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常州今年为什么会有这么多楼盘停工、房企破产?

常州房价点评网   2015-11-30 12:54

[摘要] 今年前10月全国绝大部分城市楼市成交都不错,常州楼市成交量也不错,1-10月份常州市区商品住宅成交面积比去年同期增长9.3%,临近年底,部分热销楼盘的房企今年业绩也完成差不多了。

转自:常州房价点评网(CRIC-CZ)今年前10月绝大部分城市楼市成交都不错,常州楼市成交量也不错,1-10月份常州市区商品住宅成交面积比去年同期增长9.3%,临近年底,部分热销楼盘的房企今年业绩也完成差不多了。

但就是在今年市场全面回暖的背景下,常州集中性的出现了楼盘停工、房企破产现象。从凯悦中心、金桥美林湖、上书房、龙德花园、长兴诺廷山等楼盘停工到华光、泰和置业等房企破产,与热销企业和楼盘的消息形成冰火两重天的鲜明对比。

为什么今年常州会有这么多楼盘停工、房企破产?“冰冻三尺,非一日之寒”,我认为原因主要包括以下几个方面:

09-12年土地市场疯狂,导致这两年“产能过剩

2009、2010年,常州市区每年成交的居住类用地建筑面积都在1000万㎡以上,2011、2012年成交的居住类用地建筑面积也分别接近700万㎡、600万㎡,而二级市场商品住宅每年成交量均在500-600万㎡,差的2011年商品住宅成交量只有405万㎡,虽然成交量不算低,但短期内还是难以消化掉巨大的土地出让量。

09-12年出让的土地在近两年集中上市,市场竞争异常激烈,很多房企销售量价未能达到当初拿地预期,企业的生存压力在这两年倍增,部分缺乏竞争力的本土中小房企面临破产倒闭便成了自然的结果。

不过利好的是2013年开始,住宅用地成交大幅锐减,其中2014年只成交了一幅纯住宅用地,折合建筑面积20余万方,2015年截至目前住宅用地0成交。而这两年商品住宅的成交面积则逾千万方,库存大幅下降,常州已经渐渐走出楼市差行情。可以说,这两年,尤其是2014年是常州楼市的寒冬,这些出问题的房企和楼盘是没能熬过这个寒冬。

产品定位、营销推广与市场脱节

房地产行业黄金时代已经过去了,早几年前已经不是随便买块地、盖几栋房子就能赚钱了,现在的市场竞争日益激烈,企业能否更好的生存取决于对市场的把握。在前期拿地阶段,需要结合市场情况对目标地块进行评估;拿地后需要结合市场情况,对地块做整体定位研究;销售过程中,同样需要结合市场情况,制定相应的营销策略……

目前常州停工楼盘、破产企业大多在这方面有所欠缺,普遍不重视专业,缺乏对市场的专业调研和楼盘合理的产品定位、营销推广,比如:泰和置业破产很大一部分原因在于其开发项目泰和之春定位未经市场论证,在一个配套欠缺的非中心地段定位高端产品,主力户型220-430㎡、总价超250万的精装科技大平层在常州市场上毫无竞争优势,直接导致项目滞销,无法回笼资金,终破产。另外一个停工的楼盘长兴诺廷山问题也是类似,别墅面积过大、风格较小众,导致销售不畅,即便今年下半年该楼盘销售价格下调50%,也成交寥寥。

信贷环境偏紧,房企资金链断裂

中小房企融资渠道单一,在信贷环境趋紧的情况下,有限的银行贷款资源势必会向主流房企倾斜,中小房企很难从中分羹,为求发展不得不选择高融资成本的信托和民间借贷等途径。这种情况下,一旦市场低迷,销售遇阻,将会面临更高的债务违约风险,从而导致资金链断裂,终导致楼盘停工甚至破产。

品企主导市场,本土中小房企夹缝生存

目前品牌房企有27家布局常州,很多在常州进行大盘或者多楼盘开发。从2015年1-10月市区房企及楼盘成交金额排名来看,前十企业中品企占据8席,本土中小企业仅金新、九洲两家,这两家也是在常州本土开发时间比较长、开发经验比较丰富的房企;前十项目中品企更是占据了9席,本土中小企业独金新1家,常州的房地产市场俨然是品企的天下了。

此外,前十企业、楼盘合计的销售金额分别占据整个市场的36.8%、23.25%,较2014年同期分别上涨2.55%、0.25%,因此“大鱼吃小鱼”这一现象背后的本质是如今的行业集中度越来越高。品企在产品定位、营销管理、成本采购、财务运作能力、人力资源管理等方面的优势是本土中小房企无法比拟的。

现今常州停工的楼盘、破产的房企很多都是半路出家的非专业开发商,仅仅是因为前几年房地产开发 较高,贸然转入一个不熟悉、不擅长的领域,内部管理等各方面都不成系统,楼盘品质无法保证,在与品企竞争时明显处于下风。

以上4方面的原因累积、综合作用,导致今年这些出现问题的楼盘在去年市场下行之时就已经面临严重困境了,只不过拖延到今年集中爆发了。

当前中国的房地产行业正在重新洗牌,在激烈的市场竞争如何存活,是所有房企面临的严峻的问题。常州本土中小房企楼盘停工、企业破产现象,只不过是部分供应量较大、市场竞争激烈的二三线城市本土中小房企生存现状的一个缩影。从未来而言,各地中小房企逐渐淡出楼市舞台已经是趋势,只是看以什么样的方式谢幕罢了。

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