[摘要] 贵阳本地的房地产业内人士称，贵阳楼市短期内肯定不会崩盘，但如果金阳这样的郊区新城未来几年继续保持很高的项目建设速度，那么后续的住宅销售肯定会面临非常大的困难。
贵阳本地的房地产业内人士称，贵阳楼市短期内肯定不会崩盘，但如果金阳这样的郊区新城未来几年继续保持很高的项目建设速度，那么后续的住宅销售肯定会面临非常大的困难
一边是人头攒动，另一边却是门可罗雀。此前被认为可能成为第二个鄂尔多斯（600295）的贵阳，至少从表面上看，其市区和郊区的楼市正在经历着截然不同的命运。而在贵阳从事房地产多年的一位业内人士也对《证券日报》记者表示，“贵阳楼市短期内肯定不会崩盘，但如果金阳这样的郊区新城未来几年继续保持很高的项目建设速度，那么后续的住宅销售肯定会面临非常大的困难。”
市区超级大盘销售火爆
“如果让我选，肯定是买花果园或者未来方舟的房子，均价都是4000多元，没必要去到离市中心十几公里远的金阳新区买房。”从遵义来贵阳开出租的李师傅这样对《证券日报》记者表示。
李师傅提到的花果园和未来方舟，是贵阳的两个在售项目，虽然处于贵阳的城乡结合部，但均在贵阳两大城区云岩区和南明区内。由于贵阳一环内本身的面积不大，其经营性用地基本消耗殆尽，因此上述2个项目已经是目前离市中心最近的两个大盘。
资料显示，花果园是彭家湾和五里冲2个大型棚户区改造项目，占地面积6000余亩，总建筑面积1830万平方米，其中住宅面积1230万平方米，规划居住人口35万人，由贵州宏立城集团投资900亿元打造。未来方舟项目则是由中天城投（000540）投资，整体占地面积9.6平方公里，可建设用地近5600亩，规划建设面积约720万平方米，居住人口17万人。
而由于采取低价策略，这两个超级大盘目前的销售也相当不错。
记者在花果园项目的销售中心看到，足有一个篮球馆大小的售卖现场，人来人往的情形颇像周末的购物中心，无论是签约柜台还是和潜在客户洽谈的圆桌，都已经被坐满。而这种情况从记者下午2点到达现场，一直到记者下午5点离开，都没有什么变化。
在销售大厅的门外，记者无意中还看到了不少挂着黔B黔C车牌的中巴车。从车上下来的人告诉记者，他们都是从贵阳周边地市来花果园看房的。
花果园项目策划经理蔡劲也对《证券日报》记者表示，“我们这里每天看房的人确实很多，不少商家看到这里人气旺，在我们的售楼处前面都搭了销售展台。”蔡劲甚至开玩笑的表示明年要找他们收点展台费。而为了销售的需要，花果园仅置业顾问就超过1000人，项目现场的销售中心有400多人，其余则分布在贵州的其他8个销售点，以及重庆、广州、深圳、温州、长沙等地。
“花果园的住宅项目是属于棚户区改造，因为我们住宅的售价可以说是不赚钱的。项目的盈利主要靠商业部分。”蔡劲称。而记者在贵阳采访的一些企业、机关单位的工作人员，也表示可以接受4000元/平方米的销售均价。
宏立城集团副总裁陈晓辉向记者介绍称：“花果园2010年11月27日开盘销售，已连续24个月蝉联贵阳楼市销售，共卖出7万余套房源，销售面积达605万平方米，目前的销售金额是297亿。35%的业主来自贵阳本地，50%的业主来自贵州省其他地州，另外15%来自外省”。
至于价格腰斩的说法，花果园销售部门的负责人告诉记者，由于花果园项目非常大，此前销售价格达7000-8000元/平方米的住宅，基本都位于西一环旁的彭家湾，离市中心较近，且大部分都已售罄。而目前价格的3980元/平方米的住宅则是位置相对较远五里冲。
除花果园外，记者在未来方舟项目处看到，其销售中心门前的马路上也停满了前来看房的社会车辆，现场内部同样是熙熙攘攘。而为了争取到更多的客户，这个容积率仅有2的超级大盘，售价比容积率6个多的花果园还要便宜，这也使得未来方舟的销售大有后来居上的趋势。
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真实的库存
那么，在这两个超级大盘如此火爆的销售下，为何还有人担心贵阳楼市的崩盘呢？
这主要来源一组数据。根据贵州省发布的《2011年贵州人口发展报告》，2011年贵阳市常住人口只有439万人，但截止2012年6月，贵阳商品房住宅库存却有3490万平方米。因此，崩盘论者认为，以贵阳的人口短期内显然是不可能消化掉如此多的库存的。同时，按照今年上半年贵阳月均去化速度72.6万平方米/月，仅这些库存就需要4年消化。
不过，3490万平方米这个数据并不是目前贵阳的住宅库存量。提供这个数据的贵阳正行合智地产，在其贵阳市场半年报中明确表示，3490万平方米是贵阳商品房市场的后期总余量，包括在售余量和已知代售项目后期未推出或待开发体量。
即崩盘论者实际上把规划面积误认为当期供应面积。所以才有了贵阳可能第二个鄂尔多斯的观点。
