北京CBD核心区6幅地块222亿元成交 低于市场预期

北京青年报  2010-12-23 09:13

[摘要] 12月22日下午，市土地中心公布了六宗CBD地块中Z14、Z15以外其他四宗地块的中标结果：中金国际联合体、民生银行、安邦财保联合体、远洋地产联合体分获Z3至Z6四宗地块。至此CBD核心区六地块招标尘埃落定，六宗CBD核心区土地共竞得222.57亿元，折合楼面价不到2万元/平方米。

12月22日下午，市土地中心公布了六宗CBD地块中Z14、Z15以外其他四宗地块的中标结果：中金国际联合体、民生银行、安邦财保联合体、远洋地产联合体分获Z3至Z6四宗地块。至此CBD核心区六地块招标尘埃落定，六宗CBD核心区土地共竞得222.57亿元，折合楼面价不到2万元/平方米。而从结果看，并非“价高者得”——除了中标Z5地块的安邦财保联合体和中标Z15地块的中信集团外，其余四宗地块均非价投标人中标。

“从投标和中标结果看，CBD地块整体价格未达市场预期。按开标当天的报价计算，六宗地块土地出让款可达238.29亿元，远低于市场预期的300亿元。而今天的中标结果显示成交价更低——楼面价不到2万元/平方米。”首开置业相关负责人表示。

中原地产华北区总经理李文杰也表示，从国内同级别地块分析，上海今年2月成交的黄浦区外滩商业办公地块和南京东路商业用地，中标楼面地价分别约为3.4万元/平方米和5.2万元/平方米，远高于此次成交的CBD地块楼面价。“在通过轮规划方案评标后，很多投标企业对规则的理解是，报价将成为企业中标的决定性因素，因此企业情愿报高价。但结果显示，此次CBD地块评标中占据主导地位的仍是产业鼓励政策。”

“不可能所有报价的企业都能中标，否则CBD核心区地块招标就不会采用综合评标的方式了。”市土地储备中心有关负责人表示，高报价难得高分的情况，在本次评标结果中相当普遍。在Z3地块中，中金国际联合体报价25.19亿元，在全部四家投标企业中位列倒数第二，却最终中标；在Z4地块中，民生银行29.96亿元的报价在该小组的竞争中排在第二，但综合评标大幅领先该小组的竞争者；而中标Z6地块的远洋地产联合体报价也只是位列中游。

一位参与评标的专业人士披露，Z3至Z6四个地块评标在价格方面主要考虑的是中标人报价旗鼓相当——中标企业的报价折合成楼面地价均在2万元/平方米左右。“由于土地价值会对未来区域内的产业经济带来直接影响，而同区域、同档次土地需要统一一个相对稳定的市场价值，才能有利于CBD区域入驻企业在经营中的长期。单从这一点来看，报价过高的企业反而会在评标中被‘减分’。”

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第二轮综合评标以金融产业专家为主

截止到22日，六宗CBD地块的中标结果虽然全部揭晓了，但首次尝试分两个阶段——规划方案投标和综合投标招标的CBD地块，到底是如何进行评标的？轮方案投标中，79个总体规划方案、203个单体建筑设计方案是如何筛选出名的？为什么中信等能成为最后的赢家？就这些待解之“谜”，昨天本报记者请市国土局相关负责人进行了“解密”。

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该负责人披露，8月1日，到九华山庄CBD地块阶段投标现场参与投标的单位共61家，包括国内外知名的房地产企业、传媒企业、银行、保险公司等；参与方案征集的设计单位共57家，几乎囊括了在办公建筑领域当今世界最知名的建筑师和事务所；投标的总体规划方案共计79个，单体建筑设计方案共计203个。

“8月4日-8日，开展了阶段方案评标工作。北京市方正公证处和北京市监察局也对评审进行了全过程监督。”他强调，为了保证设计方案评审过程的公平公正，主办方在选择评审专家和评审办法等方面进行了周密的安排。

首先，评审专家阵容历年来罕见。“总共有36位国内外建筑大师参与了评审;其次，评审工作采用了暗标评审方式，即不让评审专家知道被评方案的投标人和设计单位。为了做到这一点，主办单位要求所有投标文件中不能显示出投标人和设计单位的标识，否则以废标论处。在评审过程中，评审专家也只能接触到当天评审标段的图纸和模型，其他投标资料的存放库房有24双人值守，除更换标段以外，任何人不得进入，从而又为评审工作加了一道保密锁。”

在集中评审时间内，所有参评专家全程封闭，评审现场的手机信号也被屏蔽掉了。参评专家们共分为五个评审组，其中有一个总体规划评审组和四个建筑单体评审组。评审专家分组和评审标段的选取环节都分别由抽签随机确定，也就是说评审专家在进入评审厅之前不知道评审哪个标段，也不知道和谁一起评审。

另一个特点是在专家投票环节采取了实名投票和实名唱票的措施，确保每轮投票都有明确记载。各评审专家组还要对排在前八名的方案逐一形成书面点评意见。为了确保评审结果的公正性，主办单位在每个标段评审完成后，要对照评审原始记录进行复核评估，限度地防止了人为因素对评审结果的影响。

12月7日开始进入第二阶段评标工作,和轮不同的是，第二阶段综合评标专家以金融产业专家为主。据介绍，除国土局和CBD管委会作为招标人各派一名代表外，Z15综合体设了法律专家一名、财务专家一名、房地产专家两名、金融和产业专家三名，Z3、Z4、Z5、Z6、Z14作为鼓励金融和企业总部入驻的地块，设了法律专家一名、财务专家一名、房地产专家一名，金融和产业专家四名。所有专家均是在开标前24内抽取的，在评标前专家名单除了抽取工作人员和公证人员以外无人知道，专家本人也不知道评什么标。

新闻背景

北京CBD核心区地块招标情况

北京CBD核心区地块位于国贸桥东北角，北临中央电视台新址，南临建国路，是北京CBD最后一片成块待开发土地。CBD核心区定位于首都国际金融业、现代服务业集中展示平台，世界500强和跨国公司总部高度聚集和国际经济文化交流的核心基地。

为实现核心区的产业定位，此次招标北京市政府对现有的土地出让方式进行了创新，将国有土地使用权招标、规划设计方案招标和产业项目招标整合在一起，按照“竞方案、竞实力、限价格”的原则，将国有土地使用权出让的公开竞争环节分为两个阶段，阶段为规划设计方案竞赛，总分值为20分；第二阶段为产业类型和企业综合实力竞争，总分值为80分，两个阶段综合评分高的企业将取得国有土地使用权。

CBD核心区土地使用权招标工作由北京市国土资源局、北京市规划委员会、北京商务中心区管理委员会共同组织开展。

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