[摘要] “首付仅需一成、八八折优惠、开盘价调低4000元、单价每平方米直降6000元……”近来北京、广州等地楼市出现的某些信号，打破了过去一线城市看涨、二、三线城市分化的所谓“冰火”两重天格局，进一步增强了人们对楼市向下的心理预期。
“首付仅需一成、八八折优惠、开盘价调低4000元、单价每平方米直降6000元……”近来北京、广州等地楼市出现的某些信号，打破了过去一线城市看涨、二、三线城市分化的所谓“冰火”两重天格局，进一步增强了人们对楼市向下的心理预期。
分析人士指出，由于受到信贷收紧、货币供应量变化以及政策层面等多重因素的影响，一线城市房价的波动在所难免。
一线房价下挫，上涨神话破灭
2月以来，杭州、南京、武汉、常州等城市相继传出低价甩盘或降价促销的消息。个别项目的价格下调，引发了公众对于房价整体下跌序幕即将开启的猜测。
近日，北京万科位于大兴区天宫院区域一个项目，被媒体称为以低于市场预期近3000元的价格入市。一线城市房价的“异动”，刺激了购房者敏感的神经。
北京万科马上澄清“降价”传闻，称该项目定价“严格按照政府部门指导意见进行定价，参考了周边几个在售项目的价格”。
分析人士指出，开发商接受住建部门价格引导进行销售，体现了姿态放低以及销售策略的改变。
北京万科项目销售价格远低于此前的宣传价格，说明一线城市房价难以延续“只涨不跌”神话。
在广州，时代地产一项目也“破天荒”地推出了八八折优惠，保利地产(行情,问诊)三个项目同时对首次置业者推出一成首付优惠活动，剩余部分可分4个月付清，相当于购房者获得了“无息贷款”。在上海，去年一路上扬的二手房价风光不再，部分区域房价出现了5%～10%的跌幅……
国家统计局公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动，北、上、广、深四个一线城市新建商品住宅的同比涨幅均回落到20%以内，二手住宅价格也连续出现同比涨幅回落的现象。北京二手住宅价格甚至出现环比止涨的现象。
另一方面是成交量持续萎缩。中原地产研究部统计数据显示，3月上半月，北京新建商品和二手住宅累计签约7252套，创北京楼市6年来的值。截至3月15日，今年一线城市新建商品住宅成交量跌幅为36%。
“近来，北京、广州等地均出现了知名房企调价的案例，说明房价不再坚挺。”链家地产市场研究部分析师张旭表示，二、三线城市楼价下跌产生了传导和示范效应，这一趋势由二线城市向一线城市蔓延。
多重利空集聚，强化市场预期
“信贷审批从严、上年度土地供应充足等市场性因素，对当前房地产市场产生了直接影响。”中国房地产学会副会长陈国强指出，目前购房者观望情绪明显，出手节奏放慢，而开发商对于后市的判断也趋于谨慎，加快了销售节奏。这“一快一慢”的转变同样让一线市场形势发生变化。
2014年年初，银行出于防范系统性风险等考虑，在央行的指导下，对开发商的贷款不像往年年初如同“井喷”。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，受信贷政策的影响，开发商的资金链压力有所增加。
年初以来，银行对购房者个人贷款的利率优惠相继取消。据CRIC研究机构日前的调研数据显示，在选定的22个大中城市中，首套房贷款优惠利率几乎不见了。刚在北京购房、正在办理首套房贷款的凌先生对记者说，北京只有个别银行对高端客户给予9折优惠，大多数银行都维持基准利率，有的甚至上浮。
2013年，土地市场红火、供需两旺的场景令人难忘。中原地产研究中心统计数据显示，去年一线城市土地成交额达到5127亿元，创造历史新高。陈国强说：“按正常节奏，去年的土地供应会在今年形成住房供应，新增楼盘将相对增多。”
根据国家新型城镇化规划，我国将建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现住房信息联网，推进部门信息共享。一些房地产商认为，今年楼市“形势不妙”“前景不乐观”。
日前，浙江奉化的房企兴润置业陷入困境。据悉，该企业总负债35亿多元，严重资不抵债，政府已成立应急处置小组进入该企业。像这样发生在知名旅游城市的房企如破产将对市场产生强烈冲击。
降价或明或暗，市场压力猛增
一家大型商业网站的调查显示，九成受访者关注房价是否下跌，六成受访者认为后市有回调的可能。而在去年9月，该网站的调查显示，超过八成的受访者认为房价还会涨。
市场持续低迷，开发商缺乏“底气”。记者调查了解到，去年开发商面对北京严控新盘涨价、预售审批从严的做法，往往通过推迟入市“硬撑”；而今年，他们在与政府和市场博弈过程中明显“示弱”，纷纷急于推出楼盘。
“一段时期，我国房地产市场高速增长、房价高企集聚了大量风险，这种非常态增长似乎不可持续。”武汉中指研究院华中市场总监李国政认为，“一旦市场有变，会有更多的楼盘因着急出手而降价促销。”
在上海，房价表面上没有明显松动，但一些楼盘“隐性降价”苗头已经出现。位于浦东的一处楼盘保集澜湾，即将推出一批房型为125～160平方米的房源，售楼人员告诉记者，他们有一些优惠措施，比如“预交5万元，购房时抵10万元”；另一处位于青浦的楼盘虹桥宝龙城，推出了“每平方米减380元，再享2万元抵5万元”的优惠。
中国房地产研究会副会长胡志认为，房地产市场逐渐进入到相对平淡的时期，一些三四线城市房价下跌压力持续存在，并逐渐扩散到一二线城市。如果降价楼盘增多，成交量持续低迷，“降价潮”恐怕迟早会出现。
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