[摘要] 地产调控政策密集出台已对市场心理和成交造成了一定影响，分析人士认为，排除保障房的因素，如果成交持续萎靡，政策依然偏紧，地产投资可能会持续下滑。
地产投资下滑态势明确
新政出台使得市场预期发生了变化。一线城市成交大幅下跌。在实施限购的二线城市中，成交量也环比下跌了65%。整体而言，目前主要城市的成交水平与去年五六月大致相当。而价格方面，上涨态势基本得到遏制，但未出现明显的趋势性下跌。如果目前的成交量能够保持3个月左右，则未来价格下行的压力会加大。这不仅来自货币政策的累积效应，而且市场心理的叠加作用也会导致公司主动降价。从短期看，即使各地公布较为宽松的房价调控目标，价格上涨的动力已缺乏流动性的支持。
从历史上看，销售增速和价格指数的走势基本一致。如果销售增速下滑至个位数，那么可以预期，价格下滑不会很远。另一个可以参照的指标是土地交易价格和房屋销售价格的关系，二者的走势高度一致。从目前看，土地流拍已经导致土地出让单价的下滑。在投资增长动力缺乏的情况下，地价下行必然拉低房价涨幅。不过，市场的变化难以预测。正如去年4月出台调控政策之后，市场盘整只持续了两个多月，随之又开始了量价的非理性上涨。我们认为，从政府的决心，经济所处的阶段和外围环境看，地产再度非理性火爆的概率较小。
在下行阶段无疑应关注销售、价格等先行指标。而投资、新开工等指标具有一定的滞后性，虽然从2月数据看，新开工面积增速和土地购置面积都出现了明显的下滑，但地产投资的增速下滑并没有超出预期。除了去年末以来的保障房因素，我们认为更多的是开发商采取了较为谨慎的态度，以存量投资的增长取代增量投资。如果景气持续下滑达3个月以上，则地产投资进一步的下滑可能在年末更加明显。
另外，值得思考的是保障房建设的完成力度。如果简单计算，今年完成1000万套保障房，按照每套房面积60平方米计算，那么总面积就达6亿平方米，相当于去年全部住宅销售的85%。如果再打个五折，按照总面积3亿平方米算，那么带动的增量投资额达4.5万亿元，已经接近去年全年的总和。保障房的完成情况还需要及时跟进，不过地产投资增长在今年可能更多地要看保障房建设的力度和进度。
总之，地产投资下滑的态势基本明确，但到底能回落多少，还需要看销售状况。如果能够保持目前的交易量，则地产投资可能会缓慢下行，而对经济增长的负面影响比较有限。如果销售下滑出现断裂式情况，则市场心理的转化将导致地产投资的明显下滑，这样难免出现经济滞胀的格局，而这也将是市场面临的挑战。
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（来源：上海证券报）“现在住宅调控得厉害，买点商铺同样可以防通胀。”家住上海市中心虹口区的李小姐，近日喜气洋洋地到远在上海外环外的临港新城为她投资的商铺收房。她买的商铺是该区域某新建商品住宅的底层商铺，因为地段较偏，20多平方米的小商铺总价只有70万元。“我们想好了，能租就租出去，一个月也有3000多块钱的租金。但投资商业只靠租金，率是很低的，我们看好的主要是长期的潜力。”李小姐说。
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像李小姐这样的游资炒家在上海、北京等地不计其数。在刚刚结束的上海春季房展会上，投资客对商业地产的兴趣远远超过了住宅，这已经成为此轮房地产调控以来的一大新趋势。
由于看好了商业地产的巨大投资价值，2010年，万科、中粮、保利、中海、富力等国内多家一线住宅开发企业均公布了商业地产发展战略，很多企业称未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%－30%。业内认为，商业与住宅的综合开发将成为内地房地产企业的一大发展方向。究其原因，复星国际联席总裁范伟指出，单一专注于住宅开发业务风险过大，许多住宅开发商将转而向商业地产平衡风险、寻求更广阔的发展空间。
然而，巨大的商业地产投资冲动下，众多业内人士已经开始不断提醒投资风险，尤其是对商业地产鲜有经验的中小投资者与开发商。
“商业地产目前的风险是供给过度。从投资价值来看，可以概括为一句话，市中心的商铺有价值但你买不到，你能买到的远郊商铺可能都将空置。”中国房地产协会某人士向记者坦言。
专家介绍，按照国际惯例，判断一个城市的商业地产容量基本以人口和商业地产面积的比例计算，其1：1至1：1.5为正常比例，那么对于上海来说，2300万人口的城市可以容纳的商业地产量不过3600万平方米，而目前上海拥有的商业地产量已经在5200万平方米左右。“可以说，市中心的商业地产多数都有价值，泡沫就存在于城市周边的天量供给。”业内人士称。
以松江新城为例，记者走访9号线松江新城2个地铁站时发现，很多地铁上盖商铺仍在空置状态，而熟悉该区域规划的人士介绍，这个只有80万人口的新城，规划商业面积就达到300万平方米。“在我看来，松江新城目前至少有150万平方米的商业地产是空着的。”上述人士介绍。
深圳市富智商业管理顾问有限公司总经理吴德云也表示，按2010年三季度各大房地产咨询机构的统计数据，很多城市的商铺空置率接近或超过10%，呈上升趋势。“商铺的空置率更多表现在整栋商业物业的完全空置或半死不活。”吴德云称，而各地商铺租金却有整体下降的趋势。
“城市规划者应对商业地产的需求规模有个合理的估算。如果盲目建设，几年之后就会出现过剩的局面。而商业物业的滞销也会使开发商无法偿还银行贷款，酿成金融风险。”一位商业地产业内人士称。
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