[摘要] 目前，平安信托旗下睿石系列前10期平均收益已过17%，“安城1号”目标直指20%。“我们一直认为，不管是投资于房地产的信托，或者是其他的信托，基金化都是一个比较好的发展方向，不过基金化项目的收益不是固定的，所以收益率也无法提前确定。”用益信托分析师李旸对《证券日报》记者表示。
目前，平安信托旗下睿石系列前10期平均已过17%，“安城1号”目标直指20%。“我们一直认为，不管是投资于房地产的信托，或者是其他的信托，基金化都是一个比较好的发展方向，不过基金化项目的不是固定的，所以率也无法提前确定。”用益信托分析师李旸对《证券日报》记者表示。
业内人士普遍认为，基金化的房地产信托，与传统的房地产信托相比，有不小的上升空间，今年房地产信托市场监管趋严，传统的“假股权”项目频频受阻，有越来越多的信托公司也在思考着涉足类基金化的房地产信托。包括平安信托的睿石系列以及与绿城集团合作的安城一号等高的房地产信托，也都是这种类基金化的产品。
平安信托睿石系列 预期15%以上
与目前市场上主流的项目型房地产信托相比，这种类基金的模式投资范围更加广泛，不仅可以投资于实业，还可投资于金融（资本）市场，包括房地产开发贷款、以股权方式直接介入房产项目开发以及相关行业所发行的债券、可转债等。
以睿石系列的房地产信托为例，据记者了解，睿石系列产品所投资的房地产运用的模式为70%债权+30%股权，也就是说，70%的债权部分是固定，由抵质押担保协议等为信托计划预先锁定大概10%的，而另外的30%的股权则是据市场情况而定，如果市场情况好的话，这30%的股权则按同股同权计算，将标的房地产项目的利润按股权进行分配。大概可以分配到7%左右的率，如果市场情况不好的话，则可以按照事先的约定通过项目方回购等方式，到期可以实现大概5%左右的。这两部分加起来，综合可以实现15%以上的率。
至今睿石系列的房地产信托已经发行了33期。其中前10期的产品已实现的平均率已经超过了17%。
“同股同权”创造超过20%率
除此以外，平安信托也会挑选一些较为优质的项目做成“同股同权”类的信托产品，接近监管层所鼓励的“真投资”类的信托产品。不过虽然此类项目的预期可以高达20%，但是因为要平等的和房地产商应对市场的波动，所面临的风险也相对大一些。
近期平安信托推出了与绿城集团合作推出了“平安信托安城财富1号房地产信托基金信托产品”便是此类产品。据相关媒体报道，其预期年化率高达25%，据记者了解，平安信托的客户经理为公司客户预测的预期率为大于等于20%，没有市场上所说的25%那么高。
今年以来，房地产信托市场的率一路高歌，用益信托提供的数据显示，以七月份为例，今年七月份成立的信托产品平均年化率为9.38%，同比去年提高了1.17个百分点，而在信托产品的所有投向中，房地产信托平均率、平均规模和成立总规模上均拔得头筹。其平均预期年化率高达10.38%。
而根据目前房地产信托属于信托方市场的状况来看，房地产信托的率与风险成正相关性，因此，突然爆出的高达25%的率引得市场一片惊呼。这也导致了绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年出来辟谣，表示“绿城集团的财务状况现在很正常，安城一号的年化率并非如传言的那样确定为25%，这也不是一款传统的固定类的信托产品，其率高地完全取决与市场情况，这（款信托产品）是不保本的，所谓25%的年化率只是部分媒体根据温州龙湾项目进行的预测率，事实上并没有完全确定。”
由于传统的固定项目型房地产信托，来源于约定。而这种“同股同权”的类基金房地产信托则完全取决于被投资项目的实际回报。根据目前国内房地产行业的盈利能力，25%的率并不高，甚至根据有关媒体的报道，此次安城一号的投资标的，温州龙湾项目内部甚至会超过35%。
