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租客跳过"二房东"与房东退租 房东或构成违约

哈尔滨新闻网   2011-10-09 10:16

[摘要] 明明在房东在场的情况下做了“二房东”,却又被房东以未按约定支付租金为由告上了法院。近日,检察院受理了这样一起民事抗诉案件。

摆事实

明明在房东在场的情况下做了“二房东”,却又被房东以未按约定支付租金为由告上了法院。近日,检察院受理了这样一起民事抗诉案件。

2005年9月,王女士租了一间二层楼的店面开酒楼,与房东约定租赁期限4年,租金每年一次交清,先交租金后使用;在合同期未满期间,不得中途退房,但可以转租。因经营不善,王女士的酒店开张不久就要转让。

周先生想租此房,王女士就将房东夫妻请来,三方商定转租事宜。在房东的见证下,王女士与周先生签订了期为2年的租房转让合同,期限从2006年9月至2008年9月。 然而,才过了半年,周先生就想退租。于是,他跳过王女士直接与房东办理了退租手续。从2007年2月开始,店面一直处于空置状态,到2007年5月房东夫妻将店面重新出租给他人。

房东要求王女士支付2007年2月至5月的房屋租金5000元。至此,王女士才知道周先生退租之事,她认为这钱不应该由自己承担。为此,房东将王女士告上法庭,法院判房东胜诉。判决后王女士不服,向检察机关申诉。

讲法理

此案房屋转租时已存在两个租赁合同,分别为出租人与承租人的租赁合同、承租人与次承租人的转租合同。根据合同的相对性,次承租人应向承租人主张权利义务,次承租人与出租人之间并无合同关系。

《合同法》规定:“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。条款中的通知、协助、保密等义务为合同附随义务,而附随义务派生自诚实信用原则,旨在更好地实现当事人利益,是一种法定义务。

本案中,次承租人周先生是跳过王女士与房东办理了退租手续。此时,房东负有通知、协助的义务,以确保该租房不至于损失再次转租的经济利益。但是,房东并未通知王女士,或构成违约。所以,房东要求王女士承担店面空置期间的租金应为无理。

房东夫妻在与王女士租赁合同期限未满的情况下,将房屋再次租给他人,为“一房二租”行为,侵害了王女士的权益,或构成二次违约。

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