[摘要] 近日房地产业内最大的并购案——融创中国收购绿城中国一事终于靴子落地。据融创昨晚公告，公司拟收购宋卫平、夏一波、寿柏年三人旗下公司拥有的绿城24.313%股份，成交价为62.98亿港元融创中国将与九龙仓并列成为绿城中国第一大股东。自明年3月1日起，孙宏斌将担任绿城中国董事会主席一职。
房企正在煎熬今年初银行信贷紧缩的市场背景下最艰难的调控时间周期。对绿城来讲，卖股求生也不是什么见不得人的事，2012年以来，绿城分别卖项目、卖股份给融创、九龙仓和SOHO中国等公司。无论通过什么样的市场手段，只要“活下去”就是起码的成功。此外，品牌房企被收购激起业内的高度重视，因为这可能标志着市场大洗牌来临。数据显示，今年前4月，绿城销售172亿元，而融创销售184.6亿元，合计销售金额已达356.6亿元。预计两家合计今年将实现1000亿元以上的销售业绩。
房地产业内的并购
在融创并购绿城之前，两次知名的房企并购案分别为万科并购南都及路劲并购顺驰，其中2006年9月，路劲收购顺驰中国55%的股权，作价12.8亿元；而之前一个月，万科以17.6566亿元人民币的总价受让南都集团持有的南都房产集团60%的权益，以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。
此次并购，不管是交易体量，还是买卖双方的知名度，都足够引发业界关注：卖盘方是中国房地产界公认的品质标杆企业，而接盘者则是中国狼性最足的房地产大亨——孙宏斌。“这不是收购，这是选择接班人，是为了绿城的品牌能发扬和传承，是嫁女儿，是对二十年心血绿城的无私真爱。”孙宏斌表示。
这一笔“不差钱”的买卖，在宋卫平看来，是自己与老搭档寿柏年退休的需要。当然，在表象之外，两人萌生退意也并非完全出自身体原因，近年来绿城在房地产调控中的惨淡表现已经让宋卫平、寿柏年心生倦意。知名地产评论人士攸克君认为，宋卫平引退，对于绿城而言未尝不是一件幸事。没有了宋卫平过于写意的管理风格，以及在成本、产品细节的偏执型管控，绿城可能将会更像一个上市公司那样，追求去化率、追求品质与成本的平衡以及财务的纪律性。
宋卫平的理想主义
从1995年在杭州创立绿城至今，宋卫平凭借其对产品品质近乎偏执的理念，将绿城一手打造成为中国房地产界的品质标杆企业。2009年，赶上了地产好年代的绿城一度紧追万科，以513亿元的销售额一跃成为国内规模第二大的房企。2009年至2010年间，绿城在土地市场投入重金，购买了超过300亿元的土地，不少地块创下了当时的地王纪录。
大量地价款的支付以及开发资金的增加直接导致了绿城负债率的急剧上升。到2011年年底，绿城的资产负债率已经达到了149%，成为当时国内负债率的房企之一。而另一方面，伴随着国内房地产调控形势的日益严峻，绿城过于集中的项目布局以及偏高端的产品定位，使其在销售上受到了严重的冲击，2011年，绿城的销售额迅速下滑至353亿元。
在不少行业人士看来，宋卫平对于产品品质的极度偏执，一方面给绿城带来了极高的声誉，但同时也让绿城的项目开发承受了极高的成本。在绿城，员工最怕的就是宋卫平巡盘，“眼光毒、看得细、要求严，一旦发现问题，马上要求现场整改，即使有少许的色差或瑕疵，都会被要求砸掉重做。”这样的案例在绿城的楼盘中时有耳闻。
不计成本的做法直接吞噬着绿城的利润。尽管绿城的产品定位中高端，但其销售毛利率水平却一直处于行业的中等偏下水平，且近年来一直处于下滑状态。
与此同时，宋卫平的理想主义也影响着绿城的产品定位。在宋卫平的影响下，“单价高，户型大”成为了绿城产品的普遍特点。根据其2013年年报显示，2013年绿城的销售均价是20813元/平方米，是国内一家均价超过2万元的大型房企。
孙宏斌的传奇色彩
孙宏斌生于1963年，起先是联想集团的职业经理人，后身陷囹圄四年，1994年进入地产行业，先创办顺驰，2003年又留后手单独创立融创，2008年顺驰因扩张过快而资金链断裂，不得不贱卖控股权。但脱胎于顺驰的融创不但实现了孙宏斌对于优质资源的导入，更在2013年销售突破500亿元大关。
