚报）当房产新政出台近四个月的时候，当刚公布的7月份房价环比持平、楼市依然胶着的时候，第十届博鳌房地产论坛召开了，8月12日-14日，以“新政下的中国房地产”为主题，樊纲、周其仁、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强、刘晓光、施永青、凌克等学者和企业精英参会，共同探讨后调控时代的房地产走向。
本报讯 在8月12日开幕的2010博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长朱中一在主题演讲中认为，今年中央出台的一系列房地产新政产生了六大效果，投机购房行为基本得到遏制，中央调控楼市的决心将不会松动。
朱中一说，今年房地产新政产生了六大效果：
房价涨幅整体回落。今年4月份70个大中城市商品房售价同比涨幅达12%，创2005年有此统计数据以来的新高。5月份部分城市过快上涨势头得到遏制，70城市中12个城市的房屋售价出现下跌，住宅销售价格环比下跌0.4%，是去年3月份以来的首次环比下跌。7月份70城市新建商品住房和二手房价同比涨幅分别较上月回落1.2%、1%，已连续3个月回落。像上海、杭州、厦门、深圳、三亚等已3个月环比下降。
商品房市场明显萎缩。1-5月份，商品房销售面积3亿平方米，同比增长22.5%，增速较1-4月份回落10.3个百分点。1-6月份、1-7月份分别较上月回落7.1个百分点和5.7个百分点。7月当月商品房面积销售6406万平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州等一些主要城市出现较大幅度下降。
竣工面积同比下降。一些主要城市住房竣工面积同比下降。1-6月份，40个重点城市中有17个城市同比下降，海南海口、三亚两大城市均在其中，其他还有北海、广州、上海、北京、天津等。这说明不少企业竣工的速度在放慢，一些地方也可能面临后续供应不足的问题。
土地的价格明显趋稳。今年上半年，土地供应量明显放大，但完成供应计划不足1/3。国土资源部7月30日公布，上半年供地5.6万公顷，虽然比去年同期实际供应的2.4万公顷相比，增加了135%，但完成的全年计划不到1/3，除天津、北京、江苏外，其余28个省区市完成供应计划都没有达到一半。而完成的天津、北京、江苏，保障房比例较高，商品房比例不高。
今年2季度地价总体水平小幅上升，但明显趋稳。105个主要城市地价水平每平方米2756元，环比增长1.52%，同比增长9.29%。其中，2季度城市商业、居住、工业用地环比地价较一季度分别下 降 0.36%、1.2%、0.53%。
另外两个效果是：办公楼和商业营运用房销售增长率大大超过住宅；保障性用房建设明显加快。“中央政府调控楼市的政策不会松动”，这成为与会的专家学者和开发商几乎一致的认识，朱中一也不例外。他认为，今后几个月，引发经济二次探底的可能性不大，完成全年经济增长保八的问题估计也不大。但又鉴于市场不确定因素比较多，一些企业对购地问题、开发问题、进度的放慢也会影响明后两年的房地产市场。
房地产业或将继续调整、更趋理性
朱中一：房地产业将更趋理性
中国房地产业协会副会长朱中一表示，前十年，房地产行业既是一个快速发展的十年，也是一个不断探索的十年。他觉得后一个十年，会是一个更加理性的十年，更加成熟的十年。从企业来说，过去的十年房地产企业开始由本土化、粗放型管理，逐步发展成区域性、规范化管理。另外，房产品质也在提高。经过十年的探索，大家应当认识并形成解决的办法，包括市场和保障问题，怎么样进一步加强和改善宏观调控的问题等等。既要考虑企业的开发规模和销售指标，同时又怎么样把产品做得更加绿色、环保、低碳？从这些来讲，后一个十年会更加理性，而且通过这次调控，挤出一些不健康的因素后，更能够促进房地产行业健康稳定发展。
巴曙松：警惕日本式地产泡沫
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松坦言，中国应警惕日本式房地产泡沫破灭。“近期的中国房地产市场形势，让人本能地想起日本的泡沫经济。”巴曙松分析了日本房地产泡沫的四个阶段。
他认为，日本房地产泡沫从1955年开始，经过了面临供给不足的阶段到地价和房价出现了异常高幅度上涨的第二、第三阶段，直到地产泡沫迅速破灭的第四阶段。
巴曙松对比两国地产时认为，我国房地产存量总体不足、户型不均衡、区域发展不均衡、城镇住房存量新建住房占比仍较低，应警惕日本式房地产泡沫破灭。
樊纲：别以为你能力大
“别以为你有多少能力，市场力量比你大。”在2010博鳌房地产论坛上，我国著名经济学家樊纲告诫中国房地产开发商们。
他在会上谈道，“最近有一位房地产老总跟我说，‘房价这个问题有时候我们都不好意思，本来以为2万就打住了，没想到能涨到4万，挣钱都挣得不好意思了。’”樊纲说，这显然是非常春风得意的。“这句话也说明几个问题：，房地产商不应该被妖魔化。第二，你们也看到了后面市场的力量比你们大，市场要涨的时候，你挡不住，市场要跌了，你也挡不住。所以要更多关注市场背后的东西，思考经济规律。”
凌克：房价还会继续调整
金地集团(7.00,0.05,0.72%)董事长凌克称，中国的房价还会继续调整，原因在于目前的市场购买力培育还不足，市场供求也在进一步放大，而政府方面，也不希望经济增长过快。
凌克表示，原来估计70个大中城市的二手房房价应该要跌10%左右，而深圳至少要跌20%多。但现在看来没这么悲观了。凌克称：“大城市目前的存货量都不大，北京存货就在1000万平方米左右，1000万平方米存货对北京来说基本上是一个中等规模的存货。北京存个1000万平方米、2000万平方米不至于出大问题。我看了在建工程量，北京是4000多万平方米。在建工程量和销售量如果这个比值在2.5的时候，这个房子都是涨价的。到了4、5，房子都跌价。这个数字现在不可怕。”
孔庆平：房价每年上涨5%-10%正常
刚公布的7月CPI同比增长3.3%，“CPI上涨确实出现了令人担忧的趋势”，中国海外集团主席孔庆平说，随着宏观调控深入，其效果可能在未来冲抵通胀，但目前尚不确定。他认为今年不太可能加息，而提升存款准备金率是较为容易的方法。
孔庆平认为，房价涨幅每年保持在5%-10%是正常的，他预计今年全年房价涨幅依然存在，幅度在10%以内，而当记者问及北京房价去年上涨幅度超过50%是否会回调时，他说，市场会做出反应。
孔庆平表示，下半年房地产成交量可能进一步萎缩，市场形势并不乐观。
任志强：当前的房价下跌只是开始
华远地产(6.88,0.10,1.47%)股份有限公司董事长任志强说，当前的房价下跌只是开始，尽管从数据看房地产行业仍然在高位运行，但是已经进入了下行通道，这会在后几个月显现出来。
任志强分析，下半年的房地产市场可能出现四种情况：一是价格下降，销售回升。因为价格下降带动销售回升；二是价格下降，销售回升。价格下降，不表示回升是必然和一定的；三是价格不降，销售也回升，四是价格不降，销售也不回升。出现一种僵持局面。他说，在这四种情况中，第三种是的一种情况，对开发商，对国家也。他同时呼吁开发商同行配合政府降低房价。
任志强认为，今年8、9月份，房地产供应量将急剧增长，“我们想，9月份供应量要增加50%以上。今年与2008年不同，当时降价也没人买，现在开发商要是降了，别人买得起，所以配合政府是理所当然的。”
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