[摘要] 华远地产董事长任志强2012年6月就开始预测，2013年房价要大涨。一年之后，任志强多次在公开场合不无自豪地表示，他的预测很准。用任志强的话说，“新一届(地方)政府可能更希望房价上涨，否则如此大规模的地方债窟窿可能抹不平。”近日，面对房价连涨12个月，任志强再次轮调。
房天下讯 华远地产董事长任志强2012年6月就开始预测，2013年房价要大涨。一年之后，任志强多次在公开场合不无自豪地表示，他的预测很准。用任志强的话说，“新一届(地方)政府可能更希望房价上涨，否则如此大规模的地方债窟窿可能抹不平。”近日，面对房价连涨12个月，任志强再次轮调。
不可否认的房价暴涨
中指研究院实时的百城指数显示，百城住宅均价自2012年12月以来连续12个月环比上涨，涨幅持续扩大至10.98%。必须提醒，这是均价涨幅。超过10%的平均涨幅，算得上是暴涨了。摩根大通中国首席经济学家朱海斌评价称，“令人意外的是，2013年房价的上涨速度远远快于预期。北上广深等一线城市的房价上涨尤其引人注目。”
朱海斌认为，与2009-2010年楼市不同的是，这一轮房价上涨中，地区差异日渐突出。受调控政策影响，一线城市普遍面临供给不足的局面。相比之下，小城市新房供应量增长更快，房价涨幅也更为温和。根据计算，三线城市（省会城市水平以下的城市）的房价11月份同比增长仅为4%，买房供房压力仍然属于可以接受的程度。
朱海斌的观点代表了很多专家的看法。
聂梅生对2013年的房地产形势的评价是，一是房地产各项指标处于高位，包括房价，但涨幅在逐渐回落；二是城市之间的房价形成巨大的差异化，京沪深穗房价涨幅相当高，但其他部分城市的房价不仅在GDP涨幅之下，有的甚至低于CPI增长。
任志强四大原因解读房价失控
2013年房地产调控没有放松，但房价却运行在调控的预期之外。不同关注点的专家倾向于同意，供求关系最终起了决定作用，而调控政策起到了或正面或反面的作用。
综合任志强在2012年多次言论，他判断房价暴涨有四大理由。首先，从2006年和2005年的土地供应下降看到了2007年出现的暴涨，2009年土地负增长导致了2010年的房价上涨，而2012年的统计显示，土地供应负增长持续发展，所以，后一轮紧跟着就是价格暴涨；其次，限购令阻碍了二手房供应，从而加大了房价暴涨幅度。任的具体解释是，由于2007年、2009年房价暴涨时，市场都有较充分的二手房供应，这在一定程度上稀释了房价上涨压力。但到2013年，依靠增加二手房供应满足市场需求的路子也被政策堵上；第三，最关键的问题是，限购令并未限制住购房需求，2012年新房销售额与以往相差无几，因此到2012年3月，当旧的土地供应库存建设的新房终止时，供需矛盾加剧，必导致房价暴涨；第四，地价绑架了房价。用任志强的话说，“新一届（地方）政府可能更希望房价上涨，否则如此大规模的地方债窟窿可能抹不平。”
早在2010年，任志强在分析当年房价暴涨时，考虑的因素则分别是，，供求关系，其中也包括地价推动作用；第二，交易环节水费增加推动作用；第三，建安、原材料，以及人力等成本增加；第四，金融政策货币政策影响。
2010年，任志强认为，当年并不是房价在引导其他周边环境因素的变化，而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动；而2013年，任志强仅利用简单的市场逻辑就推导出了房价暴涨的结论。这些市场逻辑也有调控反作用的结果。
