[摘要] 近年来,全国品牌房企开始“跨界”转型,“地产+X产业”吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。
中国建设报特约评论员 张宏伟
近年来，品牌房企开始“跨界”转型，“地产+X产业”吸引了整个房地产市场及相关产业的眼球。
但是，时至今日，品牌房企“跨界”华丽转身的背后并非一帆风顺，房企转型愿望与实际布局的情况相差甚远，甚至在2015年销售业绩大增的市场背景下，也难掩其转型困局。
， 行业遭遇低迷期，房企面临经营亏损，转型之路遇阻。因此，对于房企来讲，如果没有提前调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，“地产+X产业”转型的操作就可能面临“生死劫”。
第二，2015年一线城市、部分二线基本面较好城市的需求被透支，不好的城市仍然占大多数。在此阶段，房企忙于冲刺销售业绩和去库存，虽然取得不错的销售业绩，但是，某些政策的出台又导致这些城市的楼市需求过度释放，甚至相当部分城市成交量在2015年前三季度已经超过2014年全年。从时间的角度看，2016年第二季度极有可能开始新一轮的房地产市场调整，并且经历2016年上半年的市场博弈之后，下半年还可能进入深度调整阶段。那么，企业就有可能因此陷入被动推盘的局面，现金流也势必受到影响，至此，企业的“地产+X产业”转型也会因为资金面遇到问题而中止。
第三，房企通过“地产+X产业”概念拿地之后，仍然延续原来住宅市场的开发逻辑，将大部分开发的物业进行出售，扮演的角色仍然是开发商，而不是持有经营，转型做运营商。所以，品牌房企，尤其是以住宅开发为主的房企，其转型更多地停留在战略层面，或者媒体舆论层面，“地产+X产业”转型执行层面并非如各大开发商所言去持有运营，或者在转型运营商过程中显得力不从心。即使有个别企业租金收入占营收比例较高，其额也不大。同时，由于销售对企业的贡献下降，企业难以从销售角度获得充裕的现金流，其持有型物业的运营只能依靠其他来源支持。
第四，大部分房企在“地产+X产业”转型过程中还缺乏经营管理经验，如果急于转型运营，有可能还未成功就已成仁。因此，对于大多数试图转型的房企来讲，当前基本是“摸着石头过河”。或者先期开发的项目还基本上处于市场培育期，项目定位准确与否、运营成功与否目前尚是未知数。这样的状态也就决定了当前大多数房企的转型不可能取得真正的成功。
第五，房企“地产+X产业”转型的一些领域面临供应过剩与企业资金面平衡等问题，房企有可能陷入转型过程中的“陷阱”。当前，房企“地产+X产业”转型的一些领域已经面临市场供应过剩，由于政府规划、开发商战略转型等多种因素，导致商业地产、旅游地产开发量过多，同质化竞争与商业地产、旅游地产布局过早等问题，尤其是个别企业为了抢占市场先机，过早布局一些市场区域，这样的市场行为往往会导致项目建成后短期内无法投入营运或经营不善。
同时，对于“地产+X产业”转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军养老地产、产业地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与“X产业”板块并驾齐驱、“两条腿”走路的方式，规避不同板块业务的投资风险，终通过“地产+X产业”操作模式实现战略转型。
对于一个具体地产投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中，实现投资住宅的资金与投资“X产业”板块的资金互动，并且在两者之间实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险、实现可持续资金流的重要保证，也成为衡量一个房企“地产+X产业”转型是否成功的一个重要标志。（作者系同策咨询研究部总监）
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