[摘要] 房地产新闻联播 今日楼市热点新闻(2010.12.06)
关键词：常州楼市 成交分析
本周（11.29-12.5）楼市开始跨入2010年最后一个月，开发商、购房者均进入今年的最后冲刺阶段，这周常州楼市成交量环比上周有所上升。据常州房天下监测中心统计，本周（11.29-12.5）常州共成交商品房1931套，环比上涨4.4%，成交面积194649.58平米，环比上涨10.9%，商品房平均成交面积为100.8平米。其中住宅类商品房成交1331套，环比上涨10.4%，成交面积为154754平米，环比上涨8.2%，住宅类商品房平均成交面积为116.3平米。
与上周相比，本周(11.29-12.5)住宅成交量与成交面积均环比上涨，商品房日均成交275套，商品房住宅日均成交190套。据图表，本周（11.29-12.5）住宅成交在周五达到高峰，单日成交249套，周日成交量回落，到日成交148套，相比上周日（11.28）69套的成交量大增。
关键词：购房者 常州 买房
2010年已经进入最后一个月了，据常州房天下数据中心统计，12月常州预计有29个楼盘开盘，其中还包括6个新盘。临近年末，开发商丝毫不放松警惕，继续放量入市，但这个时候购房者的购房情绪怎么样了呢？11月29日，房天下特发动网友参与《临近岁末，你决定买房了吗？》调查，了解网友的买房动态。下面我们一起来看看调查结果。
“押宝”调控 60.9%购房者跳离“年末买房”
调查中，60.9%网友表示不愿意在年末买房，而仍有39.1%网友表示愿意在年末买房。据记者了解，网友选择在年末买房多数是认为开发商会在年末推出更多的优惠，还有一部分认为房价一直都在涨，最想在今年拉住2010的尾巴把房子买好了。
但超过6成网友不愿意在年末买房，网友王先生即是其中的一员，他表示，“我对于调空还是很有信心的，现在二轮调控还正在执行状态，而且房产税等政策呼之欲出，我相信房价会有一个回落的过程”。其他网友也纷纷表示信任调控能把房价压下来。
从调查来看，大多数还是把买房子的希望“押宝”在调控上了，34.8%网友认为常州未来房价将下跌，26.1%则认为房价将保持平稳不变，还有39.1%2网友则认为常州房价会进一步上涨。
关键词：央企 贷款
在78家房地产为非主业的央企“磨磨蹭蹭”不愿退出市场的时候，监管机构日前向商业银行下发了一份房地产央企“红名单”。根据这一名单，目前多家银行已经要求分支行只能对名单中列示的中国建筑工程总公司、中国房地产开发集团公司等16家房地产央企提供新增房地产开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款，而此前下发的存量贷款也要及时回收，做好资产保全工作。
专家指出，一直以来，房地产企业对央企集团的利润贡献颇多，而房地产市场的发展潜力巨大，所以多数国企集团对“退房”工作并不热衷，78家房地产非主业央企的“退房”工作一直鲜有进展。现在央企红名单下发至商业银行手中，银行通过资金的收紧可以“逼迫”部分央企清退房地产业务，这将大大提高非主业房地产央企的“退房”进程。
房企内部人士指出，由于房地产市场潜力巨大，如果贸然退出，再次进入的门槛和成本将非常巨大。即使目前房地产市场在宏观调控的措施下，出现了量缩价不涨的困难局面，但是由于看好房地产市场的未来前景，多数央企集团对退出房地产业务采取的策略是拖一拖，看一看同业的执行情况，所以造成了今天这种“清退令”较难执行的情况。
万科超前突破千亿销售 未来十年规模超3000亿
关键词：万科 销售
提前完成千亿元的销售额，使得万科已经进入“后千亿”时代。万科总裁郁亮昨日对本报记者表示，万科在三年前就已着手“后千亿”发展平台的搭建。在明年政策调控延续的情况下，万科明年的销售额不会少于1000亿元。
发展“后千亿”平台需要战略、
万科1日公告称，其销售金额已达1000.6亿元，标志着万科进入“后千亿”时代。万科总裁郁亮表示，实际上，从2007年开始，万科内部就已经在搭建这一个持续平台。比如人才的引进，北京公司总经理毛大庆就是通过人才引进计划进入万科的。此外，规模扩大，总部不可能对接一线公司，区域的设立、调整，以及对于不追求高利润的发展模式从上至下在经营认识上的统一等问题，万科花了三年时间解决。
