[摘要] 从1998年终结福利房至今，中国房地产已经走过13年跌宕起伏、爆发增长的发展周期。这期间，国内GDP平均每年以10%以上速度增长，这主要依赖于以房地产为重点的投资拉动。
从1998年终结福利房至今，中国房地产已经走过13年跌宕起伏、爆发增长的发展周期。这期间，国内GDP平均每年以10%以上速度增长，这主要依赖于以房地产为重点的投资拉动。可以说，没有房地产为核心的城市化建设和农村劳动力转移，中国GDP不可能从1998年的79778.6亿元增长到2011年的471564亿元（2012年1月17日统计局公布数据）水平，并在2010年取得世界经济总量第二的地位。按2011年末中国大陆总人口134735万人计算，2011年人均GDP达到34999.37元人民币；而按1998年末中国大陆人口124810万人计算，1998年人均GDP为6392元人民币。在“世界工地”和“世界工厂”的双驱动力下，13年间，国内GDP增长约4.91倍，人均GDP增长约4.48倍。
据统计，通过13年快速城市化进程的推动，至2011年末中国城镇人口首次超过农村人口，城镇城口69079万人，比上年增长2100万人，农村人口65656万人，比上年减少1456万人。城市化率达到51.27%，比上年末提高1.23个百分点。而在1998年末，中国城市化率仅为30%（城镇人口37942万人，农村人口86868万人）。13年间，中国通过城市化、工业化和大量农村劳动力转移的发展方式，快速实现从农业大国向工业大国迈进。
从近两年中国楼市的发展状态也可得出上述结论，本轮楼市跌宕起伏虽然源于人为政策调控的力量，但是当我们从不同区域、不同经济水平、不同人口结构的区域楼市实际反应可以看出，广大经济发展水平较高的一、二线城市在近三年房价并未取得明显上涨的背景下，反而在销量和价格方面受调控的影响，许多在2010年底2011年初购房的发达城市居民，受2011年下半年以来一、二线城市普遍下跌、大跌影响，资产大幅贬值，比现在白白多掏20-30%的腰包，成为本轮楼市调控的买单者；而在最近三年房价涨幅，个别县级或地级城市房价几乎翻番的区域，虽然也受到调控影响，但与众多一、二线城市比较，情况要好得多，价格并未出现明显松动，而近一年来在这些区域购房的客户仍然心安理得，活得自在。
近一年来，虽然一、二线城市的房价与销量的大幅波动与集中限购关系很大，但是，我们从近两年来大量三、四线城市房价从长期低位徘徊到短时间内井喷式爆发可以看出，中国楼市正在随着经济周期的变化而变化。顺应发达地区和大城市经济发展转型和减速，13年的快速大城市化正在被未来10年的快速中小城镇化所替代。随着城市生活水平的提高和居民消费结构的变化，一、二线城市以住宅地产一股独大的结构正在向以商业、服务业转变；而在近五年农村居民收入增长持续超过城镇居民收入增长的背景下，农村劳动力正在快速向中小城镇转移，中小城镇人口增长的步伐正在进入井喷期，由此使原来一、二线发达城市住宅地产快速发展的接力棒被广大三、四线城市所接替。可以预见，未来五至十年，在中小城镇化发展步伐加快和中国楼市仍然稳步前行的趋势下，一、二线城市将逐步向商业、商务地产的道路转型，而广大经济欠发达的三、四线城市仍将在住宅地产的道路上快步前行。
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