[摘要] 相对于一、二线城市房地产市场的火爆，三、四线城市成为了大多数实力开发商的弃儿。“三、四线城市人口存量减少，房地产市场开发潜力，尤其是销售后劲不足，”成为大多数开发商的共识。
相对于一、二线城市房地产市场的火爆，三、四线城市成为了大多数实力开发商的弃儿。“三、四线城市人口存量减少，房地产市场开发潜力，尤其是销售后劲不足，”成为大多数开发商的共识。大多数实力房企也因此三、四线城市撤离并聚集在一、二线城市相对狭小市场的空间。与此同时，金科地产却加大了三、四线城市的布局，在一线的开发商中成为“另类”。
进入2014年，以杭州（楼盘）、成都、武汉（楼盘）为代表的一、二线城市的楼市出现疲软的迹象，大多数三、四线城市的房地产却保持平稳。永川、江津、涪陵、开县，这些在中国楼市只能被称四线城市的区县城市，正成为金科地产收获春天的热土。
“四线城市的楼市也有春天，”金科永川公司总经理胡学刚对记者表示，作为重庆（楼盘）区域住宅龙头企业，金科将项目下沉至四线城市的战略正在进入收获的季节。
返乡置业：打工者终于圆梦
2月的最后一天，在福建打工的永川人郑志高，在离开家乡的最后一天，买下了永川中央公园城一套109米的三居室，“考察了几个片区，我最中意的还是兴龙湖公园片区。”
郑志高告诉记者，自己打工的地方，离浙江温州（楼盘）也不远，“沿海城市的都在万元以上，像温州这样的城市，房价达到达3－4万，打工仔是不想奢望的。”郑志高一直有个梦，就是要在家乡买套三居室，现在这套洋房总价不过60万，首付不到20万元。
“永川的房价这两年也涨得快，”郑志高说，主要因为品质和配套上去了，在外面呆过的人，最中意这样的房子，“明年高铁就在旁边通车，这里的房子还要。”
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上山下乡：金科独辟蹊径
2009年，在重庆主城占据领先位置的金科开始进入永川，也拉开了金科进军三、四线城市的大幕。到2012年，金科经形成主城、永川、涪陵、合川、璧山、荣昌等七个区域32盘的大布局。大重庆多组团、多区县都出现了金科房的身影，速度之快、范围之广，让业界为之一震。
为什么会选择远离市中心的郊县地区？金科地产总监唐畅表示，主要是看中许多区县的区域价值和城市化的进程，如永川CBD兴龙湖中央商务区，地处永川新城，东距重庆市主城区约58公里，西离成都市约276公里，规划面积12.1平方公里，是城市拓展的重要地区，是东部新城区的重要组成部分，是永川新区的核心地带，自身及周边地区承载了众多城市职能，建成后将增强永川作为区域性中心城市的经济集聚和辐射能力。
与此同时，国内的一线开发商却逐渐撤离三、四线城市，聚集在一、二线城市相对狭小市场的空间，“三四线城市人口存量减少，房地产市场开发潜力，尤其是销售后劲不足，”许多有名的开发商都表示出这样的观点，“一线城市以及商业基础雄厚的二线城市会形成人口聚集效应，人口存量会不断增长尤其是一线城市，”开发商向一、二线城市回流的趋势更加明显，一线城市的土地市场更是呈现白热化的竞争态势。
对于金科上山下乡四线城市的举动，资本市场上也有不少专业人士表示出担心，“四线城市由于供应充分，存在一定风险，”对金科区域发展战略，这段时间出现了不少争议。
四线城市：未必供大于求
“永川属于渝西的中心城市，但放在中国房地产行业来看，只能算四线城市，”胡学刚表示，从市场的表现来看，并不认可四线城市就供可于求甚至存在泡沫的说法。
2013年，永川新房住宅市场成交14791套，面积140.7万平方米，成交套数及面积创5年新高，“这几乎都是本地住房升级需求和刚性需求，没有明显的供大于求情形”。
而从2010年起，中央公园城就成为永川的明星楼盘，成交金额、成交套数、市场占有率、成交均价、成交面积五项均列永川，胡学刚称，产品打造能力成为金科在区县的核心竞争力，“与本地的开发商相比，金科的眼光和视野不一样，”胡学刚称，作为一线的开发企业，金科是站在的高地，结合当地的居民习惯，把一、二线城市先进的居住理念，带到了三、四线城市，“如地下车库和会所，以及对环境的打造，以园林为中轴线包括中庭、篮球场、网球场等设施，让当地人都耳目一新。”
