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华润置地低成本逆市扩张 但资产周转率仍较低

中房报   2011-12-12 10:53

[摘要] “这个新闻根本不属实。”12月8日,华润置地财务部相关负责人在接受本报记者电话采访时说。

“这个新闻根本不属实。”12月8日,华润置地财务部相关负责人在接受本报记者电话采访时说。

12月1日,有外媒报道,(华润置地,1109.HK)正在寻求20亿港元的俱乐部贷款,其中包括一部分人民币贷款。据报道,该笔贷款分为两年期港元贷款和3年期人民币贷款,两种货币的具体贷款金额尚未确定。

在该华润置地负责人接受本报采访的当天,华润置地发布的融资公告,就3.8亿港元循环贷款与一家银行订立融资协议,该笔贷款期限为3年,但并没有透露融资成本。

一位分析人士表示,观察今年以来华润置地的多笔融资,融资成本都较低,而此前透露的20亿港元贷款的固定年利率也仅为160~170基点。基于此,相信该笔3.8亿港元融资的利率也不会高。

上述华润置地人士表示,华润置地能够持续获得低成本融资的原因基于三大优势:是央企背景优势,第二是依托母公司的信用与金融优势,第三是商业模式优势。

而持续获得的低成本融资,或可以实现华润置地的“弯道超车”。

高频率融资

12月8日的公告,并未透露与华润置地订立3.8亿港元贷款协议的银行是哪家。

这是华润置地今年下半年以来的第四笔融资。从公告中可以清晰地看到华润置地频繁的融资举动,包括银行贷款和发行债券等方式。

6月22日,华润置地从中银香港、中国银行(601988)(澳门)、交通银行(601328)、创兴银行、上海商业银行获得15亿港元3年期贷款。该贷款所有费用的价码为160个基点,融资有效期为3年。

9月30日,华润置地宣布与一家银行订立10亿港元循环贷款融资,还款日为2013年5月31日。

7月28日,华润置地公告称将增发2.5亿美元优先票据,利率为4.625%,为现有及新项目融资或作为营运资金。这次票据是在5月19日发行7.5亿美元票据基础上增发的,除了发行价略有变化外,包括利率、期限等条款都与此前相同。

根据华润置地融资策划部总经理王国华的公开表述,今年1~4月份,华润置地已经融得了80亿元的资金,折合约96亿港元。

据不完全统计,发行债券加上银行贷款,华润置地今年以来的融资规模已逾200亿港元。这一规模超过包括内地和香港的所有上市房企。

香港证券专业学会专业委员、招商证券(600999)(香港)董事总经理温天纳在接受本报采访时认为,华润置地寄希望于依托大笔融资来为改善经营业绩做铺垫。2010年,华润置地的业绩并不理想,销售额同比下降11.3%,与2009年同比增长214%的业绩形成鲜明反差。

2011年6月,华润置地首次对外宣布全年销售目标为300亿元。

6月25日,华润置地管理层宣布了5年计划,目标为5年后销售额将达1000亿元,年净利润将达150亿元。

但现实问题是,华润置地需要强大的资金来支持其宏伟目标。华润置地主席王印曾对外表示,目前公司共有未付土地款130亿元,同时还需要支出150亿元的建安成本。财报显示,华润置地还有85亿港元的贷款将在一年内到期。

这意味着,华润置地至少会产生350亿元的资金流出,但截至今年年中,其拥有的货币资金为152亿元。

低成本优势

“房企不论是国有企业还是民营企业,在2011年都面临资金紧张的情况,像华润置地这样有一系列的融资活动实属不易。”温天纳表示。

“华润置地有央企的平台,融资比民企有优势。”盛富资本总裁黄立冲认为。

上述华润置地人士表示,能够大手笔及成本低廉地融资,得益于公司的三大优势。

是先天优势。华润置地为央企,跟民营企业相比,华润置地的信贷评级肯定会高一些。

实际上,评级机构对其较高的评级恰可以说明这一点。在香港上市的房企中,华润置地和中海地产是仅有的两家被标普和穆迪评为BBB的美元债券债务评级和cnA的大中华区信用评级。“这是在内房企中评级的,这对我们的融资成本也有降低的作用。”该人士说。

第二是母公司的金融优势。该人士介绍,母公司有战略合作银行,华润置地作为其子公司也因此受益。华润集团整体的信用额度也给华润置地带来了相关优势,降低了融资成本,增加了融资机会,使公司的融资渠道比一般房企会更广一些。

第三是商业模式优势。该人士表示,华润置地除了有住宅销售收入,还有租金收入,租金收入在当前市况不好时给华润置地提供了稳定的现金流。“租金收入在今年就可以给我们带来超过两倍的利息支付能力。这也比其他的纯住宅开发商有更多的融资优势。”

该人士认为,综上所述,加上公司财务管理能力的进一步提升,所以能在整体融资环境比较困难的时候,华润置地可以很好地获得低成本融资。

除此之外,去年年底,华润集团系统内贷款议案也获得了通过,华润信托、华润万家等华润集团子公司结余资金可互相拆借,这也为华润置地提供了获取资金的便利性。

平衡资金与发展

“今年完成300亿元销售目标肯定没有问题。”上述华润置地人士肯定地回答。她透露,截至10月份,公司已完成273亿元的销售额。

同时,该人士表示,未来将会进一步提升商业地产比重。以2010年来看,华润置地商业地产占营业额收入的比重约为8%,净利润贡献约占13%。

在中金公司地产分析师白宏炜看来,今年以来,华润置地有逆周期发展的迹象。

王国华在7月底接受本报采访时也表示:“土地价格有所回落,是选择逆周期发展的良好机会。”

但也有分析人士认为,如此频密的大规模融资,华润置地的财务链条已经开始绷紧。今年年初时,华润置地的净负债比例仅有56.3%,到年中时,已上升为68.1%。有分析师预测到今年年底是,华润置地的净负债比例可能会到达76%。

对此,上述华润置地人士表示,公司的发展与财务安全问题一直是管理层非常重视的问题。会尽力达到短期的现金流安全,中长期发展战略安全。

“华润置地的内部财务管控对负债率和现金流都有上限规定。公司的发展会在谨慎的前提下进行,先考虑安全。”该人士说。

该人士表示,华润置地判断,刚需是当前在宏观调控下市场需求的主流,公司会提供以满足自主性刚需为主的住宅产品,用灵活的定价策略和正确的产品定位来促进销售。

正略钧策管理咨询顾问龚超认为,尽管华润置地今年开始加快资产周转,但目前其整体资产周转率仍然较低,存货压力较大。

标签: 华润置地

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