[摘要] 2013年即将结束，回顾这一年楼市的发展，可谓是风云变幻。从年初国五条及其细则的颁布拉开楼市调控的序幕后，中央地方各式各样的政策就频频出现。而到了年末，随着十八届三中全会的召开，更是在楼市掀起了一阵调控的狂潮。
房天下讯 2013年即将结束，回顾这一年楼市的发展，可谓是风云变幻。从年初国五条及其细则的颁布拉开楼市调控的序幕后，中央地方各式各样的政策就频频出现。而到了年末，随着十八届三中全会的召开，更是在楼市掀起了一阵调控的狂潮。住房信息联网、房产税、不动产统一登记、以房养老、一二线城市调控升级等，让人应接不暇，也不同程度的对楼市产生了影响。
尽管楼市风起云涌，而对于常州这样的小城市而言，真正有重大影响力的却不多，小编就带大家一起重温一下吧。
楼市热点政策：国五条
影响力指数：★★★★★
2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，称为“国五条”。在遭到巨大舆论反弹之后，财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局制定了包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则的落实方案。
专家点评：总体来看,各地细则力度整体低于预期。对于之前市场争议较多、且一度被认为最严厉的二手房交易按差额的20%征收个人所得税,仅北京和上海有提及;对于限购,仅北京新增了户籍单身人士限购1套房,上海提出加强购房资格审核。其余城市并没有扩大限购范围,也没有增强限购力度;对于限贷,各地并没有明确要求提高二套房首付比例和贷款利率;对于房价控制目标,北京和上海的要求是保持房价基本稳定,而其余城市多是以可支配收入增速设定房价涨幅上限。
小编点评：从目前来说，新国五条细则的主要核心是控制需求。因此明确了一条增加限地价土地出让比例，以限房价竞地价方式供地。从本次北京新国五条细则来看，80%的劲花在控制需求上，这和以往的历次调控没有太大区别。要解决房价增长过快的问题，只有从两部分下手：一是土地的供应，体现在地价和土地的供应量上，二是信贷整合，这次体现在二套房首付这块。
楼市热点政策：小产权房
影响力指数：★★★★
涉及众多利益的“小产权房”仍未等来“转正”的消息，甚至与预期相反，在十八届三中全会后，包括国土资源部、住房和城乡建设部在内的中央部委对小产权房的整饬力度，有望进一步加大。
专家点评： 小产权房的产生源于本来应该属于农民或农村集体的被政府和开发商强行拿走，农民或农村集体于是绕开政府自己开发，携低价优势杀入到商品房的市场竞争中来。因此，小产权房不仅仅是一个房地产市场问题，还是一个牵扯更大范围的制度完善、农业结构优化和转型、帮民致富等更深层次的问题。这不仅牵扯国土、住建等房地产管理部门，更与农业等支持“三农”发展部门密不可分。
小编点评：一些地方清理小产权房的集中行动，可以在一定程度上遏制小产权房的抬头。但是，对于更多已经投入使用的小产权房到底如何处置，公众仍迫切需要权威答案。2007年至今，小产权房之所以暗流涌动、屡打不绝，正是因为很多人总幻想小产权房有朝一日“转正”。只有早日明确对已投入使用的小产权房如何处置，市场各方才能转变预期。
楼市热点政策：限购令
影响力指数：★★★★
今年楼市火爆，房价持续飙升，业内不少人士称中国房地产市场存在泡沫。因此，为稳定房价，不少地方都出台了相关限购政策，为发烧的楼市降降温。温州、郑州、佛山、舟山都纷纷推出了限购令，但各地限购令实施的效果却有所不同。
专家点评：一些城市在一定时期内采取的限购政策和少数城市在审批商品房预售环节采取的限价措施，也是在市场化调控政策未出台前的阶段性措施。而且，以抑制投机投资为导向的限购政策在一些地方是利大于弊的。若要实现2020年的改革目标，有两个问题要小心处理:一是如何把一些地方现行的限购、限价等调控政策、措施向《决定》明确的改革方向稳妥过渡;二是目前房地产市场地区差异性很强，怎么样因地制宜地落实《决定》也是一个问题。
小编点评：限购令短期内或能抑制投资需求，从加大房源投放量和土地投放量来看，对房价未来的走势有抑制作用。但如果房价持续走高，有更多的人被迫在房价涨高后才有资格买房，苦的还是“刚需”。只有出台楼市调控长效机制才会对市场有真正大的影响。
楼市热点政策：房产税
影响力指数：★★★★
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出的“加快房地产税立法”， 分析说，“加快房地产税立法”这个提法意味着房地产税肯定是要推出的。
专家点评：完善房产税等相关制度有利于稳定市场预期，引导居民形成合理的住房消费，也有利于为地方政府提供持续、稳定的收入来源。要坚持积极稳妥的方针，认真总结房产税改革试点经验，在充分论证的基础上立税清费，适当减轻建设、交易环节的税费负担，提高保有环节的税收。
小编点评：开征收房产税，增加持有环节税费，短期看有利于挤压出目前市场的存量闲置房源，有利于市场的流通，长期看有利于房价的下降。
楼市热点政策：常州房贷政策
影响力指数：★★★★
对于新房首套房贷而言，常州商业银行房贷绝大多数维持基准利率。只有交通银行、江苏银行、邮政储蓄银行在新房首套房利率优惠上还存在9折、95折优惠，但对于贷款人的贷款额度、诚信度及还款能力却有着严格的审批制度和准入制度等。
专家点评：银行的信贷额度一般都是“年初松、年底紧”。今年以来，房地产持续回暖，相关贷款也快速增加。许多中小银行上半年放贷过猛，导致下半年对于房贷已经“无款可放”。所以在年中时，银行“钱荒”一直也持续到年底，到年底房贷更为紧张。
小编点评：常州各银行的房贷政策有渐渐收紧的趋势，这对于刚需购房者而言是个不小的打击，买房会变得更加的困难。尽管目前二套房贷的政策暂时未变，但业内人士也表示不排除今后常州会加入跟风的行列。届时对于常州楼市中投资性购房需求将有较大的抑制作用。
