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国金证券:保利地产市场份额稳步提升 买入评级

和讯房产 国金证券   2012-04-06 16:43

[摘要] 保利地产2011年实现营业收入470 亿元,同比增长31%,净利润65.3 亿元,同比增长32.7%,每股收益1.1 元,基本符合预期。

保利地产2011年实现营业收入470亿元,同比增长31%,净利润65.3 亿元,同比增长32.7%,每股1.1 元,基本符合预期。

毛利结构性提升 :2011年公司毛利率为37.2%,提升3.1 个百分点,这主要是由于10 年公司结算项目中保障房占比较多,使得毛利水平结构性提升。但由于不符合资本化条件的借款利息增加,财务费用占收入比重增加1.1 个点,最终净利率水平增加不多,仅上升0.2 个百分点。

市场份额稳步提升,销售均价逆势上升。2011年公司实现销售650 万平方米,732 亿元,同比分别下降6%和增长11%,销售金额居房企第四位,较2010年第二位有所下降,但已进入城市的市场占有率有所提升。2011年已进入城市市场占有率为4.7%,较2010 年提升0.07 个百分点,销售额50 亿元以上城市增加天津和佛山两个,市占率进入前三的城市达到15个,较2010 年增加2 个。

2011年公司销售均价为11263 元/平米,逆势上升17%,主要是2009 年公司拿地多在城市中心,2011年这些项目进入销售周期。均价上升主要是结构性原因,2012 年毛利率预计将维持2011年水平。从销售的产品结构看,2011年住宅占比78%,较2010 年提升4 个百分点,其中144 平米以下的普通住宅套数占比达90%,较2010年提升近10 个百分点。

拿地谨慎但储备充足:2011年公司新增项目23 个,新增建筑面积933 万平米,新进入城市6 个,与2010 年新增1441 万平米,12 个城市相比略显保守。尽管2011 年公司拿地谨慎,但公司储备充足,2011 年底公司可结算储备达到4577 万平米,是2011 年结算面积的8.3 倍,即使按30%的复合增长率,可保证公司开发4 年。

开工增 5 成,2012 年可售充足。公司2011 年新开工1503 万平米,同比增长50%,这保证了公司2012 年有充足的可售量,我们测算即使2012 年开工1000万平米,2012 年可售也能够达到2513 万平米。假设2012 年推盘占可售的50%,保守按销售均价1 万元计算,2012 年推盘量可达1257 亿元,按2011 年去化68%计算,全年可实现销售额854 亿元。

财务较为安全:报告期末公司货币资金182 亿元,是短期借款和一年内到期非流动负债的1.3 倍。除预收款外的资产负债率42%,较年初下降3 个百分点;有息负债率35%,净负债率142%。总体上,公司财务状况较为安全。

业绩锁定率高:报告期末公司有预收款余额709 亿元,是2012 年预计结算收入的1.4 倍,业绩基本锁定。

投资建议:预计 2012、2013 年每股分别为1.37 和1.64 元,动态市盈率为8.3 和6.96倍,估值水平处于历史低位,结合公司充足的项目储备和国企背景,维持买入评级。

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