[摘要] 国家统计局近日发布3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，南京新建商品住宅价格3月份比2月份上涨0.6%，列70城市之首。同样是作为长江三角洲经济发达城市，常州楼市成交低迷价格下跌，南京楼市却量价齐涨持续热销，两地现状为何一个地下，一个天上？
国家统计局近日发布3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，南京新建商品住宅价格3月份比2月份上涨0.6%，列70城市之首。同样是作为长江三角洲经济发达城市，常州楼市成交低迷价格下跌，南京楼市却量价齐涨持续热销，两地现状为何一个地下，一个天上？
真正决定市场走势的，是供需关系。尽管中国的楼市一直以来是个“政策市”，但是供需关系仍然是市场变化的内因。常州楼市库存量远超南京，这是一个无可争议的事实，也注定了两地楼市的巨大差别。
截至目前，仅以市区作为统计口径，南京楼市待售房面积686万平方米；常州楼市商品住宅库存量863万平方米，按照前两个月38万平方米的去化量，去化周期在22到23个月。
当然库存量数值的多与少，并不是评判一个市场库存量高还是低的标准，还要看这个市场的成交速度。常州楼市库存量略高于南京，但如果常州楼市的销售速度也如南京楼市一般，那么两地市场的供需关系基本上还处于同一水平线上。但事实上，南京楼市的销售速度明显快于常州楼市。
2013年，南京楼市商品住宅月平均成交量接近100万平方米；而前两个月常州楼市商品住宅月成交量为38万平方米左右。这意味着什么？按照这样的销售速度，南京楼市只需6到7个月即可清空现有库存，常州楼市则需要花上超过20个月时间。
把这两组数字放在一起，就会发现常州与南京的楼市现状，差距可不是一点点。如果说南京楼市还处于供不应求阶段的话，那么常州楼市显然已经步入“高库存”行列。库存量多少，往往会对购房者产生重要的心理暗示作用。
市场需求大不同
早在楼市供不应求的时候，温州、台州等地的投资客，曾在一段时间内是常州楼市的重要购买力。而如今市场大不如前，外来投资客数量骤减，需求出现了明显萎缩，常州楼市的去化主力渐渐变成了落户需求。
此外，因为最近几年温州、台州等地经济不景气，投资楼市也已经有心无力。但是江苏经济在这一轮冲击中要小于浙江，其购买力并未大降，而作为省会城市的南京，“省会效应”开始发挥作用，集聚了部分购买力。
如今，要是常州楼盘售楼处现场出现一个温州人，那是一件令人惊讶的事。但是南京楼盘售楼处现场，无锡人、苏州人随处可见。当然这些外地人的购房目的完全不同于前几年的温州人，主要还是为了留在南京工作的子女购买。
集聚效应现分化
除了本地购房需求，常州和南京对未来“新市民”的集聚效应，最近几年也出现了分化。而这，也将对楼市需求造成不小的影响。
南京是中国高校最集中的城市之一，每年各类大学的毕业生人数高达26万人。相比之下，常州虽然拥有的高校数量在逐渐增加，但是教育总体发展水平相比南京，仍然有不小的差距。大量的高校毕业生，成为南京楼市的重要生力军，在这一方面常州明显处于下风。
此外，南京的一些大型企业，比如南京华为，最近几年为南京提供了大量的就业岗位，从范围内吸引人才定居南京，也成为南京楼市的重要支撑力量。而服务业发达的常州，大型企业数量不多，对楼市的贡献度并不大。
当然，目前常州房价仍明显低于南京，未来“新市民”在常州的定居成本要低于南京，但单单房价的差异并不能影响到了两地对外来人口的吸引力。毕竟发展机遇和城市规模是他们更看重的。
交通规划有距离
在城市建设方面，尤其是交通规划上，南京领先常州一步，而这也深刻影响到了两地的楼市格局。
目前南京已开通3条地铁线，分别是1号线、1号线南延段以及2号线，但是常州仅开建1号线。常州概念上的地铁盘仅限于1号线沿线，况且地铁1号线辐射的区域并不广，建成开通还要时日，所以沿线项目受益有限。南京地铁交通体系虽然也不发达，但相比常州毕竟早了十几年。
除了地铁，南京的高架建设也胜过常州。南京已建成多条城市高架，并且与绕城高速连通，其交通便捷性远远超过常州。就比如南京西南方向的板桥街道，距市中心20多公里，这样的位置相当于常州的滆湖一带，但是走绕城和高架，上班时间前往市中心只需要30，这在常州是不可想象的。更为关键的是，南京绕城高速免费通行，郊区楼盘也因此大大受益。
对于普通民众而言，南京的交通状况要比常州好得多，或者说远郊的交通要方便的多。也正因为如此，南京的交通并不拥堵，至少还在民众的可接受范围之内，这也使得一些远郊楼盘有了购买力支撑。也正因为如此，南京远郊楼盘与市中心楼盘的价格差价，没有常州那样大。
土地供应差距大
虽然南京楼市容量要大于常州，但是常州最近两年的土地出让数量，却远远超过南京。
统计数据显示，2012、2013年常州共出让土地1223万平方米，而同期南京共出让土地816平方米，两者差距甚大。如果不是南京出让的土地数量太少，那么就是常州出让的土地很多。如果南京土地供应量，楼市持续热销并且房价步步走高的现象，恐怕未必就会出现。
作为楼市的潜在供应量，上一年度出让的土地量，成为业内人士对市场作出预判的重要因素。事实上鉴于常州楼市当前库存量已经较大，巨量的土地供应显然会加剧市场压力。所幸的是，今年常州土地供应量将会得到控制，经过一段时间的消化，土地供应和市场去化之间将会逐步趋于平衡，从而有利于楼市步入健康的轨道。
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