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墙上开洞应由房管部门审批 物业公司可直接起诉

常州日报   2011-07-18 08:47

[摘要] 大千世界”7月5日曾以《墙上开个门,通风井成房间》为题,曝光了天宁区蔷薇家园部分业主破墙侵占采光通风井等公共部位的行为,茶山街道城管部门也在本报记者的联系下,查看现场并下发了《限期提供合法手续通知书》。上周五,天宁区城管行政执法大队却表示,经集体研究讨论,并报请上级法制部门同意,决定收回已经发出的

大千世界”7月5日曾以《墙上开个门,通风井成房间》为题,曝光了天宁区蔷薇家园部分业主破墙侵占采光通风井等公共部位的行为,茶山街道城管部门也在本报记者的联系下,查看现场并下发了《限期提供合法手续通知书》。上周五,天宁区城管行政执法大队却表示,经集体研究讨论,并报请上级法制部门同意,决定收回已经发出的《限期提供合法手续通知书》,中止此案的处理,“做出这样的决定主要是考虑城管部门的执法行为必须有法可依,蔷薇家园业主侵占采光通风井的行为确实不在管理范围。”该大队负责人如此表示。

据了解,蔷薇家园部分业主的行为应界定为侵占公共空间、公共部位(业主共有)。虽然3户中有的住户是破墙开洞,但也有开发商建造时,就已预留好门洞。其行为的目的和结果都是将一部分公共部位、空间占为己有。“现在这个事情很复杂,有的人家门洞预先就留好了,有的人是自己开的。如果破墙开门违法,那么预留的门洞是否违法?如果将那些已经验收合格的预先留好的门洞堵起来又是否违法了呢?”该大队负责人告诉记者,经过集体研究和向上级请示,他们认为蔷薇家园部分业主的这种行为按违反《城乡规划法》进行查处的法律依据不充分。据介绍,《城乡规划法》第四十条款规定:“在市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”该负责人说,蔷薇家园部分业主的违法行为实际是破坏房屋内部结构和侵占小区内共用部位的行为,而非规划法规定的建筑物、构筑物建设,因此不属于城管部门规划方面职权查处范围。

“如果成立了业委会,可以由业委会去起诉。业委会成立之前,物业公司可以起诉,采光受到影响的业主也可以起诉。”该负责人给出如此建议。

那么,负责管理蔷薇家园的高正物业又是怎么看待和处理的呢?7月15日上午,记者再次来到了蔷薇家园,据高正物业一高姓负责人介绍,对于部分业主侵占小区公共部位和公共空间的行为,物业公司曾发放过整改通知书,但对方置之不理,物业公司只能向街道反映,“业委会可以去法院起诉,我们物业公司没有义务起诉。”该负责人说,由于蔷薇家园是新小区,目前还没有成立业委会,所以他们感到很无奈。

城管“不能管”,物业“没义务”,蔷薇园部分业主的侵占行为究竟该由哪个部门来管呢?

《常州市市区房屋安全管理办法》第十四条规定:房屋改造有下列行为之一的,房屋所有权人或使用人(以下称改造申请人)必须提出相关设计方案,报市房产行政主管部门进行结构安全审批:(一)在墙体上开门、开窗、开洞口,拆改墙体; (二)扩大原有门、窗洞口;(三)明显增加楼面静荷载,降低室内地面; (四)在楼面上开设洞口或扩大洞口尺寸; (五)拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的; (六)改变使用功能的; (七)对原有房屋进行加层、扩(搭)建的; (八)其它涉及房屋结构安全的项目。

“让城管部门来管的确有些牵强,因为这是发生在小区内部侵占全体业主公共部位的行为,应该由业委会和物业公司自己解决。”江苏张林芳律师事务所的陈峰律师对此表示,业委会成立之前,根据物业公司和开发商所签的“前期物业合同”,或与业主所签的“临时物业合同”,高正物业负责小区公共部位的清洁、维护、维修等工作,有权制止侵占小区公共部位的行为,维护业主的合法权益。也就是说,业委会或物业公司都可以以侵占公共部位使用权向法院起诉,要求停止侵占、恢复原状。“相邻的业主也可以以影响相邻房屋居住和安全,以相邻权纠纷,向法院起诉。”陈峰律师补充道。

“在墙体上实施行为,包括开洞开门,就必须到房管部门进行审批,否则就不能实施。”陈峰律师表示,对那些擅自在墙上开门的行为,房管部门有权进行处理和处罚,“房管部门如果置之不理,则有行政不作为之嫌。”

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