[摘要] 恒生银行日前发布研究报告称，经过2013年的房价大幅上涨，今年中国内地房价的上涨速度将放缓，不同地区的房价上涨趋势将会分化，一线城市房价的涨幅大约在5%，二三线城市的房价将保持稳定。
恒生银行日前发布研究报告称，经过2013年的房价大幅上涨，今年中国内地房价的上涨速度将放缓，不同地区的房价上涨趋势将会分化，一线城市房价的涨幅大约在5%，二三线城市的房价将保持稳定。
一线城市房价去年全年上涨24.07%
恒生银行研究报告称，由于刚需殷切和市场好转，中国内地楼市2013年火热，根据中指研究院公布的数据，房价现处历史高位。截至2013年12月，北京、上海、广州和深圳的新建住宅均价分别升至每平米31465元、31260元、18297元和30591元人民币。同时，房价上涨速度在不同城市明显分化。一线城市由于人口密度大、就业机会多和房屋供应相对不足，其房价涨幅明显快于二、三线城市。北京、上海、广州和深圳4个一线城市房价2013年全年累计上涨24.07%，杭州、武汉等二线城市全年累计上涨6.94%，而东莞、扬州等三线城市全年累计上涨6.9%。
国家统计局数据也印证有关趋势。受监测的70个城市中，去年12月份房价按年增长的城市数目为69个，70个主要城市房价平均较去年同期上升9.2%。其中，广州及深圳上升20%，北京及上海分别上升16%和18%，温州是惟一房价下降的城市。
预计今年房价增速放缓
不过，不少城市居民收入增长未能跟上房价上升的步伐，置业负担沉重，尤其以一线城市为甚。根据恒生银行测算，2013年底上海90平方米房的房价相当于17.6年的个人年收入，高于2012年的15.7年，每月按揭款占个人工资的比例也从2012年的99%升至2013年的110%。
尽管房价及房地产销售在2013年出乎预期地上涨，但2014年整体房地产市场在信贷紧缩及较高基数下将保持平稳发展，房价增速将有所放缓。不同地区的房价将继续分化，一线城市房价或因供应仍面临不足而上涨约5%，但二三线城市的房价或因供给较为充足而将保持稳定。
恒生银行认为，中国内地的房地产市场未来将成强调控，增加房屋供应料将称为楼市发展重点。对房价上涨过快的一线城市及少数二线城市，预计会落实差别化的住房信贷政策、税收政策和住房限购措施，增加住房用地和住房有效供应，比如去年10月深圳和北京推出的“深八条”和“京七条”，11月上海和广州也分别出台“沪七条”及“穗五条”。对库存较多的二、三线城市楼市调控或将从宽。
土地出让金"节节走高"对房价推动不容小觑
国土资源部近日发布的2013年国土资源统计数据显示，2013年土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新了2011年土地出让金收入3.15万亿元的历史高位。对此，受访专家认为，土地出让金再创新高反映出楼市与土地市场的火爆，也体现了地方政府对土地财政的依赖和狂热。后期，随着土地供应量的增加，这一状况有望得到缓解，但对房价的推动作用仍不容小觑。
新年伊始，一、二线城市土地出让金“节节走高”。资料显示，1月份，京沪杭三地土地出让金收入超过千亿元，仅北京土地出让金收入就超过了去年同期的7倍。无独有偶，不仅一线城市土地成交价格大幅上升，一些二线城市土地价格1月份的同比增长也在八成左右。“土地出让金再创新高反映出楼市与土地市场的火爆。”交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹在接受本报记者采访时直截了当地指出了土地市场如此火爆的原因。她认为，只有楼市向好、市场看涨，开发商才有更多信心和动力加大拿地力度。并且随着城市分化加剧，大型开发商将目光瞄准一、二线城市土地市场，使得拿地单价和总价较以往都有所提升。
而2月份土地市场或继续延续前期市场热度。根据中原地产研究院的统计数据显示，仅北京2月份已经确定出让的经营性地块就有16宗，面积合计达到242.6万平方米。其中7宗挂牌地块起价已经达到175.16亿元，预计2月北京土地出让金有望突破400亿元。土地市场火热场景可见一斑。
值得注意的是，相比火热的土地市场，地方政府对土地财政的依赖和狂热，更是需要关注的风险隐患所在。
“土地市场的火热反映出房地产市场依然受追捧，究其原因是地方政府对土地财政的依赖格局依然严峻。”夏丹分析说，自实行土地招拍挂以来，土地出让金逐渐成为政府收入的重要来源，且对其依赖性也逐年递增。在基础设施建设及城镇化政绩刺激下，地方政府卖地动力有增无减。新年伊始，重点城市土地价格继续走高，1月沪深两地土地出让金同比增幅领跑一线城市，分别高达353%和278%，二线城市中杭州（楼盘）土地出让金同比大增46%。
“因此，照此情形看，热门城市土地市场热度仍将持续，高价"地王"的出现也会拉高周边地块和区域地价总体水平。”她总结道。
中原地产首席分析师张大伟也表示，从土地市场看，因为土地财政的存在，导致在楼市火爆时政府更愿意多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。
更重要的是，对土地财政的过度依赖极易诱发系统性风险。专家表示，土地财政不仅成为推高房价的巨大“推手”，也使地方政府无法定下坚定转变经济发展方式的决心。同时，地方经济依然会陷入“卖地—举债—再卖地”的恶性循环，用未来的可持续发展为当前的虚假繁荣“埋单”。
同时，地价不断走高对后市房价的推动作用也不容小觑。张大伟称，从短期看，预计“地王”依然会频繁出现，影响市场的价格预期，但土地供应的增加对缓解后市供需结构压力有比较大的作用，房价在2014年的涨幅将有所缓解。
“面粉价格的上涨又将进一步加剧未来面包价格上涨的压力。”夏丹表示，一方面，土地市场持续火爆使开发商与置业者对未来楼市上行的预期更加肯定；另一方面，楼市的持续火爆将更加激发地方政府的推地热情，其进行楼市调控的动力将显不足。若此情形得以持续，面包和面粉价格互动交替上涨的格局将很难打破。
但同时，她也表示，2014年在土地供给加大的背景下，预计房价涨势依旧但总体涨幅将小于去年。
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