[摘要] 端午前后，琥珀森林、金地自在城、大华锦绣华城等刚需楼盘仍旧纷纷上演“日光”、“夜光”的景象。而与之相对应的却是身价接近3万的河西高端豪宅苏宁滨江壹号通过“精装改毛坯”大幅降价6000元/平方米。
端午前后，琥珀森林、金地自在城、大华锦绣华城等刚需楼盘仍旧纷纷上演“日光”、“夜光”的景象。而与之相对应的却是身价接近3万的河西高端豪宅苏宁滨江壹号通过“精装改毛坯”大幅降价6000元/平方米。
“改善为王”，这是今年南京楼市的一大口号，端午小长假期间，全市仅有5家楼盘开盘推出500多套新房源，但楼市的成交热潮并没有缩减，然而，独撑这股热潮的却几乎都是清一色的刚需楼盘，与之形成鲜明对比的则是改善盘集体“哑火”，仅有一家河西项目加推。不仅如此，甚至有大户型豪宅再度曝出“精装改毛坯”的降价消息。而从5月份至今的情况看，来自改善市场的“霸气”也逐渐缩减，刚需盘明显占据市场成交主体。
城南新盘上演“抽水机”现象
刚需买家普遍有点慌
“来晚了肯定抢不到了”，“还没摇到号，估计没戏了”……在6月8日晚的希尔顿酒店，城南纯新盘琥珀森林首次摇号开盘，180套房源遭遇300多组意向客户争抢，大厅内挤满600多人，从当晚7点半到9点半，两个所有房源迅速“夜光”，仅剩下最后两套。由于房源去化太快，购房者的神经也相当紧张，有的人一路跑进选房区，还有没摇到号的客户干脆朝销控表直奔过去，琥珀森林由此也成为城南不折不扣的楼市“抽水机”。成交热潮也让开发商喜出望外，选房结束半后，开发商就在官方微博上发送了“开盘夜光，售出9.9成”的消息。案场负责人更是直接表示成交出乎意料，“这次推少了，月底会马上加推一栋。”
不过让购房者真正“疯抢”的原因还在于市场面，业内统计显示，城南今年全部新房上市量预计只有46万平方米，比2012年的65万平方米减少了近三分之一。此外上半年至今城南除板桥以外的区域主要在售楼盘仅13家。刚需房源几乎仅有金浦名城世家在售，包括德盈国际广场、柏悦澜庭、凤凰和美、阅城国际花园等项目都进入了最后收尾阶段。
在此情况下，新盘的“接力”就显得相当重要，记者了解到，此次琥珀森林推出的房源有86、93、111、114和143平方米，销控表显示多数房源价位在16300~16600元/平方米之间，而开发商当天推出了2万抵5万元等优惠，折算下来均价在1.6万元/平方米左右，总价起步在140万元左右。现场一些刚需购房者表示，虽然门槛还是有点高，但如果想在城南买新房，又害怕房价继续上涨，眼下的确没有更多的选择。
那边刚需抢房潮正在蔓延
这边改善型楼盘却有点“偃旗息鼓”
刚需抢房绝不是个别现象，就在琥珀森林开盘五天前，板桥的金地自在城突击加推110套房源，虽然户型超过了100平方米，当天晚上这批房源也是全部夜光。紧接下来的端午节假期首日，桥北大盘大华锦绣华城加推80多套刚需房源，户型在75-130平方米，均价达到9600-9700元/平方米，比此前略涨了200多元/平方米。但很多桥北买家还是踊跃出手，最终这批房源成交近8成，100平方米以下的房源基本卖光。
在刚需房火热异常的同时，前些时间一直向火的改善盘进入6月份以后动作却不大。前两个月，南京每月都有八到十家改善楼盘推房，而进入6月份以来改善盘面世仅有两家，6月初南京全市仅有万科金色半山一家改善盘开盘，端午假期也仅有河西的莱蒙水榭春天一家楼盘开盘面世，推出房源180多套。记者了解到，即便是号称改善的河西楼盘，其实推出的房源中也包含不少刚需户型，莱蒙水榭春天此次推出的房源中，除135平方米的户型主要针对改善客户外，88平方米户型也受到部分刚需购房者的关注。
