[摘要] 房东违法成本低、中介不专业不规范、维权困难重重……面对高企的房价,租房市场正在日益扩大却乱象丛生,暴露了相应法律规范不健全、行业监管缺失之弊。专家呼吁加强立法、严于执法,建立健全规范的租房市场体系。
房东违法成本低、中介不专业不规范、维权困难重重……面对高企的房价,租房市场正在日益扩大却乱象丛生,暴露了相应法律规范不健全、行业监管缺失之弊。专家呼吁加强立法、严于执法,建立健全规范的租房市场体系。
房租租赁市场乱象丛生
钱雁来杭州一家外贸公司工作已经两年了,刚到杭州的时候,她和一个老乡一起租下了市区一套90平方米的房子,租期一年。钱雁说:“虽然房子破旧了点,但离公司近,每个月两千元的租金也还可以接受。”
当租期一满,钱雁打算续约的时候,房东却告知她,房租得涨到每月2800元。“这房价涨,租金也跟着水涨船高,而且涨得太离谱,又没得商量,房东说还有人排着队租。”无奈的钱雁只能搬到离市中心较远的一处出租房里。
杭州市民张先生告诉记者他租房时候发生的一件“窝囊事”:经过一家中介介绍,张先生看中了一套房子。商量、谈价、拟定合同、签约,全过程都是自己和房东沟通的,可临到租期结束要续租前,中介却横插一脚,以“牵线搭桥、提供原始文本”为由,平白无故地拿走了一个月2300元的中介费。
张先生说:“房东在国外,中介公司说如果我不给钱,他们就要代替房东收回房子。我也不知道怎么办,打官司费用更高,结果还是选择出钱买了安心。”
从云南来杭州打工的王正平出租房里的水管爆裂,造成了墙面需要重新粉刷、部分地板需要重装。他说:“这也不是我造成的,本来损失应该由我和房东共同承担,但房东就扣押了我预缴的半年房租。”
王正平拿着租房合同,希望讨个说法,但是却发现过于简单的合同对于维护他的权益并没有太多帮助。“公安、房管、工商部门都不管这个事,找律师,告诉我内容太含混,里面有什么家具、新旧程度都没写清,官司很难打。”他说。
多重乱象症结
城市蚁族面对房屋租赁乱象常常是无可奈何:发生纠纷时发现法律体系并不健全,寻求法律援助的成本又非常之高,相关的工商、房管部门的监管也鞭长莫及。在越来越多人将租房作为“缓兵之计”的现在,房屋租赁市场的多重乱象症结究竟何在?
浙江大学法学院博士生张效羽说,有关法律立法层级低、缺乏可操作性,致使规制违法个体和企业难以做到有法可依,并且违法成本低是主要原因。
据张效羽介绍,目前我国规范商品房房屋租赁的法规为今年2月1日起开始实施的《商品房屋租赁管理办法》,以及4月1日生效的《房地产经纪管理办法》对于房屋中介哄抬房租价格、售房价格的问题进行了规范。
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张效羽说,这两部法规在真正解决问题的时候都存在局限。租赁方面临的困难,就是在房屋合同期限内的提高房租问题。对于这个问题,尽管法规规定单方不得随意提高房价,但却没有给出有效的遏制手段,甚至没有规定行政处罚手段。
张效羽说,这就只能按照《合同法》规定追究房东的违约责任,往往只是以房东赔偿一个月的租金或者搬家费解决,由于房东违约导致的精神上、误工上等的损失,往往无从获得。
同时,张效羽认为,《房地产经纪管理办法》对于缓解“哄抬房租”这个问题实际上效果也十分有限。“因为很难区分什么是哄抬价格,什么是正常议价,毕竟房主也希望以价格成交。”他说。
据了解,在德国等房屋租赁体系健全完善的国家,有严格的法律保障,尤其是保障房客的权益,并且违约成本相当之高。而在中国,相比与蒸蒸日上的房价带给房东的实际,违约成本实在微不足道。
除了法律法规的缺失,造成房屋租赁市场乱象的重要原因还包括“私人租赁”和“短期租赁”。浙江大学房地产研究所所长赵杭生说,现在租房基本是私人行为,并以短期租赁为主,是否出租、定价权都在房东手里,逃避税收更是将租房变成了一种“桌子底下的交易”,“打一枪换一炮”的短期租房现状,再加上中介浑水摸鱼,这在发生租赁纠纷时很容易造成“维权难”。
房屋租赁市场体系亟待完善
相关专家认为,改变房屋租赁市场乱象首先是加强立法、严于执法,用法律为市场体系保驾护航,同时房东、中介、租客都应该提升法律意识和维权意识。
浙江大学房地产研究中心研究员周刚华表示,国内房地产市场发展时间还不长,市场体系不是很健全,但是政策出台非朝夕能够完成,当下最主要的还是要政府相关部门规范房屋租赁市场、加强监管力度,这是短期内迅速有效地缓解租赁市场上一些矛盾的有力手段。
周刚华说,除了尽快完善法律保障以外,相关部门必须对租房的各个环节加强监管,严格房租中介准入机制,严厉打击中介哄抬租金、发布不实信息等违规行为;同时对于房东随意提高房租、跟风涨价的行为也应加大处罚力度,保障租客权益。
赵杭生说,眼下房价高企,月供大于租金的情况相当普遍,房屋租金呈现下跌的趋势,而稳定租价和缓解“租房难”的基础是有充足的房源。“一方面政府应该加强公租房的建设,在增加出租房屋数量的同时,为规范租房市场起到一个示范和稳定器作用;另一方面政府应该通过税收减免等调节手段,鼓励房屋长期出租,以此稳定市场。”
赵杭生同时建议,政府在作为主导力量进行规范房屋租赁市场宣传的同时,还可以定期发布类似房价信息的房租价格信息,为房东和租客都提供参考。
赵杭生说,现在的状况就是买房有保障,租房没保障。如果租房市场体系真正健全规范起来,就可以减少购房刚性需求,对于抑制过热的房价将产生促进作用。
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