2011-2012年，绿城资金链紧绷，命悬一线，净资产负债率一度达到148.7%。融创在此时恰好出现，施以援手。2012年1月5日，绿城以5100万元向融创出售湖滨置业51%的股权，这就是双方个合作项目无锡蠡湖香樟园。到了6月22日，双方宣布设立合资公司，形式为融创出资33.72亿元，绿城将长三角及天津的9个高端住宅注入，两家各持有50%股权。新“融绿”利用绿城品牌基因和融创营销强项，专注于高端市场。虽然仍面临着毛利润过低等问题，但其发展速度较快，2013年以112.07亿元销售额跻身上海房企三强，2014年一季度以26.56亿元销售额夺得上海。而更大的意义则在于，通过合作，融创进入了原本陌生的长三角市场。
找一只"狼"来管理绿城
“狼性”改造绿城上海
融创的接手，居然让原来的绿城上海公司能在短短几个月内出现翻天覆地的变革。媒体曾经统计过，在合资公司融绿成立之前，绿城上海的可售货值达675亿元，很多项目销售情况不理想，比如位于唐镇的上海御园。数据显示，融绿成立前，绿城上海共推出了390套房，但销售了14个月，只卖掉了115套。融绿接手后仅5个月就卖掉了151套。Sf
融绿的业绩靠的是整个团队的狼性。
据融绿总监介绍，销售员一天必须打满300个电话，如果没有打满300个，即便到了晚上12点，也要接着加班。
由于过于狼性，很多营销人视加入融绿为“畏途”。记者接触的部分绿城高管因为无法适应融绿的狼性而选择离开，甚至很多绿城老员工也感到融绿文化难以适应。sf
但一连串的业绩证明了融绿对绿城原有营销团队“大动手术”的必要性。在融绿，营销是由融创原来的团队主导，产品开发则由绿城团队主导。融创在销售上的能力，也可以从公司的存货周转率上得到印证。
并购后品质依旧 常州项目一切不变
对于操盘绿城后，会不会对绿城的项目进行降价促销，孙宏斌表示；“涨不涨我们再研究，但是降价是没有道理的，绿城的产品本身很好，就没有降价的道理。”
2011年，绿城房产进入常州，开发绿城玉兰广场，首批房源预计在今年12月交付。该项目也是绿城在我市的项目。
2012年，绿城地产和融创共同成立上海融创绿城控股有限公司，双方各持有合营50%的股权。同年，融创收购包括我市绿城玉兰广场在内的9个项目50%的股权，这些项目全部装进融绿公司。
原绿城中国董事会主席宋卫平表示，公司股份调整后，他仍将留在绿城中国董事局，包括常州项目在内的在建项目将保持原有品质，后续的开发也将保持原有定位。不过，融创中国董事会主席孙宏斌表示，今后对于小城市的项目产品会作出一定调整，并且融创中国今后可能会增持上海融绿的份额。常州绿城项目负责人表示，目前常州项目的产品不会做出调整，具体管理仍由上海融绿负责。
“绿城的房子卖一套少一套”，已经成为很多营销人员的“杀手锏”。
据杭州当地媒体人士透露，目前有不少销售人员会以这个由头来兜售绿城的楼盘。
可以看出，不管孙宏斌接手绿城后会怎样调整，有一点是可以肯定的：未来的新绿城绝不会舍弃 “宋卫平盖的房子”这把销售“利剑”。
绿城并购给房企的启示:专业人做专业事
融创并购绿城是“匠人回归匠人，商人回归商人”，专业的人去做专业的事。未来房地产业将延续这一分化， 有些企业强于拿地，会成为专业的拿地公司；有些精于融资，会创立房地产基金。而绿城的强项正是营建，这是宋卫平舍弃绿城，重起“炉灶”发展代建业务的根本原因。
中国房地产行业发展到今天，产业链逐步走向细分化、专业化，代建模式已展现出优势。绿城曾对外阐述，代建模式把投资商、开发商相互剥离，将土地投资与房产开发完全分开，这样一来，完全靠土地溢价获得利润，对改进产品缺乏动力的房地产开发商将越来越少。代建企业将关注点回归产品本身，通过优质产品塑造品牌。
时至今日，房地产行业已经出现了服务化、金融化的趋势。以往产品好卖，开发商对改进产品抓得不紧，但随着竞争日益激烈，产品如果不够好，企业就缺乏竞争力。对于那些希望快速扩大企业规模的房企来说，让“专业人做专业事”是最优的选择。
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