除了上述任志强指出的限购反作用，中原地产三级市场研究总监张大伟进一步补充称，在2013年的调控政策中，北京最为严格，出台了历史上负担最重的交易环节征收20%个人所得税。但这项调控政策最终的效果是，交易环节税费大幅增加反而导致二手房交易冷清，供应量减少。也就是说20%个税在某种意义上加速了房价暴涨，使得部分需求不得不到新建商品住宅释放。
各主要城市一手抓调控，一手抓保障，但这似乎也并未能改变房价持续上涨的现实。 聂梅生还认为，一边是低利率，一边是发行钞票，凑在一起也在加速造成高房价。聂梅生认为，钞票发行速度和涨房价是成正比的关系，2007、2008年钞票发行比较平缓的时候，房价也很平缓。但是，在2008年启动救市模式后，猛发钞票，房价就猛涨。虽然这并不是的因素，但一定是重要的因素。
聂梅生所言，房地产调控十年一共出了70多个文件，其中绝大部分都是控制房价的，但房价却越来越高。聂梅生的结论是，以房价为调控目标的10年调控是失效的。她认为，最重要的一点是遵循房地产发展周期，敬畏市场规律。
政府主导地价 房价泡沫引关注》
地价暴涨背后：政府主导
地方政府掌握地价主动权：地王频现被指故意为之。
地王其实是地方政府放出来的，后者在卖地中获益特别大。开发商会通过地王去判断地方政府的想法，地王的出现将拉抬开发商和二手房卖主的定价预期。
"地王"潮涌现背后：十大房企八成拿地款流向一二线城市。
房价泡沫引关注
宗庆后：房产泡沫已形成 再造房子不得了
宗庆后表示，自己在都有工厂，现在不光是城市有空置房，农村也有。"房产泡沫已经形成了，再造房子不得了了。"
任志强:政府才是开发商 地产商是同盟者
大约三年前，华远地产董事长任志强在接受21世纪经济报道记者采访时，曾对政府、开发商、银行的角色做了入木三分的描绘。
他说，政府才是的开发商，以土地和税源开发为主。地产商从来都是随从，博弈者。而地方政府和地产商是同盟者。政府抬高了民众预期，而老百姓是房价上涨的受益者，但却总“吃肉骂娘”。专家学者是捧臭脚的，没有任何公众态度。而媒体肆意歪曲信息，误导大众。银行虽然按照公司法注册，名义上是公司但实际上是政府手中的工具，而不是盈利主体，是政府调节社会公平的工具。
任志强的话虽有玩笑成分，三年时间过去了，一切似乎都没有变。尽管十八届三中全会指明了改革的方向，强调市场的作用，但房地产市场仍笼罩在严厉的“行政调控”氛围内，计划经济管理方式仍留有浓重色彩。的变化可能是同盟者的关系更加紧密了，合作无处不在。
新型合作关系
行政调控带来的后果恐怕是房价连年上涨。
逻辑一直没被打破。任志强观察到，当开发商有大量库存时，因政策调控不得不适度降价以回收现金，但不会在没有市场预期时进一步扩大生产，于是当解决了现金流的时候，市场中的库存也开始下降了，就将剩余的产品用高价出售，以弥补前期降价的损失，于是价格又开始回升了。
回看历史，2008年至2009年的降价潮，既有金融危机的成分又有限购政策的原因。为什么调控越来越严厉，但却再也未出现大的降价潮？
绿城集团董事长宋卫平曾不止一次批判政府的“失信”，拿地之初并没有告诉他，会有限购政策出台。绿城成了那一轮调控中伤的企业。后来，如何应对调控带来的不确定性成为所有房地产企业的必修课，企业开始具备免疫力。想用措手不及的行政命令让市场降价，几乎不可能。
即使是限定了房价涨幅目标，许多城市也未完成。当年中央出台限购等重大调控措施，北京市房协立马召开通气会，对政策进行解读，并对开发商进行“安抚”。不止一位开发商感慨，比房价上涨更猛烈的是地价。开发商心知肚明，地方政府并不希望房价大降。稳中有升的房价既照顾了各方利益，又能完成中央既定的任务。
