[摘要] 近期频频爆出“土地零溢价”的新闻让业内猛然发现：在寸土寸金的上海，土地市场最好的时光已不复存在！回忆去年“一日三地王”的盛况还历历在目，7月至今63%新地底价成交或溢价率低于1%。对此，有业内人士分析：“开发商们的低价抄底心态及资金链的日趋紧张等问题都使得目前土地市场难复去年的活跃。”
房企围剿“底价”地 未来抄底或将继续
（来源：新民晚报）近期频频爆出“土地零溢价”的新闻让业内猛然发现：在的上海，土地市场的时光已不复存在！回忆去年“一日三地王”的盛况还历历在目，7月至今63%新地底价成交或溢价率低于1%。对此，有业内人士分析：“开发商们的低价抄底心态及资金链的日趋紧张等问题都使得目前土地市场难复去年的活跃。”事实亦如此，以SOHO 中国、中星、万达、华侨城、苏宁等知名房企为首的抄底大军正加速围剿上海底价土地。9月开始，又有几块黄金地皮要出让，这或许将成为下半年土地市场低迷与否的风向标。
近期现象
住宅用地敏感度远高于商办用地
进入7月的上海，推地速度明显加快，而交易过程的“底价秒杀”则显得更快。
7月2日，龙华机场3号地块溢价0.87%。
7月16日，闸北313街坊、宝山罗泾港一地块底价成交。
5天后，闸北456街坊同样底价成交。
8月12日后2周内，又有13幅土地成交或溢价率低于1%。
根据同策研发机构的数据显示：7月至今，上海共成交27幅商住地块，其中溢价率超过1%的仅有10幅，占总数的37%。在这10幅地块中溢价率的也仅为87%，相比2009年同期溢价率动辄200%已经出现明显跳水。
“新政以来，企业拿地更为理性，尤其是商办用地更为明显。”同策分析师倪晓玲也得到事实的验证。8月13日，潘石屹底价拿下上海大虹桥地块，即使是8月25日龙华机场2号地块在房企78轮竞价的围剿下，溢价率也不过就是36%。
“住宅地敏感度远高于商办用地。”中原地产研究部经理龚敏总结到。据上海中原研究咨询部数据显示，2010年上海住宅地块出让平均溢价率为74%，而7、8月的平均溢价率为23.1%，并出现2幅零溢价的居住用地。商办方面，2010年出让平均溢价率为11%，7、8月的平均溢价率为12%。
“商办市场普遍溢价水平不高，是由于商办市场多为持有经营，因此风险比住宅市场更高，房企相对会更理性拿地。由此可见，一方面楼市调控制对土地市场影响相对比商品房市场滞后，另一方面由于土地存在区位差异也使得地价不可能象商品房市场出现整体回落。”龚敏分析的非常深刻。
专家分析
大多认为政策显效
“强势新政及政策预期是土地总体溢价率下降的直接作用力。”富阳控股有限公司执行董事张秀华一针见血的表示。相比张秀华的直接，中指研究院华东分院研究总监杜丙国的分析更为透彻：，政策调控不确定性直接导致开发商对于投资拿地更趋谨慎。第二，受上海供地计划的影响，下半年普遍预期住宅用地市场供应力度会加大，开发商并不急于出出手抢地。第三，土地市场交易规则的转变也在一定程度上促使开发商在投资土地上产生博弈的想法，抢地行为受到一定限制，也促进了土地交易溢价水平的下降。
不过业内人士表示，现在很多地方都出现了一些底价成交的土地，其中上海较为严重，但这也不足以说明新政显效，毕竟一些底价成交的土地比较偏僻，当然也不排除开发商预期降低的影响。而分析师薛建雄则爆料：市区有几块溢价低是内部原因，就是给原先高价拿地的开发商作补贴，其实是变象降价。
另一个有意思的观点是，上海美联物业副总经理丁伟并不承认当前地价已经处于偏低状态。他举例到：“北苏州路190号商服地块虽然是底价成交，但楼板价已经高达31691元/平方米。加上本身出让方定价高在8月已成交的一些地块也有体现。因此虽然6月至今土地市场多块土地底价成交，但因其起拍价格已较过去有一定程度的‘隐性溢价’。在此情况下依旧有多块土地吸引了大量开发商竞相关注。所以目前还只能说土地市场成交较2009年高溢价频现时有差距，但其实尚未到达真正所谓的低谷。”
尽管上述观点不一，但多数人士都承认是调控消退了拿地热情。
未来预判
抄底或将继续
“今年我们怀揣了60多亿现金在上海找地，现在才用掉不到一半。下半年继续。”8月29日，在庆祝SOHO中国进入上海一周年之际，董事长潘石屹又开始放出豪言。在成功抄底虹桥枢纽地之后，SOHO中国在上海的发展并不止步。事实上，等待下半年出手的并非潘石屹一个人。某网站近期调查显示： 56%的被调查房企预期在金九银十期间增加土地储备。48%的开发商认为地价还会下跌10%-20%。
而开发商的拿地豪情也是有条件可依的。根据中指研究院的数据显示：截止8月25日，上海总计推出住宅用地530万公顷，完成全年供地计划的48.2%，预计本年度下半年将推出500多万公顷的土地。
不过延续近期的低溢价率以及年关将至开发商的资金压力，业内人士普遍认为：房企不会轻易高价竞标，不少房企甚至开始调整发展战略减少拿地。
“从当前土地成交情况看，成交量下滑、溢价水平持续走低，而新房市场成交依旧没有根本回转，加上三、四季度央行加息时间窗口将至依旧是开发商心头大患，预计9月份以后土地市场总体上仍将有可能延续疲弱态势。”杜丙国的一番言论代表了大多数人的观点。
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