[摘要] 号称史上最严厉的京版新“国五条”细则延续了对投机投资购房的打压，但其能否达到预期的调控效果，已经成为全国上下关注的焦点。
号称史上最严厉京版新“国五条”细则延续了对投机投资购房的打压，但能否达到预期的调控效果，已经成为上下关注的焦点。
按照新“国五条”规定“大限”，3月底至4月初，地方版执行细则密集落地。从“限购升级、纳税从严”的北京，到“无具体实施细则”的海南，不同地区对楼市调控政策的差异化执行，多数在意料之中。但北京此次执行的“个人转让住房能核实原值的征收20％个人所得税”、“京籍单身限购一套房”、“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例”等“最严厉”规定，自实施以来在打压投机投资性购房、增加房源供应等方面确实起到了一定的作用，这也让想在北京安家的购房刚需群体内心再次泛起了波澜。
新房限价时代来临
继限购条件全面升级以后，北京此次在房地产市场价格调控方面的一个亮点，就是使用行政手段对于商品房的价格进行限制。与其他城市不同的是，北京市在确定今年的房价控制目标时增加了如下表述：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
“现在开发商的报价要受到政府引导，报高了会被打回来，当然报低了就没有利润了。”北京万科的一位负责人表示，目前给新盘的定价和报价不像以前那么容易了，而是变得“有些棘手”。北京市政府已经开始执行的商品房限价措施，在开发商拿预售证时就对房价加以引导，从源头上控制开发商随意涨价。在楼盘建成后也必须严格实行明码标价，销售价格不能超过预先限定的价格，否则将被严厉处罚。
北京市住建委主任杨斌在接受媒体采访时表示，今年全市房价控制目标分两部分：一是全市新建商品住房价格与去年价格相比保持稳定，房价不要过快、明显上涨；二是针对中等收入家庭，即“夹心层”人群，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。他还透露，今年全市对土地供应量有所保证，不会低于前五年的供地平均值，尽量确保供需平衡。
通过行政调控手段控制房价，而不是通过市场自身的调节，这到底是不是从根本上解决高房价的好办法，是否会给历经多次调控并且已经逐渐形成自我调整、自我修复内生机制的房地产行业造成负面的影响，业内许多人士持保留态度。中国房地产协会副会长陈国强认为，从大趋势看，房地产调控中权宜的、过度的行政化调控并不可取，它最终需要的是一个长效机制。
购房族压力依然
“今年买房希望还是渺茫。”年近而立的常斌是北京一家公司的部门经理，虽然他工作稳定、婚姻幸福，但是没有房子始终是他的一大心病。一方面他以“不当‘房奴’多幸福”自嘲，另一方面他从内心羡慕身边那些购房者。从四环退到六环，看着不断攀升的房价，常斌的购房梦一年比一年遥远。尽管新“国五条”在北京的落地细则号称史上最严厉，但是从他的角度来看，市场交易量的下降并没有让房价有走低的势头，相反多个区域还有所上涨。“如今连六环的房子都超过两万了。我本来对这次调控有些期待，但是现在看来购房的压力有增无减。”常斌话语中带着失望。
而相比之下，这次新细则落地对于身处“夹心层”的陈蕾来说简直是雪上加霜。来自东北的陈蕾大学毕业后留京工作，2006年在南三环购买了一套50平方米的一居室。考虑到父母退休后的养老问题，她本打算今年再购买一套两居室。而“京籍单身限购一套住房”的政策一出，陈蕾直接失去了购买二套房的资格。“虽说可以把小房子卖了换大的，但是房价早已今非昔比。春节以来北京房价的‘回暖’速度比天气还快，卖房子的钱估计都交不起首付。”陈蕾无奈地说。
陈蕾作为这次调控政策的双重“中枪族”，一方面她成为限购目标人群，另一方面她还是房贷新政的限制人群。北京住房公积金管理中心4月7日通知，北京公积金二套房贷首付比例提高至70％，贷款利率为同期1.1倍。陈蕾说：“由于现在‘认房又认贷’，以前使用过公积金贷款就要面临高首付。如果申请商业贷款，月供负担会过重。对我而言，现行政策多少有些不合理。”
许多业内人士也指出，新政策虽然对于调控房价、保障刚需有着积极意义，但是对于对住房有改善性需求的中间层来说，其合理需求可能会因此而遭遇打压。
北京房产调控细则出台以来，房价涨幅趋缓，购房者多处于观望状态，实际成交量下跌明显。根据北京住建委的数据统计，政策出台周，全市新建商品住宅网签总量比3月份下跌37％，二手住宅网签总量下跌83.2％。
北京鸿恒置地伟业东三环分部经理谢波告诉记者：“相比以前，二手房现在明显卖不动了，价格没有优势的情况下，很多客户都转向新盘。地铁沿线、总价相对较低、购买满五年能享受免税政策的40至60平方米小户型目前卖。这样的房子有时候信息刚一挂上去，就有客户来预订了。”
保障房能否拯救刚需
城镇保障性安居工程依然是2013年我国民生保障工作的重点。住建部在近日发布的工作部署通知中明确指出：要完善保障性住房分配管理政策，适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围，使困难群众能够获得住房保障、最困难群众优先获得住房保障。
在严厉调控房地产市场时，北京市也同时着手进一步完善保障性住房申请、审核、分配政策。从4月19日起，北京的廉租房、经适房、限价房、公租房这四类保障房统一申请和审核，全市范围内对保障房实行“租售并举，以租为主”的指导原则。此外，除了北京市户籍的申请家庭，新版的《北京市保障性住房申请家庭情况核定表》同样适用于外省市来京人员。这个新政策对于来京打工四年、月收入不足3000元的安徽姑娘马晓璇来说无疑是个福音：“如果能申请到公租房，我的住房大问题真的就解决了。”
“此次北京的保障房新政对于住房供给方面进行了结构性的调整。通过政府渠道提供新的房源，不仅可以解决一些低收入人群的困难、满足一部分消费性的住房需求，同时也可以分散部分商品房市场的目标客户群。”首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池说，对于那些因为自身经济能力有限或者遭到政策限购而无法买房的刚需者们，保障房无疑是一条新的出路。
北京调控效果期待
今年国家对于楼市调控的信心和力度是往年难以企及的。作为房地产业风向标的北京，此次新“国五条”在北京的落地执行情况必然是上下关注的焦点。高调出台“系列调控组合拳”的北京房地产业现状并不明朗：房产交易大厅冷清、二手房市场惨淡、新盘“回暖”、土地仍旧被开发商疯抢、房价依然稳中有升……而许多城市仍然在密切观望，期待北京此次调控能够率先有所突破，达到预期的调控效果，为其他城市提供可以借鉴的“北京经验”。
从范围看，与新“国五条”北京细则同期出台的二三线城市落地细则却明显“从简从宽”，在进一步限购、限贷、增加土地供应、加强市场监管等方面也是按部就班，多地的细则文件甚至未涉及20％的个税规定。对此，一位住建部的负责人表示，原则上住建部不会出台“一刀切”的楼市调控政策，但对于各地落地的调控细则，住建部将进行汇总、分析，并进行评估。
评估后，也会向国务院进行汇报。其间，住建部将重点关注各地落实差别化房地产信贷、税收和限购执行等情况。
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