郁亮认为，发展千亿公司的平台与“后千亿”平台的区别在于，前者可以依靠人海战术，而后者需要战略。“公司越大，受到行业波动的影响越大。要试图去找那些在行业里面受到波动影响的领域。比如，聚焦主流的普通住宅产品；贯彻纵深战略，注重二、三级市场拓展，收缩波幅。
北京作为“特区”之一发展
今年，除万科总体的销售规模过千亿外，万科北京公司的销售额度也超过100亿元，成为目前万科体系下除总部所在地深圳外的一个过百亿分公司。
郁亮表示，目前，万科旗下的公司分为四级，北京、深圳、上海作为领先型公司，可以作为“特区”发展，这些地区对非住宅要求都在提高，比如北京万科在尝试做商业综合体，以及在CBD收购的赢嘉中心项目，都是创新尝试。“特区”型公司本身实力较强，所处城市又有内外部发展的条件。
据了解，目前万科已经确定在北京设立其除东莞之外的第二家研究基地，还将在老年住宅等方面有所尝试。
关键词：房产税 改革
房产税开征的主要障碍在于目前我国的税收征管机制与房产税的征收技术环节不能顺利对接；还在于对居民或家庭征收房产税存在一定的征收技术难题，而且短时间内难以解决有利于抑制投机，引导和规范房地产市场健康运行。
记者：房产税改革牵动人心。它的推出将对房地产价格产生什么样的影响？
巴曙松(博客)：我们对房产税改革的效果进行了实证研究。对税基的处理，为了与现有房产税的口径一致，也与目前房地产法规的分类标准一致，我们模拟将房产税的征收范围划分为两种：种是商品房（住宅、商业营业用房、办公楼），第二种是商业用房（商业营业用房、办公楼）。假定按对房地产保有环节税收进行调整，研究的结果是，开征房产税对商品房价格的影响系数从中部、西部、东部到，分别为0.1018、0.0818、0.0618、0.0479；对商业用房价格的影响系数分别为0.0512、0.0271、0.0187、0.0069。实证研究的结果表明，房产税开征会使房价微量下跌，房产税开征与房地产价格为负相关。
这种负相关，将对房地产企业的经营行为产生深远的影响。对保有环节征收房产税，闲置的土地也将按照评估的财产价值纳税，有利于促使开发商加快土地开发进度，从而优化土地资源配置，有利于抑制房地产市场投机，引导和规范房地产市场健康运行。由于税收的本质使得房产税在房价供求方面不能成为决定性因素，中长期看，开征房产税对房价的影响有限。
关键词：陈宝存 楼市调控
走过了8年的楼市调控，无一例外的没达到效果。有人认为07年9.27房贷政策如果坚持下来，加上存款准备金和利息的双双上调，一定会阻断房企的资金链条，一定会使得房价大跌。确实，有了这个短暂的效果，但是随之而来的是建筑行业的全面停工，2000万建筑行业的农民工失业。而同时，钢铁煤炭建材储运家具装修装饰餐饮服务娱乐业大量的失业。
03年开始的宏观调控被业界誉为“急刹车”理论，很明显的新手上路，产生的后果极为严重。05年开始的唱衰楼市的大潮有其内在根源。但是谢国忠、易宪容无疑是彻底失败了。上海暴跌50%北京暴跌30%至今呼声不绝于耳。
市场解决30%，保障解决70%是98年房改的制度安排，实现的基础是来自30%的市场需求，所以房价上涨，价值的重估，实际是很好的二次分配的机会。先富阶层的收入通过市场、税收的二次分配，国家财政资金投入安居工程的意图很明显。市场的归于市场，保障的归于保障。
住房市场并非只满足了富人，更大的还是满足了失地农民和城市原住民的住房问题，通过拆迁改造和土地的合理征用，土地价值在逐渐回归真实。这是住房改革的巨大成就。更有城市建设的日新月异。没有住房的市场化，实现这样的转变要到何年何月？
关键词：房企 资金
目前，不少城市商品房销售比较低迷，但一些数据仍显示，房企的资金并不紧张，13家标杆房企中已有近七成提前完成了今年的销售目标。而在年中的时候，只有恒大地产一家因降价售房完成了销售任务。
目前，房地产企业从银行获得贷款利息的成本高达12%，民营房地产企业的上市融资途径已经被彻底断绝，而信托融资也已被银监会叫停。有幸在香港上市的房地产企业，虽可从海外渠道获得融资，但香港的地产债券类融资利息已经高达14%。