陈晓辉就指出，贵阳目前开发的很多大盘都有3到10年的推货周期，用4年消化，本就是计划内正常速度。以花果园为例，其计划开发周期是5年，因此，每年花果园住宅的平均供应量实际上只有246万平方米，而未来方舟的开发周期更是在5年以上，每年的供应面积也就在120万平方米上下。
贵阳住建局官方网站筑房网的数据也显示，截至2012年9月，贵阳房地产市场存量约为590万平方米。而2012年1-9月份贵阳的成交面积为833.43万平方米。
此外，中指院的报告认为，贵州省2011年城市化率仅为35%，比目前水平低16个百分点，未来十年新增城镇人口约300万人，带动住房需求约1亿平米（2011年贵州住宅销售面积为1699万平米）。考虑到买房落户等政策的实行，预计贵州省内将有一部分人群向贵阳转移，加上本地人口的城镇化，预计未来十年贵阳城镇人口新增约80万人，带来约2400万平米住房需求（2011年贵阳住宅销售面积为734万平米）。同时，该院研究数据显示，贵阳楼市中，只有40%的购房者是贵阳本地人，外地人占到了60%。
而贵阳市政府的目标更是雄心勃勃，他们提出，5年内要使贵阳中心城区建设用地规模达到380平方公里，新增城镇人口150万人，城镇化率达到75%以上。并将用三年时间完成全市4500万平方棚户区城中村改造工程。显然，如果上述目标能够实现，3000多万的库存消化起来并不困难。
新城暗藏危机？
不过，在一些业内人士看来，贵阳楼市虽然短期内没有崩盘的危险，但郊区新城却也隐藏着些许的危机。
相比于上述两个距离市区很近的项目，位于金阳新区的众多大盘，记者看的销售情况就大相径庭。而这种冷清也是人们认为贵阳楼市可能会出现问题的原因。
记者在路过美的林城时代的销售中心时，发现其门口5内仅仅走过了几个路人，销售中心的院内也没有什么车辆，而目前这个项目的售价已近5000元/平方米。此外，在金阳新城最为繁华的世纪金源购物中心大门前，为了招揽买家，龙头万科在这里设立一个小型的销售中心。不过虽然这里的人流不少，且是周日，但销售中心里还是置业顾问占了人群的大多数。
实际上，美的林城时代和万科悦城的情况在金阳新区十分普遍。包括中铁逸都国际、中国水电（601669）观府壹号、金阳新世界（600628）花园、远大生态风景等项目均是如此。
并且，上述项目均是建筑面积在100万平方米以上的超级大盘，例如中铁逸都国际总用地近1800 亩，总建筑面积约为230万平方米，总居住户数达16000户，居住人口近6万人；美的林城时代总占地1049亩，建筑面积150万平方米，规划居住1万余户，居住人口逾3万人；中国水电观府壹号总占地883亩，建筑面积近116万平方米；金阳新世界花园总占地3300亩，总建筑面积380万平方米，规划居住人口7万人；中天会展城总占地约1408亩，总建筑面积203万平方米。
可以看到，仅上面提及5个在售项目，总建筑面积便超过1000万平方米，而在贵阳建筑面积超过100万平方米的项目目前就有13个，明年还有数个将要入市，并且上述这些超级大盘绝大多数处于类似金阳这样的郊区新城。而明年将要入市的部分项目并不在此前3490万平方米的后期总余量内。
同时，这些超级大盘几乎是项目紧挨项目，中间只隔着一条马路。记者曾打车在金阳新区沿着一条主干道直线行驶了十多公里，发现道路两边除了房地产项目几乎没有产业园区，似乎金阳新区更像是一个为居住而建造的睡城。
但即使是在这样大片的住宅区，记者在周末也很少看见几个路人。只有在世纪城项目附近，这个金阳新区最为繁华的地段，才能感觉到一些人气。不过，这个金阳最为热闹的小区，虽然全部售罄但入住率也只有50%左右。在晚上7点多，记者看到，至少超过一半的住宅没有亮灯，地下车库的车位也大多空着。
而在贵阳从事房地产多年的业内人士告诉记者，包括中天会展城、远大生态风景等，因为进入金阳的时间比较早，是金阳市场上仅有的房源，因此楼盘还算卖的不错，但入住率都比较低。而贵阳的郊区目前还有数个占地上千亩的超级大盘没有入市，一旦这些楼盘进入市场，那么势必将冲击整个贵阳楼市，尤其是位于郊区新城那些后进入的项目，毕竟贵阳住宅市场目前的后期总余量已经不小。
实际上，仅在金阳新城的核心区域，记者便看到了中铁十二滩这样占地3600余亩，建设面积数百万平凡米的新项目。而随着后续这些超级大盘的建成，未来二、三年贵阳楼市的新增供应显然要远高于目前的水平。
因此，贵阳本地的房地产业内人士认为，二三年后的贵阳房地产市场很可能面临一些困难，而这也要看贵阳的发展，尤其是城镇化速度能不能达不到政府制定的计划。
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