[摘要] 近日，有消息称，国家税务总局组织来自全国30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术。业内专家认为，此举表明在房产税推进层面，国家已经开始研究具体操作技术。
近日，有消息称，国家税务总局组织来自30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术。业内专家认为，此举表明在房产税推进层面，国家已经开始研究具体操作技术。
为房产税征收做好准备
记者从一份来自于中国估价协会的近期通知中获悉，"为搞好应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管，并为开征房地产税做好批量估价技术准备，国家税务总局组织了来自36个省市的71名税务系统工作人员在人民大学学习。希望一方面了解房地产估价过程，另一方面加强与房地产估价机构的联系。"该文发自北京一级房地产估价机构。
不过王朝才同时表示，房产税应该不会在明年3月前推出，"这段时间政府最主要的是保证平稳过渡。"
中指研究院常务副院长黄瑜表示，"未来中央将会微调房地产政策，以保持刚性需求，但对投资性需求并不会放松，黄瑜认为中央不会解除限购令，但不排除会取消部分地方限购令。从长远来看，中央有必要推出房产税与国际市场接轨。国际上，其他国家并没有推出限购令的先例，均通过税收来保障刚性需求。"她同时指出，"中央不会推出更严厉的政策调控房地产市场。"
用房产税减少投机行为
对于此前市场猜测取消商品房预售制度有可能成为楼市调控的"弹药"的说法，业内人士表示并不现实，决策层最关心的应是市场供求，下半年措施都将围绕增加市场有效供应展开，比如干预土地出让、加快开发商推盘节奏等。短期内若取消预售将会造成供不应求反而引发房价暴涨，所以暂不会轻易取消。
为此，业界呼吁应大力加快推进房产税步伐。财政部财政科学研究所所长贾康称，房产税改革在推进过程中，仍然会按照两地试验的基本精神，只调节"高端"，总体上遵循"抽肥补瘦"的原则。
贾康还提出，"对于如何有效控制投机性、投资性需求，要充分发挥税收杠杆作用，除了在交易环节严格依法征税之外，还要在保有环节征收房地产税，而这恰恰是我国现有制度的一项缺失。我国楼市长效调控机制的核心是'双轨统筹'。即在'保障轨'上，政府牵头加大保障房供给，托起底端需求；在'市场轨'上，由开发商提供商品房，满足更高层次需求，政府主要管规划和税收等。"
北京大学副校长海闻指出，调控没有使房价掉多少，原因之一是没多少人拿房子来卖。住房供应量不但没有增加，反而因为新建住房的控制而下降。要想让人们少占房少投机，的办法是征收房产税，提高空房占有的成本，减少住房投机行为。
房产税应从长期考虑
由此看来，相比取消商品房预售制度，房产税扩容的可能性更大。在技术和制度上，房产税都具备了扩容的条件。房产税的征收一方面能抑制投机，同时也能够增加地方税收，减缓因土地出让金锐减带来的财政压力。
但值得注意的是，房地产税一旦在范围征收，那么就要考虑如何将其长期有效的执行下去，才能程度的完成最初政策设计的要求。要充分吸取之前的经验与教训，譬如几年前出台的"二手房"增值部分征收20%个人所得税政策曾被认为是房地产交易环节"精准调控"的良策，但是很多地方在操作中，所得税基本都按1%或2%的税率征收，离20%的法定征收税率相去甚远。
业内人士透露，尽管限购政策没有放开，但是目前的限购政策对于投机性购房仍缺乏约束力，他们可以通过各种手段绕过限购政策。
征房产税以后人们不会无缘无故的去买房，除非有真正的住房需要。政府不能打压真正有住房需求的人，同时限制购买也不合理。房地产调控主要应该是通过市场的手段来限制空房占有。专家建议，出台差别化的住房税收政策将会使投机者无利可图，这对于投机性者是重大的打击。
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7月，财政部部长谢旭人在部署下半年财政工作重点时表示，下半年严格实施差别化住房税收政策，抑制投机投资性购房需求。这被外界分析为，说明房产税可能会加码。
