[摘要] “商品住宅实际成交量同比减少约50%，多数开发商资金链可能承受的极限周期不超过9个月。”在三轮调控压顶、银根紧缩掣肘的背景下，有研究机构对今年的上海楼市作出如此预判。
机构预判沪楼市：住宅成交腰斩 资金链撑9个月
（来源：上海证券报）“商品住宅实际成交量同比减少约50%，多数开发商资金链可能承受的极限周期不超过9个月。”在三轮调控压顶、银根紧缩掣肘的背景下，有研究机构对今年的上海楼市作出如此预判。
土地出让金收入大减
报告指出，挂钩户籍的房地产限购令，加上房产税试点、差别化信贷和营业税调整，四方面政策使上海楼市正承受着的压力。从2月份数据来看，上海商品住宅成交量环比和同比分别下降83%和47%，成为所有限购城市中降幅的。
数据显示，上海目前拥有常住家庭750万户左右，其中约100万户家庭拥有超过2套住房（经调研户均约3套），因此受到限购政策的制约。加上供给量的减少，报告预测今年全年上海商品住宅成交量将减少50%。
业内人士判断，受此影响，上海全年地方税收也将有大幅下降。据了解，2010年，上海住宅用地土地出让金收入超过816亿元，以50%的缩减率计算，今年住宅用地的土地出让金收入相比去年减少将超过400亿。另外，契税、营业税、个人所得税和印花税等交易环节的税收有可能减少100至200亿元。
“不过，由于大量保障房的上马，地方收入的减少部分或有一定的弥补。”业内人士分析。
靠商业地产“救急”
回首2009年9月至2010年3月和2010年9月至2011年1月两个时间段，当时上海土地市场异常火爆，约有30幅高价地入市，可建面积约250万平方米。“由于开发商过高估计了房价走势，导致高价拿地。”报告指出，而在房价稳定的当前，这些土地难以形成有效供应，既减少了市场的供应量，也造成这些拿地企业的资金积压。
雪上加霜的是，目前直接融资和间接融资渠道受到限制，销售资金回笼不畅，研究机构称，多数市场化运作的企业资金链可能承受的极限周期不超过9个月。
这一判断得到部分业内人士认同，在近期举行的上市公司年报说明会上，部分上市房企高层表示，如果交易量持续保持低位，大型开发商自身的资金链能够维持6至8个月，中小开发商面临的考验更为严峻。
房企应对目前严峻形势的一个统一做法是增加商业地产项目的投资。“道理很简单，目前无论是政策还是资金都在向商业地产倾斜。”一位上海房企负责人表示。上述地产研究机构负责人也表示，地方政府可能在今年增加办公、商业用地供给，适当弥补土地出让金的损失。
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（来源：东方早报）房企融资四面楚歌，房地产业或掀起一个大鱼吃小鱼的吞并高潮。
28日，清科研究中心发布报告称，在楼市新政步步紧逼和宏观调控层层升级的大背景下，预计2011年房地产市场将踏上并购巅峰，超越2010年的84起纪录，并购数量有望突破百起大关。
目前，房企资金来源主要有股东原始资本金投入、银行贷款、卖房销售收入、IPO或股票增发、信托贷款、发债、私募股权投资基金等。
“国内对房地产企业上市及增发等政策愈加收紧，出海上市成为房地产企业不得不选择的路径。”投中集团分析师万格说，在国内严厉的调控和限购背景下，银行与资本市场（IPO、增发、配股、债券）等常规融资渠道均已对房地产行业设置了较大障碍，信托、私募房地产基金及境外资本成为不少房地产企业补充现金流的无奈选择。
根据商务部和国家统计局公布的数据，2011年1－2月，中国实际使用外资金额178.23亿美元，其中房地产企业利用外资86亿元，已占总额的近一半。
投中集团统计，自2007年起，中国房地产行业的融资规模整体呈下降趋势，海外资本市场对该行业判断始终谨慎。最近5年来房地产IPO融资规模持续下降，从2007年的72.2亿美元降至2010年的12.4亿美元。2011年以来仅莱蒙国际（03688.HK）一家房地产企业实现IPO，融资规模2亿美元。
一例海外IPO是，中国欧美房地产开发有限公司近日向美国证券交易委员会（SEC）提交IPO申请。如果此项申请获批，欧美地产将成为今年第二家成功IPO的中国房地产公司。
根据欧美地产的IPO申请，计划发行400万普通股，发行价区间4－6美元，预计融资规模为2000万美元，对应公司估值1.75亿美元。而根据其已披露的财务数据，欧美地产2010年营业收入约1.1亿美元，利润约3494万美元，对应发行市盈率仅5倍。
不难发现，欧美房地产此番选择赴海外上市，融资规模尚不及去年净利润的六成。
重重阻力之下，房企的负债率已处于危险的高位，经营现金流严重缩水。清科研究中心分析师徐卫卿认为，资金实力薄弱、融资无门的房企濒临被吞并的危险境地，而像万科这样已在广泛布局、现金流和土地储备充裕的“财大气粗”的大型房地产公司则择机扩展版图，通过并购获得业务和土地，将境遇拮据的小企业卷入麾下。
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