总体来看，6月份至今楼市消化的房源中至少有七成以上来自刚需板块和楼盘，真正的改善楼盘无论是供应还是销量，占比都不到三分之一。
1~5月大户型成交出现逐月下滑
网上房地产监测数据显示，今年1~5月份，南京100平方米以下的住宅新房累计成交18114套，占楼市整体3.5万套成交量的52.4%，此外100~120平方米的住宅累计也成交了6498套，占总体的18%，而120平方米以上的改善房源累计仅成交9900多套，占总体的28%左右。
统计还显示，进入5月份以来，改善房源成交所占比例逐渐缩减，以120~140平方米的改善房源为例，今年3月份该面积段累计成交1494套，占楼市成交总数的17.7%，4月份累计成交1146套，占总体的16.4%，到5月份成交仅为943套，约占成交总数的15%。出现了缓慢下降的趋势。
为求去化“豪气”不再
河西高端豪宅曝出“精装改毛坯”
不仅如此，在房价上涨的趋势下，改善楼盘往往率先领涨，4月份开盘的河西地铁盘凤凰和熙，二期2.2万元/平方米的毛坯均价相比3年前实现了“跳涨”。均价涨幅达到近万元每平方米，河西的中海凤凰熙岸在2012年末的报价为28000元/㎡，而到了今年6月初，均价飙升至33000元/㎡，涨了5000元/㎡。
一边是改善盘的供应势头不断上升，同时房价大幅上涨，一边是刚需盘供应越来越紧俏，同时均价小幅攀升，带来的效果是明显不同的，业内人士认为，楼市在经历金三银四红五月的需求爆发期之后，眼下正处在余热发挥阶段，由于刚需楼盘越发紧俏，购房者因恐涨，纷纷尽快出手，而改善盘因面积大，总价门槛抬升更为明显，需求是否能保持旺盛势头则是个疑问。
事实证明，眼下最需要加快去化速度的还是改善盘，日前位于河西的豪宅楼盘苏宁滨江壹号突然曝出“精装改毛坯，单价直降6000多元”的消息，从2.7万元/平方米的身价陡然跌回2.1万元/平方米，而这家楼盘已在河西坚守调性很长时间，虽然开发商不愿直言降价，但这也不免让人产生降价促销的联想。
其实苏宁滨江壹号已经是豪宅“精装改毛坯”事件的再度重演，一个月前江宁的雅居乐藏龙御景加推的17号楼也以13000元/平方米的“精装改毛坯”价进行了定向团购，以其中139平方米的户型为例，原本精装总价要在250万元，而减成毛坯后总价大约仅在180万元。总价门槛大降70万元。有业内消息透露，去化压力可能是开发商选择优惠跑量的原因所在，今年雅居乐就给江宁项目下达了20亿元的销售任务，而就此前几个月的状况看，完成这一目标并不容易，采取团购方式可以加速走量。
江苏省房地产研究所所长李智分析认为，伴随楼市短期内政策环境走势逐渐趋于稳定，大户型的走势既有挑战也有机遇，购房者在经历上半年唯恐供不应求、“多吃多占”的状态后，饥饿感逐渐消退，开始以平和心态理性选择“菜肴”，并促使5月需求合理放缓，然而消费者买涨心理不变。部分标杆楼盘仍有可能在短期内造成涨价热销的局面。
南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华则对记者表示，三四月份本来就有近2万套住宅上市，不存在明显供不应求的状况，但房价却明显上涨，进而造成了相对的高性价比房源供应紧缺，这显示出楼市处在有效供给不足的阶段。吴翔华表示，近期市场供求处于相对稳定的状况，但买家心态看涨，那么也给了一些性价比较高的楼盘跑量的空间，多数楼盘还是要遵从性价比规律。
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