[摘要] 宏观调控4个多月以后的9月2日,地产龙头万科(000002)、H股房企世茂房地产(00813.HK)及碧桂园（2007.HK）发布今年8月份的销售数据,其中显示,万科8月实现销售金额119.9亿,较去年同期上升149%;世茂8月单月销售额约为27亿元,较7月环比增长35%;碧桂园8月单月实现合同销售金额约为31亿元,较去年同期增长近两倍,为197%。
135家房企总体资产负债率达67.7%
135家房企总体资产负债率67.7%:资金正趋紧,下半年冲量有压力,尤其大库存企业。
上市房企中期业绩发布没多久,8月的销售成绩单又令人更加诧异。
前8月部分房企同比业绩增幅明显
宏观调控4个多月以后的9月2日,地产龙头万科(000002)、H股房企世茂房地产(00813.HK)及碧桂园（2007.HK）发布今年8月份的销售数据,其中显示,万科8月实现销售金额119.9亿,较去年同期上升149%;世茂8月单月销售额约为27亿元,较7月环比增长35%;碧桂园8月单月实现合同销售金额约为31亿元,较去年同期增长近两倍,为197%。
万科8月销售额首次突破100亿元大关,为119.9亿元,这也验证了此前单月销售突破百亿的传言,至此,万科今年已累计实现销售金额572.1亿元,同比增长40.6%,完成全年销售目标的72%。而万科下半年供应量要大于上半年,下半年单月销售有可能超过百亿元。
据了解,前八个月,世茂房地产累计合约销售额达161亿元,已完成全年销售目标的54%,碧桂园累计签约合同销售金额约184亿元,较去年同比增长66%,已完成全年销售目标的61%,两家房企今年的销售目标均为300亿元。
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下半年冲量有压力,大库存企业降价换销量
世茂房地产中期业绩显示,因推盘量少,上半年合约销售额为人民币113亿元,同比减少13.9%,下半年公司将会加大推盘,提高销售额。世茂房地产副主席兼执行董事许世坛曾在中期业绩会上表示,目前暂时未有对销售目标调整的计划,还要看九、十月的销售情况。
对于8月份的成绩,碧桂园方面仅表示理想。根据碧桂园上半年业绩显示,公司前六个月总收入约118亿元,同比上升约27.8%,确认销售面积约210万平方米,同比增长约20.5%。新任总裁莫斌也透露,碧桂园在下半年会推出8个楼盘,其中天津楼盘已经推出,余下7个楼盘有6个在广东省内,1个在省外。
相比较一般企业,上市公司更需要销售业绩,而上半年因为3-4月的红火,使得半年报数据大多比较好,而已经持续的4个多月调控使得市场开发商已经大部分负债率上涨,数据显示:135家房地产上市公司,总体资产负债率水平已达67.79％,较上年同期的63.94％上升了近4个百分点,较2009年年底的65.03％也上升了2.76个百分点。
而从“万保招金”四大上市房企的情况来看,其资产负债率水平也均处于较高水平。其中招商地产（000024）相对较低,也达61.30％,而保利地产（600048）则高达76.77％,万科A（000002）和金地集团（600383）的资产负债率也均接近了70％的水平。
金九银十已经到了市场的最关键时期,也是调控政策和效果的最关键时期,大库存的企业很可能面临必须降价换销量的境地。而因为低价供应量大涨带来的成交量上涨可能被部分开发商认为是市场回暖,也可能在一定区域出现提价行为,但是一旦形成趋势,宏观调控政策很可能出台更严厉的打击,所以在金九银十可以说是反弹与下调压力并存。
市场观察
北京中原三级市场研究总监张大伟认为,低价楼盘的热销导致市场数据上涨,而供应量的加大也是主要因素,像万科就是如此,仅在北京就有上千套的新增供应。对于楼市传统的金九银十,尽管面临调控,但市场的需求一直都不缺,缺的是合适的价格,只要开发商顺应市场,低于预期价格推盘,那么获得销量是理所当然。
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前三季度房企并购达50起
清科研究中心11日发布报告显示，今年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元。去年以来由VC/PE支持的房地产企业并购案例日渐增多，多发生在房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。
清科研究中心分析师徐卫卿表示，在加息和持续政策调控下，房地产企业资金链趋紧，信贷、IPO、发债、信托融资一概从严，传统的融资渠道几近关闭，在此背景下私募股权房地产基金日渐活跃。此类基金不仅涉足住宅、商业地产开发项目，对在建项目进行资金输血，也可以作为综合的股权投资基金，参与未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等，在目前房地产项目资产估值普遍偏低的情况下寻求并购。
今年三季度，房地产基金募资和投资呈现明显回升态势，大型外资机构亦有涉足房地产并购基金。与二季度相比，三季度可投资于房地产领域的基金占比提升，共有5只基金，4个披露金额的基金募集总额为4.58亿美元。投资方面，三季度共有3起投资于房地产行业的案例发生，其中披露金额的两起案例涉及投资总额为2918万美元。徐卫卿认为，房地产基金正在改变行业的资金来源结构，进而有可能影响整个房地产的开发结构和模式，并促进房地产企业的兼并收购。
徐卫卿认为，目前房地产行业内“以强并弱”或“弱弱联合”的兼并重组交易为主，而未来一旦重大并购重组交易能够得以释放，大企业与大企业之间的兼并重组，即“强强联手”的交易有望成为可能，地产巨头间的并购呼之欲出，或形成新的“航母级”企业并形成国内房地产行业的新格局。
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