[摘要] 随着城市化进程的快速推进，一方面大量的农民开始进城买房，享受城市生活，而另一方面，有一些城里人想在农村买房，渴望拥抱大自然，过上“田园生活”。
买房住了10年，拆迁时原房东来了
不少买农村房的人，住进去了也不安生
随着城市化进程的快速推进，一方面大量的农民开始进城买房，享受城市生活，而另一方面，有一些城里人想在农村买房，渴望拥抱大自然，过上“田园生活”。但因为农村房屋产权有点特殊，购买农村房子存在一定的法律风险，很多到农村买房的人都遇到了各种各样的麻烦，有的还吃了亏，城里人到农村买房需要悠着点。
案例1：买农村房住了10多年，拆迁时原房东来了
安徽的朱先生早在上世纪90年代初就来常打工。那时，朱先生在常州市郊一农村企业打工，一开始住工厂宿舍，后来租当地农民的私房居住。在这里站稳脚跟后，朱先生把老婆和孩子也接了过来。2000年左右，房东一家在城里买了房子，搬到城里居住。乡下的房子就全部给朱先生一家租住。后来，朱先生跟房东商量，想把房东的两间楼房买下来。房东当即表示同意。
后来，在村里人的见证下，双方签订一份合同，房东以5万元的价格将两间楼房卖给朱先生。就这样，朱先生一家在这个村里一住就是10多年。2013年时，这个村里房子集体拆迁。按照当时的拆迁标准，朱先生的这两间楼房可拿到100多万元补偿款。
可令朱先生没想到的是，当拆迁公司上门评估的第二天，已多年未谋面的老房东就找上门来。原来，老房东是来跟朱先生谈补偿款的。
“房子不是已经卖给我了吗，怎么拆迁了还要分补偿款？”朱先生不理解。可老房东说，房子的产权证还在他手里，拆迁公司要让他去签字。
朱先生知道，只有房主签了字才能拿到补偿款。于是只能跟房东坐下来谈。可房东说，如果房子拆迁，多给朱先生10万元补偿。朱先生不同意，两人不欢而散。
明明自己买下的房子，还白纸黑字签了合同，怎么就拿这点钱？朱先生立即就此事咨询律师。可律师给他的答复是，房子不属于他的，因为当初的那份卖房协议不合法。
后来，在当地村干部的调解下，朱先生搬出房屋，房东除了退还当初的5万元购房款外，另外补偿给朱先生20万元。房屋拆迁事宜，朱先生不再干涉。
案2；买了农村房刚装修好，卖主反悔了
2003年时，湖南益阳市退休工人程先生在当地山里的一处农村购买了三间瓦房，当时出价是1万元。双方签了购房合同。买下房屋后，程先生立即花钱把三间瓦房里里外外重新装修了一番。之后，就跟老伴搬了进去,两人过起了“采菊东篱下、悠然见南山”的田园生活。
回归乡野，呼吸着散发了泥土芬芳的空气，枕着悦耳动听的蛙声入眠，程先生心里充满返璞归真的舒心和惬意。每逢双休日，儿女便会拖家带口前来小聚。饭桌上摆放的是香味扑鼻的谷酒，可口的农家小菜，大人们聚在一起诉说着浓浓的亲情，小孩们则在屋里追逐嬉闹，一家人其乐融融。
可好景不长，程先生没住多久，原房东刘女士找上门来，说自己大儿子要回家结婚，这3间瓦房要给儿子新房，请程先生搬出去。
面对原房东的“无理要求”，程先生一口回绝，当初一手交钱，一手交房，怎么现在又反悔了呢？
半年后，房东刘女士将程先生告上法庭。程先生原以为自己有理有据，这个官司准能赢。但没想到法庭的判决令他大跌眼镜：法院判程先生限期搬出房屋，刘女士退还1万元购房款，并支付程先生房屋改造费。
律师解读·农村房子只能卖给村集体内部成员
目前，农村房子买卖存在一定的障碍，但并非农村房子一律不准买卖。江苏常联律师事务所律师耿志群说，农村集体经济成员组织之间，房屋还是可以转让的。
我国《土地管理法》规定，农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主体却有限制，就是房子只能卖给集体经济组织内部成员。
而集体经济组织内部成员又分3种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。
《江苏省土地管理条例》第35条规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地的条件。据此对照上列三种情况：种情况已不能再申请建房，故无法购买村民房屋；第二种情况能不能购买村民房屋，则取决于其所占用的宅基地是否超标；第三种情况应属符合申请建房用地条件，故可以购买村民房屋。
耿律师认为，农村的房子不能随意流通，主要的原因出在农村土地的性质上。“因为房子必须建在土地上，没了土地，房子不能独立存在，除非房车之类的移动房。”耿律师说。
《土地管理法》第63条明确规定，宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
苏州尝试农村宅基地改革探索
他山之石·进城农民住宅可入市
一方面，农村人口大量涌入城市使农村出现闲置住房。特别是在一些山区，农村青壮力去城市打工，并在城里安家落户，而农村就留下老人和孩子，成为了“空心村”。而另一方面，随着生活和工作节奏加快，越来越多的城里人崇尚贴近大自然，呼吸新鲜空气，感受田园乡居生活，而经济条件的宽裕使部分城里人的这个愿望有了实现的可能。
“一个愿买，一个愿卖。”客观上造就了农村房屋买卖市场存在。但由于农村土地的特殊性质，使得农村房屋买卖困难重重。
今年年初，中央出台《农村宅基地制度改革试点工作的意见》，开启了我国农村土地制度的改革试点工作。意见提出，要改革完善农村宅基地制度。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式；探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。
此前，苏州在农村宅基地流转上率先做了尝试。据《人民日报》报道，作为一项首创的重要举措，苏州专门出台规定，本地农民进城后，农宅将可以转让、出售。目前，苏州各乡镇正紧锣密鼓，成立农民住宅置换中心。届时，农民宅基地将可通过住宅置换中心自由转让。
苏州土地部门负责人介绍说，制定这一政策的主要目的是推动苏州农村的城市化进程。长期以来，农村住宅一般只有宅基地使用证，土地属集体所有。由于农村住宅缺少土地证、房产证，交易一直存在困难。农民进城后，原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民，要么就只有空置。
这样做的后果是，一方面，城市居民或外来者根本无权购买农民房，另一方面，也导致农村住宅价格低廉，一定程度上影响了农民进城购房、定居的速度。
因此，苏州的做法是，对城市规划已确定为居住区范围内的农民宅基地，将由政府确权或征为国有土地，土地上的农民住宅则纳入城市私房管理，只要补缴土地出让金，这些农宅就可进行房产交易。而在各乡镇，则将成立农民住宅置换中心，进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备后进入市场。
这样做的好处是，一方面使城里人有了在农村买房的可能，另一方面也将大幅提高苏州农宅价格，让农民也享受到城市化成果。
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