[摘要] 某房地产数据提供商表示，最近两个月新房销售持续回暖，大型开发商回款较快，资金饥渴有所缓解。当然资金饥渴缓解并不等于资金充裕，当前在监管部门仍未放松房地产调控的情况下，开发商仍然重视通过发行信托产品融资。
某房地产数据提供商表示，最近两个月新房销售持续回暖，大型开发商回款较快，资金饥渴有所缓解。当然资金饥渴缓解并不等于资金充裕，当前在监管部门仍未放松房地产调控的情况下，开发商仍然重视通过发行信托产品融资。用益信托工作室的数据显示，今年1-6月，房地产信托产品在全部信托产品中仍然占较大比重，共成立327款产品，融资规模达701.61亿元，占信托产品融资总规模比重为22%。
信托融资渠道畅通
北京中原市场研究部统计数据显示，7月上半月北京新建住宅及二手房住宅签约量再创新高。上海的情况也不例外。通常6月、7月是房地产市场的传统淡季，但是今年由于刚需持续入市、央行连续两次降息等因素，造成这两个月的房地产市场异常活跃，众多置业者密集看房，力争尽快出手。原本属二手房交易淡季的7月，市场成交量依然延续6月红火走势。
有业内人士透露，目前监管部门对房地产信托产品的要求更加严格，满足“四三二”标准的开发商发起的信托产品才有望获批，即开发商融资前必须四证齐全、至少投入30%的自有资金、必须有国家二级资质。从发行信托的融资成本来说，开发商的“贷款”利率在15%左右，比去年略降。
房地产信托仍受宠
据用益信托研究员分析，在今年发行的集合信托产品中，房地产信托占比仅为20%，远低于前两年50%的份额。2010年和2011年房地产信托的发行量较大，从今年下半年开始，房地产信托将迎来一波兑付高峰。预计今年房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元。其中3月是小高峰，到期规模约220亿元；7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300亿元以上。从目前了解的情况看，尚未出现房地产信托无法兑付的情况，但部分资产管理公司的介入在一定程度上反映了房地产信托兑付面临的困难。
用益信托工作室的数据显示，6月基础设施领域融资发力，地方平台融资增加。房地产领域融资占比下降，房地产信托到期兑付风险一直是市场关注的焦点，监管层对新发行的房地产信托审批更为严格，而信托公司为防范风险，也纷纷开展项目风险排查，并逐渐转变业务方向。但在信托公司寻找到新的主营业务方向前，高、高报酬的房地产信托产品仍将是信托公司业务开展的重点。由于房地产开发商融资、投资者对高产品的需求以及信托公司对高报酬项目及转型期间的业务开展要求，房地产信托仍会占据较大比重。
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北京万柳“地王”的热拍，凸显了房地产企业对优质地块的饥渴心理，但进入下半年，土地市场的回暖势头或许不会如业界预期那样迅速。
有业内人士指出，尽管上半年房企整体销售额有所回升，但房企的总体资金面仍相对紧张，这将成为制约企业拿地的重要因素。经过本轮楼市调控的洗礼，房企不再有以往拿地时的激进心态，谨慎拿地已成为共识。虽然不排除个别优质地块继续以“地王”的身价竞出，但未来的土地市场已很难再回到2009年的火爆局面。
当前销售回款是房企的主要资金来源。据统计，上半年35家大型房企销售额为5455.34亿元，同比上涨11.8%。“牺牲利润，以价换量”被认为是首要因素。
具体到各家房企，上半年的业绩表现出冷热不均的态势。截至7月16日，已经有近50家沪深上市房企以快报和预告等形式发布了上半年利润情况，其中，保利、华远、中弘等企业的营业收入增幅明显；万方地产、沙河股份、世纪星源等房企则发出预期亏损的报告。
从上述公告中，尚难看出企业的现金流状况。统计局的数据显示，上半年房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5.7%。上海某房地产研究院认为，这一指标正在筑底，二季度正是情况最差的时候。
另一组数据或许可以佐证上述观点。根据北京中原地产研究中心的统计，上半年十大标杆房企总合约销售金额约2996亿元人民币，购地金额仅花费304亿元，占比仅为10%，这一比例为2007年以来的值。其中，华润、金地和绿城三家房企上半年甚至没有增加新的土地储备。
兰德咨询机构总裁宋延庆向中国证券报记者表示，资金状况是企业拿地过程中首要考虑的因素，但总体来看，房地产企业的资金状况还不算宽裕。他认为，即使到下半年，这种情况恐难有根本改善。
今年以来，央行两次下调存款准备金率，并连续两次降息，这不仅是刺激经济增长的重要手段，也被认为是房地产市场的利好消息。宋延庆认为，货币政策调整之于房地产业的意义，更多在于营造出市场筑底反弹的预期，难以从根本上解决资金的饥渴。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，在限购“红线”并未真正放松的情况下，市场销售情况不易持续，企业的资金状况仍将面临严峻考验。
房企告别冒进拿地
库存高企也将成为企业拿地的制约因素。来自中原集团研究中心的统计数据显示，截至今年6月底，北京、上海、广州、深圳的住宅库存消化周期仍然需要8到10个月，不少热点城市的库存同样处于高位。该机构认为，缓解库存压力是下半年开发商面临的主要任务之一。
事实上，尽管二季度以来房地产销售有所改观，但不少大型房企的土地储备和在建房屋存量仍然较大，在调控未松动的背景下，企业更倾向于消化库存，而非冒进拿地。
戴德梁行北京研究部主管覃晓梅也表示，近期在跟房地产企业的交流中，对方均表示资金和库存压力较大，且对后市的预期不甚明朗，因此尚无大规模出手拿地的计划。
中国房地产学会副会长陈国强指出，经过长时间的楼市调控，土地市场正在变得理性，企业为拿地不计成本的现象很难再现，土地市场也不会回到2009年、2010年的火爆场面。
近日，北京某知名开发商向中国证券报记者表示，土地底价不断提高，政府又在拿地中设置限价和配建保障房等限制性条件，这都容易使企业打“退堂鼓”。
据了解，在不少城市，两年前成交的高价地项目，如今大都进入销售阶段。在楼市调控的大背景下，一些项目的销售情况并不理想。个别“地王”项目，也因成本难以压缩、定价过高而面临较大的销售压力。
此外，随着下半年土地供应量的加大，房企仍将面临更多的拿地选择。覃晓梅表示，虽然回暖速度不会很快，但下半年的土地交易量仍将有所上升，也不排除个别高价地的出现。但总体而言，房地产企业会根据自己的选择，“拿合适的地”，而不是盲目多拿地。
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