[摘要] 业主刘某，三年多来应交5100元的物业费、电梯费，可他一直拒缴。日前，经过常州仲裁委员会仲裁，刘某除了应缴费用要补缴，还需再贴进去3331元相关费用。
业主刘某，三年多来应交5100元的物业费、电梯费，可他一直拒缴。日前，经过常州仲裁委员会仲裁，刘某除了应缴费用要补缴，还需再贴进去3331元相关费用。
自认“有理”而长期拖欠物业费的部分业主，目前在我市不少小区都存在。近年来，很多物业企业开始选择采取法律手段，“讨”回物业费。
个案：某业主迫于法威，缴清欠了三年多的物业费5000多元，还贴进去3000多元相关费用
应交5000余元，但一直拒缴，经过仲裁，反而要倒贴更多，这起仲裁案件发生在迎宾秀园小区。日前，经常州仲裁委员会仲裁，刘某已全额缴纳，并支付了3331元违约金、仲裁申请费和律师费。
原来，刘某自2009年9月入住迎宾秀园以来，除入住年缴纳物业费、电梯费，此后一直未再缴纳两费，至去年底共拖欠两费5100元。期间，物业公司数次通过电话、挂号信、律师函、上门等方式催缴，但刘某均不予理睬。
去年12月中旬，物业公司向常州仲裁委提出仲裁申请，要求该业主全额缴纳物业费的同时，还须支付违约金及仲裁费、律师费。
常州仲裁委调查认为，物业公司已完成了保洁、保安、绿化、维修等基本责任，得到大多数业主认可，而该业主享受了全部服务，按合同须缴纳物业费和代收的电梯费。经庭前调解，该业主最终支付了8431元，包括物业费和电梯费5100元、违约金1071元、仲裁费760元、律师费1500元。
诉诸法院，是物管“撕破脸”应对收费难的最后一招，近年来，物业纠纷立案逐渐增多
为了物业费，物业企业把业主诉诸仲裁或法庭，近年来不再是新鲜事了。去年，仅钟楼区法院就审结、调解案件70多起。
去年，就业主交物业费，江苏省出台了一项约束性规定——《江苏省新物管条例》。该条例明确规定，如物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。这意味着，房产过户时如果有物业费尚未结清，业主将无法办理过户手续。
新条例的出台和不少物业企业打赢官司的消息，让物业企业对使用法律途径“讨回物业费”多了些信心。
高科物业负责人王胜告诉记者，他们不打算再像过去一样忍那些不缴费的业主了。去年，在多次上门，确定对方不是因为物业方面原因而不缴费之后，高科就把市中心某高档小区的几位业主告上了法庭。前期沟通时，几位业主拒缴物业费的理由让他很是郁闷。有的说“我又没请你们来”，有的说“你们服务不好，我很不满意”。最后，经法院调解，业主们都缴齐了该缴的费用。
“前几年，因种种原因，一些法院对物业纠纷很少予以立案，而是让社会组织参与调解，有些时候会出现调而不决的情况。”一位业内人士告诉记者，即使立案，物业胜诉，有些人还是不交物业费，物管还得申请执行。走法律途径，有时“路漫漫其修远”，所以不到万不得已，物管也不愿意“撕破脸”。但是一个小区不缴物业费的人多了，既会影响服务，也容易出现“骨牌效应”，最终业主、物业双输。这也让各级法院对于物业官司的受理态度发生了一定的变化。
钟楼区法院负责物业官司的法官奚国峰告诉记者，近三年以来，他经手的物业纠纷官司逐渐多了起来。这几年，在物业官司的立案上，遵循着这样的原则：业主诉物业，不管有理无理，有一件立一件；物业诉业主，法院会告诫物业要“慎诉”，如果出现物业没有服务合同、侵犯业主权益、殴打业主等情况的，一般还是不予受理。
停车位不足、房屋质量问题、邻里纠纷，大多数拒缴物业费的理由，在法律上并不成立
近两年，我市各级物业管理部门探讨通过法律手段追缴拖欠费用的方式，如发律师函、仲裁申请、诉诸法院等，取得明显效果。对极少数拒不执行的业主，法院采取了强制执行措施，维护了物业公司和多数业主的合法权益。为加快物业费拖欠诉讼审理，我市各级法院正在探讨小额诉讼、快速通道、支付令等简易程序。
业主为什么拒交物业费？记者听取了几位业主的意见:“停车位不足”、“房屋质量有问题”、“服务不满意”、“楼上的人太吵了”、“保安不作为”等等。而事实上，这些理由在法律上是站不住脚的。
“开发商遗留问题，邻里扰民问题，这些不是物业企业的服务问题。还有一些物业企业，虽然有不到位的地方，但不足以形成拒缴的理由。”奚国峰告诉记者，从自己接到的案子看，物业官司大多是物业企业告业主，也多是物业打赢官司。按照规定，物业公司提供物业服务，业主应按照服务协议约定，按时缴纳物业服务费。
这些案件大多数通过调解业主也都愿意缴费，判决的有十多起，业主败诉，大多是被告人面都不露，没法调解。奚国峰说，判定的依据主要依靠双方签订的合同，也就是说，物业的义务是服务，业主的义务是缴费。
也有驳回物业诉讼要求的情况，那就是，物业在管理过程中，侵害到业主合法权益。比如说，某小区一业主搭建违建房，面对其他业主投诉，物业不仅为该业主辩解，还帮忙搭建……
“有的案子几天就调解了，没有超过三个月的。”奚国峰告诉记者。
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