[摘要] 8月28-29日，第五届中国金融市场分析年会在北京举行，金融界网站全程直播。中指研究院常务副院长黄瑜在会上表示，中长期房地产市场还有非常广阔的发展空间，未来五年甚至十年左右，房地产仍然有很好的发展前景。
8月28-29日，第五届中国金融市场分析年会在北京举行，金融界网站全程直播。中指研究院常务副院长黄瑜在会上表示，中长期房地产市场还有非常广阔的发展空间，未来五年甚至十年左右，房地产仍然有很好的发展前景。
中指研究院常务副院长黄瑜
以下为黄瑜的演讲摘录：
我对中长期房地产市场认为还是有非常广阔的发展空间，这个有几个数字大家可以看一下，其实我们可以看到，这个图表里面我们把从1998年到09年，整个的十年间，住宅的均价的增长，GDP增长，人均可支配收入增长，居民储蓄存款，还有M2的增长做了一个分析，大家看一下。其实分段上我们可以看到98年到04年间我们住宅均价增长幅度是远远低于我们其他四项的，我们后来的十年间，04年到09年间，其实住宅均价水平增长比不上其他四项，但是已经开始接近，原来是百分之三十几和量杯的数字。我们把09年做了一个分析，发现这一年住宅均价增长是超过GDP，超过了人均可支配收储，超过了储蓄，还是低于M2。
我们把主要城市做一个分析，比如说上海在过去十年间，98年到09年间，它整个的住宅均价的增长是高于GDP人均可支配收入，但是低于存款，然后北京、深圳，住宅均价增长是高于GDP和人均可支配收入，但是低于GDP和存款的增长，二线城市他们住宅均价增长是高于可支配收入，但是低于GDP以及存款的增长。我们同时把一二三线城市也进行一个在过去五年间变化的情况进行一个分析，可以看到，确实我们一线城市在过去五年间，它的住宅均价增长是高于GDP、人均可支配收入，但是很多高于储蓄，除了深圳。确实过去五年我们一线城市价格出现一个上涨过快现象，我们二线城市住宅均价增长和天津、武汉、重庆、南京和贵阳住宅均价增长是与可支配收入人均GDP是接近的，但是低于GDP总值增长以及储蓄增长。从这个也可以看到，确实我们二三线城市，现在大家为什么很多开发商加大了投入，也是与目前总体状况也关系。
一个是总量的指标，其实尽管房价在涨，但是这个是由我们整个经济基本面支撑，由人均可支配收入支撑的，也有我们居民储蓄的情况支撑的，从全体总体市场上来说，每个城市的状况是有一些不同的，正因为总体的状况我们是要看什么？一个是说房价是不是在有些城市是涨的确实够多，有些城市无论是从投资角度，或者是企业投资，个人投资在有些城市仍然是有一些发展空间的。
同时我们可以看到从长期趋势看，人口的结构，以及城市化进程，因为我们整个房地产市场未来，高成长性也是提供很好的巴掌，这个是我们把人口的增长的走势做了一个相关预测，城市化进程我们做了一个相关预测，在未来的五年甚至乃至十年左右，房地产还是仍然有很好的发展前景。这是我今天主要的演讲。
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