兴龙湖板块，2013年以全年均价4957元占据永川各区域榜首，与金科进驻兴龙湖时的一片荒凉相比，现在的配套完善，交通便利的CBD已经现出刍形，区位优势的显现让兴龙湖板块受到了更多一线开发商的垂注，协信、恒大等相继加入，邻近兴龙湖的土地日前进行公开拍卖，最后成交地价为每亩260万元，刷新了永川地价纪录。
“从地价与房价比，以及收入房价比看，永川的楼市应该算比较健康，”胡学刚称，永川住宅的售价与成本价基本匹配。与此同时，作为永川区着力打造的中央商务区，兴龙湖中央商务区共完成招商引资合同额超过200亿元，包括中国移动、中国电信、中国人寿、中国银行、恒丰银行等500强企业和各行名企数十家签约入驻，不似没有产业支撑的“鬼城“，“泡沫无从说起。”
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置业顾问：每年卖掉1.8亿
“节后推出的60多套三居室，已经被抢购一空，”永川中央公园城的置业顾问李娜告诉记者，永川中央公园城是金科在永川开发的楼盘，是渝西地区大盘。从2010年10月面世起，就在当地刮起旋风，此后连年都是永川的销售。
“中央公园城拥有最强的品牌，的地段、最美的环境，”李娜称，金科中央公园城地处永川新城核心位置，占地600余亩，总体量近100万方，共有56幢花园洋房和19栋电梯高层组成。小区紧邻兴龙湖公园，小区内还有6000多平方米的人工湖，加上金科最纯正的花园洋房以及最安全的物管，亮相之后就受到追捧。
“2010年3个月卖了3亿，2011年卖了9亿，2012年卖了10亿，2013年则卖到了13亿，”李娜回忆称，这四年成为中央公园城最美的时光，每位置业顾问每年平均下来要卖掉1.2亿元，的则可卖到1.8亿元。
进入马年后，永川中央公园城继续开足马力，头两个月就卖了1.5亿，消化了200多套房源，“其中1月份卖了7000万，2月份卖了8000多万，”李娜表示，在1月底开盘的一幢高层，共有200多套房源，开盘没有蓄客，开盘当天也卖出了130多套。
“94－105平方米的标准三房，，”李娜称，因为购房需求主要来自本地，而节日前后，返乡置业占据了购房需求的主流。
金科模式：
受到资本市场首肯
2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年，尤其是一、二线城市，行情更为火爆。进入2014年，楼市却出现微妙的变化，头二个月，一、二线城市成交量下调幅度反而超过了三、四线城市。其中一线城市下调幅度达到了20%左右,而二线城市的调整则达到了近30%。
“市场和媒体以前过分夸大了三、四线城市的风险，”某房价测评中心首席分析师牟增彬表示，其判断逻辑并不成立，“因为你不能总和一线城市的"日光盘"来比。房子有好卖的，也有不好卖的，不可能所有的房子都一下子被抢光。三、四线城市并不是一个普遍的面的问题，只能说是一些个别城市情况比较严重。”
四线城市比一、二线城市表现更好，这也导致资本市场上对金科模式的重新认识，“与其他品牌开发商的不同是公司项目下沉至四线城市，”来自民生证券的一份研究报告称。四线城市是品牌开发商集体忽略的地区，而"金科"作为知名品牌，将受到住房升级需求下消费者的青睐。
“公司近几年项目布局更加偏向于远离市中心的郊县地区，差异化布局占领市场，并获得成功。”研究报告肯定了金科的扩张模式—先进入经济较发达的二、三线城市，一至两年后向周边四线城市拓展。
“房地产行业进入到2014年以来,转型及新领域探索之风愈演愈烈,”报告预计，2014的金科，将能继续保持较高增速,销售利润率也会有明显的改善，“贴近300亿房企阵营将是大概率事件”。
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