[摘要] 近年来，随着常州商业地产布局逐步定型，市中心的城市型综合体项目，新兴区域的区域型综合体项目，市郊的社区型综合体项目都逐渐浮出水面。常州的商业地产市场就逐渐由过去的“商业睡城”，向综合性大城区发展。
大众化与高端化并存
“有人没鞋穿并不是不需要鞋，恰恰相反，这正是鞋商的巨大市场。”这个久远的商业逻辑，正适合于今天的常州商业地产市场。
近年来，随着常州商业地产布局逐步定型，市中心的城市型综合体项目，新兴区域的区域型综合体项目，市郊的社区型综合体项目都逐渐浮出水面。常州的商业地产市场就逐渐由过去的“商业睡城”，向综合性大城区发展。
时尚化的区域型商圈
一直以来，常州的商业地产都存在商业布局集中在市中心和业态种类稀少的问题，但是随着想钟楼新城这样的新兴住区常驻人口直线上升，此类区域对商业地产的承载能力也大大加强。过去因为消费量不足，而担心商业地产过于超前的发展困境，在如今早已不是问题。
“钟楼新城的住宅开发体量很大，有人居住就会有商业机会，商业地产企业不可能看不到。但由于住宅市场从开工到基本入住，之间有大段的时间差。”宝龙城市广场策划师焦阳说，“当人流量具备了之后，宝龙综合体产品的体验模式就会大展拳脚。宝龙模式除了颠覆传统商业模式，打造集购物、美食、旅游、文化、居住、商务为一体的一站式消费模式，在众多业态中更重视娱乐业态，过山车、蹦极、水上运动等这些元素都曾出现在宝龙城市广场中。”
自去年开始，宝龙在业务战略上进行了微调，产品线也相应作出调整，在二三线城市，不再只延续过往的标准店模式，而加入了大量的旗舰店元素。“说不定将来常州的宝龙城市广场会在配置上超越上海浦东的曹路综合体。”焦阳补充道。
在新北区东部，主要为河海、府成、府田社区服务的有金逸院线作为合作伙伴的常发广场，已经完全没有了昔日荒凉的景象。相隔不远的丰臣国际、太阳城商业项目在短时间内的重装出现，让这里又上演了如同几年前住宅市场一样的竞争局面。而这几个综合商业项目也各具特色，常发广场以院线和餐饮为主，太阳城以皮革和眼镜专业市场为主，丰臣国际则以社区零售业定位与新北万达广场展开差异化竞争。
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乡镇综合体方兴未艾
另一方面，由于周边乡镇住宅开发总量和常住人口的不断增加，乡镇的商业地产“短板”，也被越来越多的商业地产企业视为发展良机。
在范围内，珠三角的乡镇综合体建设一直是领先的。在佛山、东莞、江门一带的乡镇，只要是带专业市场的，都会有一定数量的shoppingmall和五星级宾馆。
现在，我市也迈开了乡镇综合体开放建设的步伐。位于常州西郊的邹区、谭墅、里河、厚余一带，常驻居民超过50万，还拥有成千上万的专业经营户和各地数以万计的客商，拥有大量的潜在消费力。
但是对以传统乡镇人口和在乡镇专业市场工作的新市民为主要消费群体的象征商业地产来说，如何根据自身特点，实现区域商业项目容量与产品配比的合理发展，仍是该区域商业地产发展需要面临的挑战。
目前一期在建的紧邻钟楼开发区，位于邹区东方大道的“泰富时代广场”拥有34万方建筑面积，其中商业部分有12万平米，住宅区22万平米。商业设置为若干家如泰富百货、苏宁电器、苏果超市等主力店带动多个次主力店和大批配套店铺。
西郊区域的中心是有着15万常住人口的邹区，这里拥有四个大型市场，“物流、人流以及生活在此的居民对现代生活的需求并不比中心城区少一分。除了购物之外，他们还需要一个可以提供给他们多样选择的娱乐性平台。”
因此，泰富时代广场在规划之初就被设定成了一个内含中心公园的社区。规划中，公园内将包含休闲广场、古灯展览馆、儿童乐园、会所等公共设施，是集休闲健身、文化展示为一体的城市开放性休闲公园。
城市型综合体显差异化
和激烈竞争的区域型商业地产和方兴未艾的乡镇综合体相比，常州市中心的商业地产则是另一番景象。虽然同是基于高端的市场定位，但老社区内的大部分商业项目，都是面向于本区域的常住人口；而延陵路上的商业项目，除服务于市中心的商业需求之外，还要尽可能地扩大自己的商业辐射范围，吸引外来投资客和消费者。
九月底开始试营业的清潭院街是参考了成都锦里、苏州李公堤、无锡崇安寺等国内众多著名的文化商业模式的基础上，以常州的双桂坊为精神原形，设计建设的一座江南风情主题商业街。
可能是因为靠近庞大的清潭老社区的关系，试营业期间，这里的餐饮和日用消费品生意火爆。另外，商业街专为大学生创业准备的文化创意区也很叫好。但也有过往的游客表示，此地要想成为市中心内的一个体验式消费目的地还尚需时日。
市中心老社区旁的商业项目大多是以小卖场、餐饮和日用消费品为主，而延陵路上的吾悦国际商业项目则在主打办公与奢侈品牌。据了解，该项目目前的业态包括办公中心、城市会客厅、奢侈品店等。
“只要我们做的东西别的地方没有，而且足够有意思，写字楼的入驻率就不会有什么问题。私属的停机坪就是我们的一个大胆尝试。”作为该项目的开发的参与者，新城控股主任策划师徐晨峰说。
他还补充道：“品牌知名度、规模决定商业项目辐射半径的大小。同时，引入的品牌规模必须足够大，不可能靠一、两个品牌吸引到足够多的客源。所以我们引入了包括LV在内的多个奢侈品品牌，希望与品牌相互配合，产生协同效应，成为常州高端客群消费的目的地。”。
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