而城市运营商的隆重登场，意味着地方政府和开发商之间的合作关系更加紧密。这并非新生事物，但在新的时代里要求新型关系出现。
2000年前后，在中国非常流行大盘模式。所谓“大盘模式”，就是投资人以十分低廉的价格从政府手中大规模购入土地，这些土地都是没有配套设施的“生地”，开发商需要从规划做起，建道路、建管网、建学校、建商场，随着土地逐步成熟，配套设施也渐趋完善，房子价格不断攀升，丰厚利润也就随之而来。因此，在当时的市场环境下地产商似乎最欢迎“无为”的政府。
但开发商受到资金实力、利益边界、模式等条件的影响，决定了其不可能把城市很好的运营下去。大盘开发过程中，经常出现这样的现象：大盘开发完成后，周边环境依然没有得到改善，大盘里的公共服务设施投入乏力，公共资源产权边界混乱，甚至仍有大片的土地屯在开发商手中常年得不到开发。而政府当初以低廉价格出让的土地，事后再想弥补各种社会公共服务功能的不足，却发现自己手里已经没有了可用的资源。
随着土地“招拍挂”政策的出台，大盘时代宣告结束，但新的城市运营商时代随之而来临。伴随于此的是，中国加速的城镇化进程和大规模的城市建设。
但问题也随之而来，以新城建设为例，许多城市出现了相似的问题。，城市产业缺乏或产业亟待升级调整，造成城市产业荒漠化、空心化严重，导致就业机会严重不足；第二，进城农民对城市就业、住房、教育、医疗、社会保障等公共服务产品需求大量增加，城市公共产品相对短缺；第三，城市社会管理能力却远远滞后，造城区人口过于密集、交通拥堵、环境污染、水资源紧缺、房价飙升、空气质量下降等各种“城市病”。
地方政府发现，单靠政府解决这些问题是无力的，必须借助市场力量。新的合作关系也随之而来。比如，找更有资金实力的央企合作，还有一些有资源的企业。企业不仅帮助政府进行城市公共产品的建设，也同时植入产业。
这样的选择亦是双方向的。企业也在选择能够提供更优质资源、更好服务的创新型政府。
在一次“长阳模式”研讨会上，北京万科总经理毛大庆曾表示，当初之所以选中长阳来投资，“首先是看中了这里的交通，其次是良好而成熟的市政资源，第三就是政府的执政能力。不论是跟规划部门的接触，还是跟政府其他部门的接触，效率都非常高。他认为，长阳镇在这些方面的突出优势能极大地减少开发商的隐性风险。”
如果说和过去有不同，则体现在地方政府和企业的利益捆绑得更深，无论是政府的执政水平，还是企业的开发水平都更高。与此同时，博弈的局面变得更复杂。博弈不仅体现在开发商和地方政府的谈判中间，也体现在共同抵御中央政策风险上，甚至是城市群和城市群之间的竞争。
日前,有媒体报道称,地产“大嘴”任志强再发“神预测”,他在参加全联房地产商会2013年会时表示,如果“国五条”等房地产调控政策不变,明年的房价还会暴涨。但任志强随即在微博上表示,媒体别在断章取意,他的本意并非如此。
任志强4日参加全联房地产商会2013年会时表示,“今年年底的时候,我们看到有17个城市又出台了一些按照"国五条"签订的房价上涨任务指标而采取的行动,这些政策对当地的市场都产生了一些不良影响,如果这些政策继续的话,我想明年就会爆涨。”任志强的话引此网络围观,引起媒体争相报道。
房价是老百姓最为关心的问题,自然引起网友热议,各种声音此起彼伏。但任志强否认了此说法,他称,别把媒体的断章取意当回事。我只是指错误的调控政策只会让房价继续涨。从供求关系看明年的供给会比今年增加,涨幅会下降。尤其是如紧货币涨幅更可能下降。媒体故意把后面的分析删除了。除非行政干预改变市场预期。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