楼市热点政策：以房养老
影响力指数：★★★
2013年9月13日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确的提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
以房养老是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
专家点评：“以房养老”方案的提出是对我国养老资源的积极补充。“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，目前在我国还是新生事物，这一业务模式的成熟、完善，既需要各地的先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。作为一种在国外业已成熟的养老模式，“以房养老”能否在国内扎根发芽、惠及百姓，我们心怀期待。不过，这种“倒按揭”模式仍有诸多不确定性,在大规模推行之前，恐怕还需要政府部门和有关各方进行充分的论证和探索。
小编点评：“以房养老”并不是强制性规定，而是给居民提供了另外一种选择，探索“以房养老”，作为其他养老服务和模式的一种补充，在丰富人们选择的同时，也能改善老年人的境况。在我国社会老龄化日益严峻的情势下，“以房养老”，正像其他所有的政策手段一样，既是发展多元化现代养老服务业的需求，对老年朋友来讲也是一大利好。
楼市热点政策：楼盘明码标价
影响力指数：★★★
常州市物价局开展2013年商品房销售明码标价专项检查。检查对象是常州市行政区域内2011年7月以来申报备案的楼盘和其他在售楼盘。
重点抽查在2011年商品房专项检查中查出有明码标价不规范行为的项目楼盘；2012年以来消费者反映较多、有价格举报的项目楼盘；各地区规模较大、在售涨幅较高的项目楼盘。
专家点评：商品房销售明码标价这对捂盘惜售、虚假销售、哄抬房价等违规行为将严格限制，对楼市调控极为有利；但关键是执行中存在着许多变数，开发商会有各种应对手段。对此，有关方面要早做准备。
小编点评：这是在众多平抑物价政策出台，江苏省开展物价专项整治之后常州出台的新动作。这项调查的开展对于广大购房者而言是个利好消息，有利于保障购房者的权益。同时对于防止常州房价大幅上涨有抑制作用。
楼市热点政策：公租房并轨
影响力指数：★★★
“要通过改革，使群众更便捷地享受到住房保障制度。”住房和城乡建设部副部长齐骥近日在接受记者专访时表示，在住房保障制度改革方面，近期将着力推进两项具体工作：一项是在地方实践的基础上，对廉租住房和公共租赁住房实行并轨运行；另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索。
专家点评：从目前情况看，如果简单取消经适房，至少存在两个障碍。一个是百姓的需求问题。尽管经适房的分配中存在各种不公甚至是腐败，但也是解决夹心层群体购房需求的重要选项之一。经适房之类的低价房一旦全面取消，“夹心层”群体该向何处去？第二则是地方政府的财政问题。如果经济适用房全面退场，由于公租房等保障房不能销售，而租金不仅少且回流缓慢。这种局面无疑加大了地方政府的财政负担，更是让相关保障房的建设后继无力。
小编点评：廉租房、公租房并轨运行，经济适用房不再销售而是统一向应保群体出租。这样的改革的好处无疑就是，简化住房保障体系，同时打破了以往存在的经适房和普通商品房之间存在的价格双轨制。保障性住房只能出租，不能以低价出售，可以彻底去除权力的寻租空间，铲除腐败的根源。另外，房屋买卖市场也除去了经适房这个干扰因素，可以做到“保障的归政府，市场的归市场”。
楼市热点政策：土地制度改革
影响力指数：★★★
在十八届三中全会公报摘要中，土地制度改革被认为信号积极。从公告全文看，有两处直接牵涉到土地制度改革。一是“要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。”；二是“让广大农民平 等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。”
专家点评：建立城乡统一的建设用地市场，就必须让集体土地入市。但由于各种严格的限制，农民的承包地、宅基地、住房不能作为资本流动，很难带来财产性收入。但现实情况却是农村集体建设用地隐形市场活跃，违法用地屡禁不止，用地流转权利缺乏可靠保障，如何打破坚冰，让工业化与城镇化过程中农民也能够真正受益，需要进一步改革。
小编点评：当前中国土地政策日益社会化，一些重大经济社会问题，很多都直接或间接与土地有关。征地制度改革、集体建设用地流转等，单靠地方政府推动已不能完成。进一步完善土地制度，对于提高农民收入，改善城乡二元化体系有积极的作用。
楼市热点政策：官邸制
影响力指数：★★★
2013年，中共十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出探索实行官邸制。其一大特点就是，购买、日常使用和维护费均由政府预算支出，官员任职期间可享用，任职期满则应搬出。
专家点评：推行官邸制，必然受到阻力，一些习惯有特权的官员势必反对。但阻力再大，也不能妥协。专家建议，可自下而上地推广，县级带头推行是有可能的，因为这一级的领导最容易出现以权谋房的情况，也容易导致与百姓之间的隔膜。在县级摸索出成功的经验后，再市级、省级地逐级向上推广。无论怎么推广，都应该做到“铁打的房子流水的官”，唯有这样才能使官邸制名副其实，减少腐败。
小编点评：推行官邸制彰显出我国将大力推进制度反腐的决心，促使权力在阳光下运行，需消除权力腐败的土壤，最终才能根除腐败。从长远来看，用民主来反腐对公共权力进行约束，发挥人大在反腐中的作用，具有积极意义。
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