能上市的房企少之又少，多数房企的资金来源主要还是靠销售回款和银行贷款，按以往的规律，年末信贷一般较紧，但到新年年初，贷款又会大量投放。不过明年或许有所不同，有银行业人士透露，银行对房地产业的紧缩在明年仍将持续。银监会已明确规定，银行发放的贷款总额不得超过房企在建工程的50%；对于存在土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等行为的房企，停发新贷款。因此，在未来数月至一年内，多数房企可能都难以从银行得到充足的贷款。
房企的销售收入也不容乐观。根据国家统计局的数据，今年前10个月，房地产投资额为3.807万亿元，同比增长36.5%。商品房销售额为3.7万亿元，同比增长17.3%，销售额和增幅都远远低于房地产投资。此外，浙江、北京等地出台的商品房预售收入专户监管政策，更加剧了房企资金的紧张程度。
楼市调控政策出台后，有人放话称“房企撑半年没问题”。不过，房企存在的目的是为了持续经营，而不是“撑”。闲置土地限期开工的政策、买地缴款时间的缩短，都将进一步增加房企的资金支出。预计年末的楼市低迷情形将延续到明年上半年，届时中小房企的资金很可能出现问题，而房价也将明显松动。
关键词：新政 纺机啊 假跌
岁末将至，今年以来从中央到地方针对房地产市场出台了诸多空前的调控举措，其效果到底如何？而一些城市过快上涨的房价是否得到了有效抑制？
对于一些城市这种急于在“表面上”做文章，只求从数字上把房价降下来，期待严厉的房地产调控早一点过去的行为，采访中专家们担心，“将造成部分调控政策效应‘短期化’，房价存在报复性上涨隐患”。
房价被“拉低”
据中指研究院报告，今年8月，福州市住宅成交均价达每平方米13826元，在35个主要城市中超过上海、厦门，位列第七。10月，这一价格降至11987元，排名也退居第十。
对于福州房价的速跌，业内人士分析，与当地政府10月中旬紧急颁布“限购令”等调控新政有关，更与当月成交楼盘所在区域的结构性变化紧密相关。
本刊记者发现，房价下跌的10月，远离市中心的仓山区住宅销量骤增，而在市中心高房价区域的鼓楼区住宅销量却相对锐减。福州住宅销售报告统计显示，8月，仓山区住宅销量682套，鼓楼区住宅销量69套，两区比例约为10:1。10月，仓山区住宅销量猛增至2506套，而鼓楼区锐减为34套，比例约为73:1。目前，仓山区新建住宅均价在每平方米1万元左右，鼓楼区却逼近了2万元。早在10月份之前，福州市就对高价位的在建楼盘申请预售许可证采取了限制或暂缓发放等措施，这使“高价区”的住宅销量立竿见影地跌了下来。就这样，10月依靠“低价区”销量的骤增，福州悄然“拉低”了房价。
据一位业内人士透露，北方一些一线城市也在采取类似办法，即延缓市中心城区高价房入市，加大郊区低价房开盘。
这位人士分析，今年以来，国家房地产调控令一道紧过一道，某些地方政府开始“慌”了，担心自己的“钱袋子”会收紧，担心被问责。因此，一些城市急于在“表面上”把房价降下来，期待严厉的房地产调控早一点过去。
关键词：三套房 物业税
明年内地房价趋势是上涨
针对有人说近年内地房价“越调越高”的现象，施永青认为，主要是资金没出路，有些人的钱越来越多，只能买股票买房子。房子相对安全，股票难以控制。
施永青还表示，明年内地经济肯定会增长，但钱不一定会流进实体经济，因为很多行业产能过剩，还会有钱会流入房地产，房地产趋势还是向上。明年内地楼价可能还是会升升停停，升会成为主导。因为房地产是和经济同步的，经济上升，房地产价格也会上升。当然，内地的相关调控政策还会不断出来，但是内地的政策落地比较差，因为地方政府对房地产的依赖很重，地方政府难严格执行。
内地可效仿香港收印花税
如何调控才能有效解决目前内地高房价问题呢？
施永青坦言，内地可以学习香港，直接采用印花税的办法，就是一年转让收取15%的税收，两年内收取10%，这样能赶走短期炒家；其次是征收物业空置税。可以针对开发商开始征收，房屋落成不卖，也要收税，这样就不会有捂盘惜售了，另外，就是打击投资公司和拥有第三套以上物业的个人，不要从第二套物业开始征收，因为很多人有改善住房需求。第三套还可以分类，可先从总价500万元以上的征收，然后才是300万元的，针对的群体越少，越好征收。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
