[摘要] 北京统计局发布最新数据显示，5月份北京居住价格同比上涨6.9%，其中，建房及装修材料价格上涨1.5%，住房租金上涨7.4%。房租再次上涨引发关注，为此，中原地产研究部总监张大伟分析认为，受生活居住成本高、CPI等经济指数居高不下、业主保证高投资回报率等主观意愿等因素的综合影响，住房租金指数持续上涨。
北京统计局发布数据显示，5月份北京居住价格同比上涨6.9%，其中，建房及装修材料价格上涨1.5%，住房租金上涨7.4%。房租再次上涨引发关注，为此，中原地产研究部总监张大伟分析认为，受生活居住成本高、CPI等经济指数居高不下、业主保证高投资等主观意愿等因素的综合影响，住房租金指数持续上涨。
而中国三产化、服务化学者贺有利近日在他的《加速城镇化下房地产科学调控研究报告》中提出，稳定房租比稳定房价更迫切。
房屋租赁迎来高峰期
步入6月，随着各大高校毕业季的到来，房屋租赁市场将迎来需求高峰，此局面势必影响房屋租金的走势。
目前多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%，部分地段好，公共服务配套好的区域，房屋租赁价格涨幅甚至达到20%，据链家地产市场研究部统计，2008年北京市平均的租赁价格为2490元，2009年平均租赁价格为2547元，租赁价格小幅上升2.3%，而2010年前6个月，北京市平均的租赁价格为2928元，比2009年上升15%，特别是5月、6月间租金上涨惊人，据统计，今年5月、6月，北京平均的租赁价格为每月3000元，同比2009年租金上涨了20.3%。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，北京5月住宅租赁市场较往年同期相对活跃。受生活居住成本高、业主保证高投资等因素影响，住房租金持续上涨。不过受宏观调控影响，住房买卖市场冷却，“转售为租”的房源量增加，起到平抑租金上涨的作用。
张大伟预计，由于6月份到9月份是毕业生就业旺季，租赁需求可能再次出现明显上涨。因此，从目前整体市场发展趋势看，房租在未来几个月有加速上涨的可能。
据了解，一般情况下毕业租赁高峰会从5月持续到8月底。从5月末到7月末这段时间主要是在京高校毕业生的租房高峰期，8月份到9月初主要是外地应届生来京就业的租房阶段。
据伟业我爱我家(博客,微博)统计，配套相对成熟、租金价格处于价值洼地的大兴区域近年来逐渐受到毕业生青睐。此外，北太平庄、公主坟、劲松和望京等地也是毕业生租房的热点地区。而5月通过我爱我家成交的房屋月租金均价为3550元，环比4月上涨了1.4%，其中40平方米以下房源和60~80平方米的房源月租金均价都有所上涨，涨幅在1%左右，而40~60平方米的房源的均价与上月相比基本保持平稳。
供求不平衡推涨房价
业内人士普遍认为，未来一线城市房租继续上涨的压力仍然比较大，关键原因在于租房市场的供求关系不平衡。
在需求端，近两年进入大城市的大学毕业生和外来人口数量不断增加，同时房价持续高企和限购政策越来越严，使很多购房者转而租房，增加了需求。在供应端，闲置房屋长期无法盘活成为租赁房源，进一步加剧了供求矛盾。
而从房产持有者的角度讲，租售比即房屋租金与房价的比值，是衡量房租价格是否合理的关键指标。国际上一般认为，租售比在1：100~1：150之间，市场是比较健康的，租金是合理可持续的。如果按照这一规律衡量，目前一线城市房租价格不仅谈不上“高”，还有很大的上涨空间。
“现在像北京、上海这些地方，租售比都已经低于1:500了，这是很畸形的租售比。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。他举例，租出一套北京市四环附近价值300万元的房子，月租金大约5000元左右，一年除去物业费、取暖费，有可能收入仅四五万元；如果房主把300万元存到银行，按照年利率3%可以得到9万元左右。在租售比悬殊的情况下，很难激励房主、特别是那些并不急需资金的房主出租房子。
此外，调查显示，一线城市的房租收入比已高达40%，在北京估计要到50%，如果再算上衣、食、行等民生需求，一个人的月收入基本所剩无几，这对消费产生明显的挤出效应，也构成了巨大的生存压力。过高的房租迫使更多的人去交通便利的郊区租房，不过，正是因为城区房租驱赶的人太多，郊区租赁需求增多促使租金上扬，其涨幅远远高于市区。随着基数的不断抬高，北京房租价格进入一个敏感的平台，如果继续高速上涨，那么，会有大批人无法承受。
业内人士表示，房租集体涨价，会冲击楼市调控。由于房价未见大幅下调，房租却不断高涨的现象，说明房地产调控效力正在弱化，从而影响政府进一步调控房地产的决心。
房租将持续上涨态势
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析认为，住宅租金飙涨罪魁祸首乃供求失衡，增量与存量下降，需求集中爆发。
一方面是毕业生集中离校租房、楼市新政调控导致供应减少、长期相对滞后的租金补涨、供求关系的改变、成本上涨等因素叠加，共同推动了房租的上涨。另外一方面是不排除中介作为幕后推手，哄抬租金、投资客炒房、学位房稀缺、某些利益集团阻击调控、房屋租赁市场缺乏监管、调控失灵等因素。租上涨实际是多重因素“综合给力”的结果，既有实际需求推动，也有助涨预期在起作用。通胀预期驱动。流动性相对宽松导致各种物价上涨，房租也不例外。
谢逸枫指出，面对房租上涨压力，市场与政府可以采取以下策略：一是租房者要克服租金上涨恐惧心理，不要盲目道听途说高价租房；二是租房者尽早避开高租价的时间段，尽可能在毕业高峰期前找到房；三是选择适当区域租房，从中心外迁，价格比较便宜；四是房东涨租莫跟风，加强市场监管；五是亟待填补的缺口就是公共租赁房，政府应该加大投资力度与放宽门槛及入住条件；六是加强调控扭转房价上涨的预期，增加适租房源的供应；七是可以通过行政手段，允许小产权房转正；八是在供地、规划等方面提高中小套型普通商品房的建设比重，增加更多潜在的“适租房源”。
谢逸枫认为，未来四个月房租加速上涨不可避免，主要是租房井喷期来临。进入二季度到三季度是大学生毕业就业旺盛季，租房需求将出现井喷。从住宅租赁市场供求关系与房价上涨趋势看，房屋租金将继续保持疯狂上涨趋势。
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