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"土地零溢价" 房企围剿"底价"地未来抄底或继续

房天下综合整理   2010-09-02 11:17

[摘要] 近期频频爆出“土地零溢价”的新闻让业内猛然发现:在寸土寸金的上海,土地市场最好的时光已不复存在!回忆去年“一日三地王”的盛况还历历在目,7月至今63%新地底价成交或溢价率低于1%。对此,有业内人士分析:“开发商们的低价抄底心态及资金链的日趋紧张等问题都使得目前土地市场难复去年的活跃。”

房企围剿“底价”地 未来抄底或将继续

(来源:新民晚报)近期频频爆出“土地零溢价”的新闻让业内猛然发现:在的上海,土地市场的时光已不复存在!回忆去年“一日三地王”的盛况还历历在目,7月至今63%新地底价成交或溢价率低于1%。对此,有业内人士分析:“开发商们的低价抄底心态及资金链的日趋紧张等问题都使得目前土地市场难复去年的活跃。”事实亦如此,以SOHO 中国、中星、万达、华侨城、苏宁等知名房企为首的抄底大军正加速围剿上海底价土地。9月开始,又有几块黄金地皮要出让,这或许将成为下半年土地市场低迷与否的风向标。

近期现象

住宅用地敏感度远高于商办用地

进入7月的上海,推地速度明显加快,而交易过程的“底价秒杀”则显得更快。

7月2日,龙华机场3号地块溢价0.87%。

7月16日,闸北313街坊、宝山罗泾港一地块底价成交。

5天后,闸北456街坊同样底价成交。

8月12日后2周内,又有13幅土地成交或溢价率低于1%。

根据同策研发机构的数据显示:7月至今,上海共成交27幅商住地块,其中溢价率超过1%的仅有10幅,占总数的37%。在这10幅地块中溢价率的也仅为87%,相比2009年同期溢价率动辄200%已经出现明显跳水。

“新政以来,企业拿地更为理性,尤其是商办用地更为明显。”同策分析师倪晓玲也得到事实的验证。8月13日,潘石屹底价拿下上海大虹桥地块,即使是8月25日龙华机场2号地块在房企78轮竞价的围剿下,溢价率也不过就是36%。

“住宅地敏感度远高于商办用地。”中原地产研究部经理龚敏总结到。据上海中原研究咨询部数据显示,2010年上海住宅地块出让平均溢价率为74%,而7、8月的平均溢价率为23.1%,并出现2幅零溢价的居住用地。商办方面,2010年出让平均溢价率为11%,7、8月的平均溢价率为12%。

“商办市场普遍溢价水平不高,是由于商办市场多为持有经营,因此风险比住宅市场更高,房企相对会更理性拿地。由此可见,一方面楼市调控制对土地市场影响相对比商品房市场滞后,另一方面由于土地存在区位差异也使得地价不可能象商品房市场出现整体回落。”龚敏分析的非常深刻。

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