对此，叶檀表示，房产税一定会加码，将来推出房产税是大势所趋，不是想不想推的问题，而是形势逼迫，必须要推。推出房产税，也是大多数国家调控房地产市场的一个办法。
另外，如果是大面积的推出房产税，而且是对投资性需求、二套房以上的需求全部都进行征收的话，那对于市场的影响是非常大的，相当于政府拥有了一项的针对房地产的做空手段。从全球范围来看，这个做空手段是非常有效的。
房地产调控要杜绝空谈理想主义，价格大幅下挫，将导致中国经济硬着陆；同时，必须坚持房地产调控，如果房地产价格出现报复性反弹，将成为未来数年中国货币泡沫崩溃的导火索。因此，保持房地产市场温和最重要。
国务院决定派出督查组，这是近两个月来，中央对楼市调控第十次释放不动摇信号。关键问题是，为什么市场不相信，为什么一些人还在入市，为什么二季度房地产市场出现明显反弹？一句话，倒逼机制，几乎所有的房地产上市公司研究报告都提到，地方财政下行，房地产相关行业处于严冬期，有可能倒逼出相对宽松的房地产政策。
承认因为历史原因中国经济过于依赖房地产市场没什么好丢脸的，这是事实。另一个必须正视的事实是，在现阶段，中国经济不可能很快摆脱房地产依赖症，而有个逐步松绑的过程。松绑的过程是个全面推进渐进式改革的过程，需要房地产从投资市场走向消费市场，需要建设保障型住房，鼓励刚性需求者入市，更需要以刚性预算约束住地方政府的基建热情。因为房地产市场金融链条的缩短，意味着中国货币泡沫趋冷，地方政府不可能以土地兑现的方式维持高速投资，除非等待未来债务危机全面爆发。
此次督查组重点督查住房限购落实，检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。限购是目前防止房地产价格报复性反弹的核心举措，这一行政性举措是对中国以往发放的货币的最强大的做空手段，使拥有货币者不再肆虐于房地产市场。
当然，限购政策是暂时的，与宏观经济一样，房地产市场需要的是结构性转型。建议督查者增加两个督查项目，将有助于全面了解当地的房地产市场以及金融杠杆的具体状况。
项，当地房地产市场目前的购房者比例中，自住占比多少，当地房地产市场是由投资者主导，还是消费者主导？如果由投资者主导，我们可以判断，当地房地产市场再次泡沫化，将进入新一轮的报复性反弹过程；如果由消费者主导市场，当地的房地产市场价格回暖将是温和可控的，泡沫不会恶性化。
以北京为例，统计数据显示，6月份北京二手房总成交14863套中，120平方米以上的二手房签约2338套，占比仅仅为15.7%。而刚需主要购买的中小套型（100平方米以下）成交10973套，占比高达73.8%。说明自住仍占据主流，自住需求将带动投资需求，目前还在可控的范围之内。另据仲量联行的研究报告，今年二季度天津高端住宅市场供应量和需求量均现增长，新增供应套数和销售量已达到自2008年以来的单个季度纪录，可能说明部分投资者逢低吸纳。
第二项，租金指标，前两年一线城市住宅物业与商业物业租金大幅上升，说明在房地产销售价格下降的同时，社会资金量仍然充裕，压力没有减退。如果租金价格下降，说明经济下行已经稀释了过于充裕的资金。
以貌似公平的手段调控经济有时恰恰会造成的不公，不讲经济规律将带来灾难性影响。从根本上说，土地财政与货币泡沫是推升房地产价格上升的两大关键因素，对地方财政与土地关系做具体剖析，是建立系统模型，以土地收入挂钩地方财政警示灯，将对地方财政的危险度了然于心。
此外，还需要增加其他投资品种，我国高净值人群70%的资产是房地产，人们需要转向其他投资方向，与实体经济的关系更加密切，对中国经济有利。此时，建立债券市场的交易透明度与活跃度，打击股票市场的内幕交易，可以说，人们对其他投资市场信心越强，房地产市场的压力也就越轻。
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