“信托公司与房地产企业也是一个双向选择的过程，对房地产企业来讲，如果说传统的房地产项目只是引进资金，而与有实力的信托公司合作成立基金则更像是引进长期的投资者。前者为你带来的只是短时间流动性的改善，而后者，在目前楼市低迷信贷紧缩的环境下，带来的可能是长时间一系列金融资本的注入。而信托公司也有机会从实力房企那里获得优质的项目和超出预期的”，有业内人士对本报记者表示。
据悉与平安信托合作的房地产企业只有包括万科、绿城、世茂等的国内房地产企业龙头。
类基金项目更受欢迎
“这种类基金型的房地产信托项目在国内，平安信托摊子铺的比较大，除此以外，华润深国投、中信信托、湖南信托等今年也有涉足。”有业内人士对本报记者指出。
这种项目的操作模式一般是：信托资金先成立集合信托计划，再以集合信托计划的身份加入与项目方成立的有限合伙企业并以有限合伙人的身份参与成立基金，投资于公司及项目方决策认可的项目，投资方式可以使股权投资，也可以是债券投资，或两者兼有。
以今年成立的华润深国投的银泰零售业发展投资基金1期项目集合资金信托计划为例：该信托资金通过加入天津银泰零售业发展股权投资基金合伙企业（有限合伙）作为对合伙企业的出资并成为合伙企业的有限合伙人的方式直接或间接投资于成都银泰中心项目、奉化银泰广场项目和北仑银泰天地项目及基金投资决策委员会表决决定投资的其他项目。
而除了产品设计的新颖之外，更让投资者们关心的是该项目的预期年化率竟高达19.8%，这一率高出了市场上同类产品一倍，也得到了客户的追捧。华润信托的产品成立的公告上表示，由于投资人认购踊跃，导致销售份额严重不足，华润信托自有资金认购金额由5000万元调整为3460万元。
基金化成新方向
“我们一直认为，不管是投资于房地产的信托还是其他的信托，基金化都是一个比较好的发展方向，基金化的项目不是固定的，所以产品的未来也无法提前判断，是浮动的”，用益信托分析师李旸对记者表示：“有一些类基金的房地产信托，他的开发商是不确定的，信托公司自己也无法预见未来会有什么项目进入。而另一些，他就是和固定的开发商合作的项目，像睿石系列便是这样。其实平安信托背靠平安集团，不缺资金，缺的就是项目。”
“由于这一类信托计划是投资于一系列的项目，单一项目对整个信托计划的影响很有限，而传统的项目型的房地产信托，一个项目失败了，整个信托计划都会面临兑付风险，同时，由于类基金的项目期限比较长，也可从冲淡单一项目对整个信托计划的影响。这个角度上讲，类基金的信托计划还是相对稳定的。”李旸对本报记者表示：“由于期限比较长，如果中间投资者想要赎回的话，信托公司可能会收取一些管理费用，这会对投资者的实际产生影响。”
由于传统的房地产项目是以改善房地产企业的短期流动性问题为主要目的。所以期限一般都比较短。而这种类基金化的项目期限会比较长，有业内人士也提出了母信托与子信托的概念。
也就是说，信托公司的某一类基金化的项目可以视为一个母信托，对应一个资金池一个项目池，旗下还会对应很多子信托计划。由于旧的子信托计划不断的结束同时新的子信托计划不断地开始募集可以保证资金池资金流入与流出的稳定，也可以保证项目池项目的稳定更新。但是具体到某一个子信托，信托资金与项目并不是一一对应的。
用益信托李旸对本报记者探讨了这种可能性，他认为，信托公司采取何种方式来运作类基金项目，与信托公司自身的特点和长处有关。这种模式目前业内可能会有，但是不敢确定，不过这对信托公司的资源和实力有着很高的要求，也是未来类基金化信托发展的方向之一。
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