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购房指导:购房认购书常遇见的问题及纠纷支招

房天下综合整理   2011-03-03 09:03

[摘要] 很多购房者认为,在整个购房过程中,只有最终签署的《商品房买卖合同》是有效合同,而认购书并不是正式合同,充其量也就是意向书而已,并不具备合同的约束力,因此,认购书中所列定金罚则自然也没有约束力,因此在签署认购书时置认购书中的有关违约责任于不顾,致使在认购书的履行当中出现了不少纠纷。

很多购房者认为,在整个购房过程中,只有最终签署的《商品房买卖合同》是有效合同,而认购书并不是正式合同,充其量也就是意向书而已,并不具备合同的约束力,因此,认购书中所列定金罚则自然也没有约束力,因此在签署认购书时置认购书中的有关违约责任于不顾,致使在认购书的履行当中出现了不少纠纷。那么,究竟认购书具有何种法律性质,如何认定其法律效力,我们可以从以下方面加以分析。

签订了认购书后,不想买房能不能退定金

谈到认购协议书,就必然涉及到定金条款。

从学理上解释,定金分五种即:一立约定金,为保证正式签订合同而交付的定金;

二是证约定金,指为证明合同的成立而交付的定金;

三是成约定金,指以定金的支付作为合同成立或生效的条件;

四是解约定金,是指为保留解除权的定金;

五是违约定金,是指为履行合同担保的定金。

定金条款的规定源于《人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》百一十五条的规定:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”笔者认为此条规定了立约定金的定金罚则效力,因此认购书中的定金属于立约定金。

认购协议书的法律性质及法律意义?

笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同,具有法律效力,其存在也符合我国现有法律规定。按照我国《民法通则》、《合同法》规定了有效合同具备的四个构成要件:1.合格的主体;2.真实的意思表示;3.内容合法,不违法法律、行政法规的强制性规定;4.形式合法。分析认购书不难看出认购书具备上述合同构成的四个要件,具有法律效力,一旦签署,即对双方当事人产生相应约束力。

通过对认购协议书法律性质的分析,可知认购书是独立于商品房买卖合同的,签订认购书对于开发商而言,可以确保买卖合同日后的签订及履行。对于购房者而言,可以约束开发商为其保留看中的房屋,在一定时期内不向他人出售,实际上是取得房屋的优先购买权。避免只收取定金,不签定认购协议书的法律后果。对购房者签订商品房买卖合同无约束力,购房者不能在一定时期内签订正式合同,致使双方交易受阻。

如何签订认购书

1.要区分定金与订金的不同法律性质。“定金”属与担保方式的一种,对于定金的规定《合同法》、《担保法》及《担保法》司法解释均有明确规定。“订金”属于预付性质的款项,一般不适用双倍返还的情形。根据《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定:“符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应向买受人返还所收费用”的规定可知,“订金”条款不适用双倍返还。

2.如果购房者依照合同约定来签订正式商品房买卖合同,但最终因部分条款未达成一致意见不能签订商品房买卖合同时,定金如何处理?这是司法实践中经常会遇到的问题。而法律在这方面尚无明确的规定。笔者认为既然认购书中的定金属于立约定金,那么,如果购房者按照合同约定来签订商品房买卖合同,即便最终因部分条款未达成一致意见不能签订商品房买卖合同,那么也不属于违约,定金不应当收取,应予以返还。但如果双方在签署认购合同时,明确了双方因买卖合同条款产生分歧,定金是否返还的约定可以从其约定。

3.尽量在签订认购合同时对商品房买卖合同主要条款予以说明,避免将来对合同条款产生分歧,合同的订立受到影响。操作中可以在订购合同之后附商品房预售或销售合同的文本。

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