京近3成在售楼盘降价 涨价项目因住房品质提升

房天下综合整理  2011-04-12 10:53

[摘要] 据北京市房地产交易管理网成交数据显示，3月份，北京新建商品房市场成交量回落，投资投机性需求被有效挤出市场；均价19个月以来首次同比下降，热点区域价格稳中有降；近三成项目积极顺应市场形势调低售价，六成以上在售项目价格平稳，涨价项目主要是住房品质提升。预计未来市场总体保持平稳……

专家详解3月北京楼市量价变化

据北京市房地产交易管理网成交数据显示，3月份，北京新建商品房市场成交量回落，投资投机性需求被有效挤出市场；均价19个月以来首次同比下降，热点区域价格稳中有降；近三成项目积极顺应市场形势调低售价，六成以上在售项目价格平稳，涨价项目主要是住房品质提升。预计未来市场总体保持平稳，降价项目数量有望进一步增多。

针对上述统计数据，市房协副秘书长陈志表示，成交量减少，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%等，都反映投资投机性需求被有效挤出市场。这是19个月来首次出现房价同比下降、热点区域价格稳中有降的主要因素。

299个在售楼盘中81个降价

而针对“近三成项目积极顺应市场形势调低售价，六成以上在售项目价格平稳，涨价项目主要是住房品质提升”这一说法，陈志用统计数据进行了详解：

3月份，全市有销售的商品住房项目299个，包括296个在售“老项目”和3个纯新盘项目。296个“老项目”中，81个项目价格下降，占27.4%，比重环比2月提高11.4个百分点；178个项目价格保持平稳，占60.1%，比重环比提高10.1个百分点；37个项目价格上涨，占12.5%，比重环比下降21.5个百分点。

3个纯新盘项目中，2个项目开盘价与其周边在售项目价格基本持平；徜徉嘉园开盘价较周边在售项目价格低约10%。

涨价项目主要是住房品质提升

陈志表示，调查显示，目前北京楼市上涨价项目主要两种。

一种是住房品质较前期有明显提升，如有的项目，本月销售的楼栋是9层复式结构，而前期销售的是18层的平层结构。第二种是能较好满足刚性自住需求和改善性需求的住房产品，如房山区一些项目，户型面积主要集中在90-140平方米、套总价在150万元右，定价上与周边在售项目相比也有一定的优势，较好地满足了需求对象的居住需要，也与其支付能力相匹配，市场需求较大，3月份价格有小幅上涨。

陈志特别强调，还有一种情况不能看作是涨价，即部分采取低价入市策略的楼盘，销售一段时间后将开盘价格进行适当上调，但仍较周边在售项目价格偏低，不应当看作是涨价。

未来降价项目有望进一步增加

北京市房屋中介协会副会长李文杰认为，未来北京降价项目有望进一步增加，特别是上市公司持有项目以及一些性价比不高的项目。

李文杰认为，从3月份降价项目看，主要有两类，类是上市公司持有的项目。新政以后住房市场销售量大幅下降，上市企业需要稳定的现金流来维持企业的运营和保持股价的稳定，一些企业以价换量，调低了在售项目的销售价格，如远洋一方下调10.3%换来销售，3月份累计签约246套，签约率82%。“这将会产生很好的示范效应，从下一步的情况看，可能会出现上市企业带头调低项目销售价格，以快速回笼资金，并带动其他项目价格的调整。”

第二类是性价比相对不高的项目。随着国家和本市房地产调控政策力度的不断加大，特别是北京提出“稳中有降”的房价控制目标，有效地稳定了社会预期，购房者不再恐慌房价非理性上涨，对于一些性价比相对不高的项目，需求量减少，开发企业顺应市场形势调整价格。

此外，李文杰强调，3月下旬北京出台土地增值税调整相关规定，明确对预计增值率过高的项目预征率将由原来的2%提高至3%-5%。在此形势下，新开盘项目定价将更趋于理性。“总的来看，未来价格保持平稳或者下调的项目有望进一步增多。” 

 

楼市在经历了多项调控措施的轮番洗礼之后，终于迎来了今年个供量小高峰。亚豪机构统计数据显示，4月北京将有34个项目计划推盘。但从供应区位来看，六环外的远郊区成供应热区，占总推盘量近四成份额。与此同时，城市核心区入市纯新盘数量出现锐减。特别是近年供量稀缺的CBD版块，下月仅金茂府一个纯新盘入市。

核心区新盘不足四成

尽管计划入市项目比3月计划开盘量有明显上涨，但绝大部分聚集于远郊区，包括位于密云的保利花园、溪水雅地、涧桥山和懿品府，顺义区的蓝岸丽舍、金宝城等，约占总推盘量近四成比例。而城八区计划入市项目仅为10个，不足市场总供应量的四成。

分析人士认为，主要缘于2010年以来的土地供应郊区化，同时，各地政府即将在月底出台年内房价控制目标，这使得大部分新盘最近仍处于观望期。此外，催发今年个供应小高峰的主要原因，还在于六环外远郊区住宅近期成交不降反升，新政后一个月，六环以外的商品住宅共成交1284套，占总成交量的33.28％。受此影响，同类项目信心大增，纷纷加快入市步履。

从4月即将入市项目来看，还有一个重要的特点，即多为老项目后期，纯新盘仅两个：一个是位于通州的珠江国际公馆，另一个是位于CBD广渠路的金茂府。基于CBD长期以来供量稀缺的事实，金茂府即将入市的消息一经传出，立时受到了市场的关注。金茂府占地15.59万平米，总建筑面积36万平米。预计将于4月中旬正式开盘。届时将推出3、9、10号楼，共计240套房源。

高端物业受买家青睐

据了解，4月计划开盘的34个项目中，以70平方米以下中小户型为主的楼盘共有19个，占比高达56％，而零居产品占6个，抢占三成市场份额。与之形成鲜明对比的是，在前段时间表现抢眼的大户型产品，供应出现锐减，仅包括金茂府在内的几个屈指可数的楼盘。但从需求来看，由于新政后，“一步到位”的客户增多，促使大户型市场在淡市中迎来发展契机。

新政之后，市场渐趋理性，买家出手也较以往更为谨慎。记者注意到，近期以来，高端买家对于占据高品质、高性价比，并且拥有优质物业服务的楼盘情有独钟。

据了解，金茂物业延承上海金茂君悦大酒店、金茂三亚希尔顿大酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂北京威斯汀大饭店多年五星级服务经验，将为未来的每一位业主提供总统级的定制物业服务。比如，在各地块大门口岗位24秩序员值班配置不间断巡逻岗、小区内及周边设安防系统、物业中控室秩序员全天候值班；“5341”快速反应体系，接到业户电话后5内反应到位，24全时服务等。