[摘要] 为进一步规范房地产市场秩序、防控房地产市场风险，市房管局日前出台《关于进一步规范市区商品房销售管理工作的通知》，对市区商品房销售管理作出进一步规范：非住宅项目原则上实施现房销售；
为进一步规范房地产市场秩序、防控房地产市场风险，市房管局日前出台《关于进一步规范市区商品房销售管理工作的通知》，对市区商品房销售管理作出进一步规范：非住宅项目原则上实施现房销售；住宅项目原则上应达到主体结构封顶以上，能出具有效银行履约保函的项目应达到主体结构三分之一以上，够落实预售资金第三方托管的项目应达到正负零以上。
今后，对商品房现房销售实施备案制度，项目工程形象进度应按要求完成项目交付使用备案。
此前，我市商品房预售许可标准，按不同的层高对建筑主体结构有不同的要求，高层建到三分之一、多层建到结顶时，可申领预售证进行销售。
调整后，对今年7月1日后取得建设工程规划许可证的市区非住宅商品房项目，原则上实施现房销售备案政策。
住宅商品房项目方面，今年7月1日后取得建设工程规划许可证的市区商品住宅开发项目，开发商可以根据项目的具体情况在3种预售模式中自由选择。
种是没有额外预售交易安全保障措施的，预售工程形象进度原则上应达到主体结构封顶以上。
第二种是能够按规定出具有效的银行履约保函的开发项目，预售工程形象进度应达主体结构三分之一以上。选择银行履约保函方式进行预售，应提供银行同意为该项目商品房买受人出具保函的证明。其中，有效的银行履约保函，是指常州本地银行业金融机构向商品房合同买受人出具的保证项目交付的银行履约保函。选择该模式的，当商品房项目按合同约定的交付日期交付达6个月以上时，商品房合同买受人作为保函受益人，可以就商品房合同全额价款标的，向出具保函的银行要求支付。
第三种是能够按规定落实预售资金第三方托管的项目，预售工程形象进度应达到正负零以上，也就是俗称的出地面。选择预售资金第三方托管方式进行预售的，应提供与第三方托管机构签署的托管协议，并将有关托管事项纳入该项目商品房合同条款。
在今年7月1日之前取得建设工程规划许可证的商品房项目，可按原预售标准执行；之前的商品住宅项目在通过辖区政府预售风险排查评估后，也可自愿申请选择新的预售模式。
同时，对售楼说明书在商品房项目售楼现场的摆放作出进一步规范，要求售楼说明书公示位置应做到醒目固定（原则上应位于展示沙盘正面），售楼说明书内容应与预售项目相对应，对应预售项目的售楼说明书公示数量应满足顾客的查阅需要，现场公示原则上不少于10份。我市从2015年开始推行售楼说明书制度，此前开发企业虽然在市房管局网站上公示售楼说明书，但在售楼现场对售楼说明书的摆放公示还不够明显。
此外，我市还将加强商品房预售风险排查及评估工作，并加强商品房销售准入规范化抽检督查工作。
常州房产测评网首席分析师戈文问认为，常州这一系列新的预售制度可以称得上是常州版的房地产市场健康发展的长效机制。此次预售制度调整后，大的受益者是购房者。新的预售制度对开发企业的实力要求有所提高，并为预售项目完成建设交付提供保障，购房者不用再担心所购楼盘开发商破产跑路、楼盘烂尾情况发生。值得注意的是，此次新规中还提到对于能够按规定落实预售资金第三方托管的项目，预售工程形象进度达到正负零以上即可。这对于有实力的房企，尤其是明年将在常州拿地的房企而言是一大利好。这意味着从新拿土地到项目销售这中间的周期可以大大缩短，有利于企业的高效周转；另外，这一新规也可以在一定程度上缓解明年可能出现的商品住房供应不足的情况，对于促进常州房地产市场平稳健康发展将起到积极正面作用。
新盘预售也实行交易资金第三方托管
市房管局日前与市人民银行、银监局联合出台了《关于开展市区新建商品房预售资金第三方托管工作的通知》，全面开展新建商品房预售资金第三方托管工作。目前，钟楼区运河天地广场项目正式实施预售资金第三方托管。
如果说二手房交易资金监管是二手房交易的“支付宝”，那么，商品房预售资金第三方托管就是一手房交易的“支付宝”。作为当前商品房预售制度的补充和完善，它将发挥房地产市场的稳定器和防火墙作用，有利于降低房地产项目风险、经营风险、金融风险和市场系统性风险，为预售商品房完成建设交付提供有力保障。
目前，我市商品房预售资金第三方托管工作由市房产行政主管部门确认的托管机构常州正泰房产居间服务有限公司具体负责实施。该公司作为专业从事商品房预售资金第三方托管的交易保证机构，已全面与在常州的20余家商业银行开展合作，并在各家银行开设了预售资金第三方托管资金专户，专门开展预售商品房交易资金结算业务。
据了解，今年7月1日以后取得建设工程规划许可证的商品住宅开发项目，常州市区范围内（包括金坛、武进、新北、天宁和钟楼），开发企业可以选择采用预售资金第三方托管模式进行预售。采用第三方托管模式的项目，预售工程形象进度达到正负零即可预售。
开发企业选择第三方托管模式后，涉及的预售商品房按揭贷款资金应全面进行第三方托管，全额付款资金及首付款资金是否托管由购房者和开发商另行约定。购房者选择贷款方式的，在签订《商品房买卖合同》时，应同时签订《商品房预售资金托管三方协议》。除此之外，购房者不需要另外办理额外的其他手续。
托管后，托管机构根据托管项目的四个工程进度节点：正负零、1/2、封顶、交付，进行有条件分期受限支付。
其中，在项目完成交付之前，托管账户始终保留足够金额作为预售项目后续工程建设的保证。项目完成交付后，托管账户才释放全部预售资金，结束托管。
“这样的第三方托管程序，可以有效解决预售阶段建设工程有序推进的问题。一方面确保托管账户始终保留足额资金，保障项目后续建设安全；另一方面在托管账户资金足额留存前提下，按照工程形象进度节点逐步向开发企业释放托管资金，保障预售项目的正常施工建设。”市房管局市场处处长陆金峰说。
陆金峰介绍，在目前开发项目预售回款中，按揭贷款资金普遍要占到50%以上，贷款资金部分基本能够覆盖预售项目的建设费用。因此，按揭贷款全面托管后，后续工程建设资金就有了基本的保障。
选择第三方托管的开发项目，将在常州市住房保障和房产管理局网站（www.fgj.changzhou.gov.cn）、常州市房地产信息网（www.czfdc.com.cn）和开发企业售楼处进行公示。
市民可通过3种方式了解和咨询相关问题：一是登陆市房管局网站、市房地产信息网进行查询；二是拨打房管热线81002345进行咨询，或拨打市房管局市场处电话85682873进行咨询；三是业务办理中的具体问题可以拨打托管机构正泰公司项目部电话81003608进行咨询。
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