[摘要] 8月28-29日，第五届中国金融市场分析年会在北京举行，金融界网站全程直播。中指研究院常务副院长黄瑜在会上表示，中长期房地产市场还有非常广阔的发展空间，未来五年甚至十年左右，房地产仍然有很好的发展前景。
8月28-29日，第五届中国金融市场分析年会在北京举行，金融界网站全程直播。中指研究院常务副院长黄瑜在会上表示，中长期房地产市场还有非常广阔的发展空间，未来五年甚至十年左右，房地产仍然有很好的发展前景。
中指研究院常务副院长黄瑜
以下为黄瑜的演讲摘录：
我对中长期房地产市场认为还是有非常广阔的发展空间，这个有几个数字大家可以看一下，其实我们可以看到，这个图表里面我们把从1998年到09年，整个的十年间，住宅的均价的增长，GDP增长，人均可支配收入增长，居民储蓄存款，还有M2的增长做了一个分析，大家看一下。其实分段上我们可以看到98年到04年间我们住宅均价增长幅度是远远低于我们其他四项的，我们后来的十年间，04年到09年间，其实住宅均价水平增长比不上其他四项，但是已经开始接近，原来是百分之三十几和量杯的数字。我们把09年做了一个分析，发现这一年住宅均价增长是超过GDP，超过了人均可支配收储，超过了储蓄，还是低于M2。
我们把主要城市做一个分析，比如说上海在过去十年间，98年到09年间，它整个的住宅均价的增长是高于GDP人均可支配收入，但是低于存款，然后北京、深圳，住宅均价增长是高于GDP和人均可支配收入，但是低于GDP和存款的增长，二线城市他们住宅均价增长是高于可支配收入，但是低于GDP以及存款的增长。我们同时把一二三线城市也进行一个在过去五年间变化的情况进行一个分析，可以看到，确实我们一线城市在过去五年间，它的住宅均价增长是高于GDP、人均可支配收入，但是很多高于储蓄，除了深圳。确实过去五年我们一线城市价格出现一个上涨过快现象，我们二线城市住宅均价增长和天津、武汉、重庆、南京和贵阳住宅均价增长是与可支配收入人均GDP是接近的，但是低于GDP总值增长以及储蓄增长。从这个也可以看到，确实我们二三线城市，现在大家为什么很多开发商加大了投入，也是与目前总体状况也关系。
一个是总量的指标，其实尽管房价在涨，但是这个是由我们整个经济基本面支撑，由人均可支配收入支撑的，也有我们居民储蓄的情况支撑的，从全体总体市场上来说，每个城市的状况是有一些不同的，正因为总体的状况我们是要看什么？一个是说房价是不是在有些城市是涨的确实够多，有些城市无论是从投资角度，或者是企业投资，个人投资在有些城市仍然是有一些发展空间的。
同时我们可以看到从长期趋势看，人口的结构，以及城市化进程，因为我们整个房地产市场未来，高成长性也是提供很好的巴掌，这个是我们把人口的增长的走势做了一个相关预测，城市化进程我们做了一个相关预测，在未来的五年甚至乃至十年左右，房地产还是仍然有很好的发展前景。这是我今天主要的演讲。
广东保利：未来价格走势看成交长远可稳步增长
广东保利置业有限公司总经理万宇清是一个低调做事的人(广东保利置业为保利香港(0119)旗下保利置业全资子公司)，此前鲜有接受媒体采访。房地产行业和从业者都碰上了中国地产发展的黄金十年。对于当前陷于胶着的楼市格局，万宇清认为在楼市暴涨之后进行调整是合理的，以配合经济增长和居民收入增长。而地产作为特殊的商品，最终决定的还是供求关系。长远来看，楼市应该发展为稳步增长、利润合理的市场，而这对地产行业、对地产企业、对国家金融发展都是一件好事。
内地楼市在去年第二度开始了一波楼价上涨，一直到今年一季度，包括上海，北京，杭州等城市，其价格超过了2007年房价高峰。从去年底以来，国家相关部委连续出台措施控制楼价。“我们对于整体的调整政策是欢迎的，因为整个市场疯涨，尽避价格可以卖得很高，但是我们认为这样的暴涨是不合理的，对于房地产行业和整体经济的长期发展是不利的。”万宇清认为，房价的涨幅跟经济的涨幅、居民收入的涨幅都是不匹配的。同时，也会造成一定社会不稳定的因素，增加社会矛盾。
从数据上看，广州乃至楼市在4、5、6月价格都出现了微幅下降，但成交量却是急剧下滑。万宇清认为，国家这次的调整的预期效果是达到了，国家调整的目的不是打压，而是让楼市更健康、更稳定地发展。毕竟，刚性需求还在。“从当前情况看，政府下一步不太可能再出台太严厉调控政策。”万宇清指，针对房地产市场的长期发展，国家相关部门有可能研究推出相关政策，比如在合理考虑历史、考虑现状和考虑今后中国房地产市场的长期稳定发展而出台房地产持有税或者其他措施。
至于未来的价格走势，万宇清认为要看地产商和购买者心理博弈，同时也要看市场的流动性，“可以肯定的是，价格再暴涨是不可能了，也不应该”。尽避第二季度成交是明显下滑，但价格在调控前期还比较坚挺。“这主要是当前地产企业资金比较宽裕，由于2009年市场流动性增加，再加上2009年楼市销售回暖，开发商积累了不少资金。所以在价格这块，跟2008年不一样。2008年价格下滑是因为市场流动性萎缩，市场投资心理需求下降。”
不太可能再出严厉调控政策
万宇清又称，整体价格表现还是要看成交，如果成交上不去，开发商资金生成影响，特别是大开发商必然调低价格，促销成交。但往往适得其反，形成恶性循环，价格越下来，成交也越萎缩。但针对项目来讲，要看项目所具备的条件，如果是市中心，可能扛得久一点；如果是发展商资金不够，可能下调一点，整体上大的波动起伏是没有的，在3%至5%的波动都是正常的，有偶然因素。
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