京近3成在售楼盘降价 涨价项目因住房品质提升

房天下综合整理  2011-04-12 10:53

[摘要] 据北京市房地产交易管理网成交数据显示，3月份，北京新建商品房市场成交量回落，投资投机性需求被有效挤出市场；均价19个月以来首次同比下降，热点区域价格稳中有降；近三成项目积极顺应市场形势调低售价，六成以上在售项目价格平稳，涨价项目主要是住房品质提升。预计未来市场总体保持平稳……

专家详解3月北京楼市量价变化

据北京市房地产交易管理网成交数据显示，3月份，北京新建商品房市场成交量回落，投资投机性需求被有效挤出市场；均价19个月以来首次同比下降，热点区域价格稳中有降；近三成项目积极顺应市场形势调低售价，六成以上在售项目价格平稳，涨价项目主要是住房品质提升。预计未来市场总体保持平稳，降价项目数量有望进一步增多。

针对上述统计数据，市房协副秘书长陈志表示，成交量减少，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%等，都反映投资投机性需求被有效挤出市场。这是19个月来首次出现房价同比下降、热点区域价格稳中有降的主要因素。

299个在售楼盘中81个降价

而针对“近三成项目积极顺应市场形势调低售价，六成以上在售项目价格平稳，涨价项目主要是住房品质提升”这一说法，陈志用统计数据进行了详解：

3月份，全市有销售的商品住房项目299个，包括296个在售“老项目”和3个纯新盘项目。296个“老项目”中，81个项目价格下降，占27.4%，比重环比2月提高11.4个百分点；178个项目价格保持平稳，占60.1%，比重环比提高10.1个百分点；37个项目价格上涨，占12.5%，比重环比下降21.5个百分点。

3个纯新盘项目中，2个项目开盘价与其周边在售项目价格基本持平；徜徉嘉园开盘价较周边在售项目价格低约10%。

涨价项目主要是住房品质提升

陈志表示，调查显示，目前北京楼市上涨价项目主要两种。

一种是住房品质较前期有明显提升，如有的项目，本月销售的楼栋是9层复式结构，而前期销售的是18层的平层结构。第二种是能较好满足刚性自住需求和改善性需求的住房产品，如房山区一些项目，户型面积主要集中在90-140平方米、套总价在150万元右，定价上与周边在售项目相比也有一定的优势，较好地满足了需求对象的居住需要，也与其支付能力相匹配，市场需求较大，3月份价格有小幅上涨。

陈志特别强调，还有一种情况不能看作是涨价，即部分采取低价入市策略的楼盘，销售一段时间后将开盘价格进行适当上调，但仍较周边在售项目价格偏低，不应当看作是涨价。

未来降价项目有望进一步增加

北京市房屋中介协会副会长李文杰认为，未来北京降价项目有望进一步增加，特别是上市公司持有项目以及一些性价比不高的项目。

李文杰认为，从3月份降价项目看，主要有两类，类是上市公司持有的项目。新政以后住房市场销售量大幅下降，上市企业需要稳定的现金流来维持企业的运营和保持股价的稳定，一些企业以价换量，调低了在售项目的销售价格，如远洋一方下调10.3%换来销售，3月份累计签约246套，签约率82%。“这将会产生很好的示范效应，从下一步的情况看，可能会出现上市企业带头调低项目销售价格，以快速回笼资金，并带动其他项目价格的调整。”

第二类是性价比相对不高的项目。随着国家和本市房地产调控政策力度的不断加大，特别是北京提出“稳中有降”的房价控制目标，有效地稳定了社会预期，购房者不再恐慌房价非理性上涨，对于一些性价比相对不高的项目，需求量减少，开发企业顺应市场形势调整价格。

此外，李文杰强调，3月下旬北京出台土地增值税调整相关规定，明确对预计增值率过高的项目预征率将由原来的2%提高至3%-5%。在此形势下，新开盘项目定价将更趋于理性。“总的来看，未来价格保持平稳或者下调的项目有望进一步增多。”